بيتكوين الرهن العقاري: بحر جديد بقيمة 6.6 تريليون دولار

في 27 مايو، أطلقت Cantor Fitzgerald برنامج قروض مضمونة بعملة بيتكوين بقيمة 2 مليار دولار للعملاء المؤسسيين، وكان من بين أولى الأطراف المتعاملة شركات التشفير FalconX Ltd. و Maple Finance. باعتبارها واحدة من المُعتمدين الرسميين لسندات الخزانة الأمريكية، يُعتبر دخول هذه المؤسسة العريقة في وول ستريت بمثابة اختراق رمزي للغاية.

تتحول Bitcoin من أصل أسهم إلى أداة مالية يمكن أن تؤثر على نظام الائتمان.

بعد شهر واحد فقط، أطلق مدير هيئة التمويل الفيدرالية للإسكان في الولايات المتحدة ( FHFA )، بيل بولتي ( Bill Pulte )، إشارة قوية جديدة. وقد طلب من شركتي فاني ماي وفريدي ماك، وهما عمودان أساسيان في تمويل الإسكان الأمريكي، دراسة جدوى إدراج البيتكوين في نظام تقييم الرهن العقاري. وقد أثار هذا التصريح رد فعل قوي في السوق، حيث ارتفعت أسعار البيتكوين بنسبة تقارب 2.87% خلال 24 ساعة، متجاوزة 108,000 دولار من جديد.

كما طرح البعض سؤالًا محوريًا: "في عام 2012 كنت بحاجة إلى 30,000 عملة بيتكوين لشراء منزل، والآن تحتاج فقط إلى 5. إذا كانت أسعار المنازل تتراجع عند تقييمها بعملة البيتكوين، فلماذا تواصل الارتفاع عند تقييمها بالدولار؟" ما هو تأثير قرض البيتكوين هذا على نظام الدولار؟

! رهون البيتكوين العقارية ، محيط أزرق جديد بقيمة 6.6 تريليون دولار

هل تعتبر كلمات بيل بولت صحيحة؟

بيل بولتي يوجه نداءً علنيًا عبر وسائل التواصل الاجتماعي إلى فاني ماي وفريدي ماك، ليجعلهما مستعدتين. فاني ماي وفريدي ماك هما شركتان مدعومتان من الحكومة الأمريكية، وعلى الرغم من أنهما لا تقدمان القروض مباشرة للمشترين، إلا أنهما تلعبان دور "صانع السوق" الأساسي في سوق الرهن العقاري الثانوي، من خلال شراء القروض العقارية الممنوحة من قبل المؤسسات الخاصة، فإن وجودهما يضمن سيولة واستدامة سوق القروض.

تأسست هيئة التمويل الفيدرالية للإسكان (FHFA) بعد أزمة الرهن العقاري الثانوية في عام 2008، وهي مسؤولة عن تنظيم هاتين المؤسستين. وفقًا لتقرير بحثي، اعتبارًا من ديسمبر 2024، قامت فاني ماي وفريدي ماك بضمان ما مجموعه 6.6 تريليون دولار من سندات الرهن العقاري المدعومة من المؤسسات (MBS)، مما يشكل 50٪ من إجمالي ديون الرهن العقاري غير المدفوعة في الولايات المتحدة. تقدم الحكومة الأمريكية ضمان ائتمان كامل لجيل ماك (، الذي يخضع للإشراف المباشر من HUD )، بينما قدمت قروض الرهن العقاري 2.5 مليار دولار لـMBS، مما يشكل 20٪.

إن السبب وراء استخدام بولتي لأسلوب "الأمر" في حديثه هو أنه بصفته رئيس FHFA، يشغل منصب "المشرف" في مجلس إدارة هاتين الشركتين، ومنذ توليه المنصب في مارس 2025 قام بإجراء تغييرات جذرية في الهيكل والموظفين، حيث تم إبعاد عدد من أعضاء مجلس الإدارة من الهيئتين الكبيرتين، وتولى منصب رئيس مجلس الإدارة، وأقال 14 مديراً تنفيذياً، بما في ذلك الرئيس التنفيذي لشركة فاني ماي، لإجراء إعادة هيكلة شاملة، مما زاد من سيطرة FHFA على الشركات المدعومة من الحكومة (GSE)، وتفاوض مع البيت الأبيض ووزارة المالية لاستكشاف خطة الإدراج العام المستندة إلى "ضمان غير مباشر"، مما يؤثر بشكل عميق على النظام المالي. الآن، بدأت FHFA في استكشاف إدماج الأصول المشفرة في نظام تقييم الاكتتاب العقاري، مما يشير إلى تحول هيكلي في موقف الجهات التنظيمية تجاه الأصول المشفرة.

تضيف الخلفية الشخصية لبولت معنى معقدًا لهذا الخبر. كونه الوريث الثالث لشركة بولت للبيوت، وهي ثالث أكبر شركة بناء منازل في الولايات المتحدة، فهو أيضًا وريث لعائلة العقارات مثل الرئيس ترامب، وهو واحد من أوائل المسؤولين الفيدراليين المقربين من ترامب الذين دعموا العملات المشفرة علنًا. في عام 2019، دعا على وسائل التواصل الاجتماعي لتطوير الأصول المشفرة لأغراض خيرية، وكشف عن حيازته الشخصية لكميات كبيرة من بيتكوين وSolana. لقد استثمر في أصول عالية التقلب مثل GameStop وMarathon Digital، وعلى عكس السياسيين العاديين، يبدو أن استثماراته تتماشى أكثر مع صورة "Degen". بالنظر إلى "تاريخه في العملات المشفرة" السابق، يبدو أنه يأمل في إدخال الأصول المشفرة في نظام شراء المنازل في الولايات المتحدة وليس مجرد نزوة.

! رهون البيتكوين العقارية ، محيط أزرق جديد بقيمة 6.6 تريليون دولار

الخلافات الداخلية في الحكومة

من ناحية أخرى، هناك انقسامات واضحة داخل الحكومة. وقد أفادت التقارير أن وزارة الإسكان والتنمية الحضرية الأمريكية (HUD) تستكشف أيضًا استخدام العملات المستقرة وتقنية البلوكشين لتتبع أموال المساعدات السكنية الفيدرالية، وكشف أحد مسؤولي HUD أن المحرك وراء خطة البلوكشين هو إيرفين دانيس (Irving Dennis)، الذي يشغل منصب نائب المدير المالي الرئيسي الجديد في HUD، وكان شريكًا في شركة الاستشارات العالمية إرنست ويونغ.

بعيداً عن "GSE" شبه الرسمية مثل فاني ماي وفريدي ماك التي تتولى مسؤوليتها FHFA، فإن جيلماي الذي تديره HUD هو هيئة حكومية بنسبة 100%. لذلك، فإن المناقشات في هذا الشأن أكثر دقة، حيث واجه الاقتراح معارضة شديدة داخلياً، حيث يعتقد البعض أنه قد يؤدي إلى أزمة الرهن العقاري الثانوي كما حدث في عام 2008، ووصف بعض المسؤولين ذلك بأنه "كمن يستخدم عملات لعبة مونوبولي لتوزيع المال". تشير مذكرة داخلية إلى أن HUD ليست تفتقر إلى قدرة التدقيق وتتبع تدفقات الأموال، وأن إدخال البلوكشين والمدفوعات المشفرة لا يزيد فقط من التعقيد، بل قد يؤدي أيضاً إلى تقلبات في قيمة الأموال المساعدة أو حتى مشاكل في الامتثال.

حاليًا، تقدم بعض المنصات منتجات قروض عقارية مدعومة ببيتكوين. ولكن نظرًا لعدم قدرتها على تحويل القروض إلى أوراق مالية لبيعها إلى فاني ماي وفريدي ماك، فإن أسعار الفائدة على القروض مرتفعة والسيولة محدودة. وعندما يتم إدراج بيتكوين في نظام تسويق القروض العقارية الفيدرالي، لن يتم فقط خفض أسعار الفائدة على القروض، ولكن ذلك يعني أيضًا أن حاملي العملات يمكنهم إطلاق تأثير الرافعة المالية، والتحول من "HODL" إلى "بناء تخصيص الأصول الأسرية في الولايات المتحدة".

بالطبع، لا يمكن تجاهل المخاطر. كما حذر المسؤولون السابقون في SEC، فإن إدخال الأصول المشفرة غير المستقرة في نظام الرهن العقاري البالغ قيمته 1.3 تريليون دولار قد يؤدي إلى صدمات نظامية في أي حدث لفقدان القيمة السوقية. بينما قال العلماء القانونيون بوضوح إن استخدام الجماعات الأكثر ضعفًا كحقل تجارب لدفع التغيير التكنولوجي هو أمر خطير للغاية.

جوهر هذا الانقسام هو ما إذا كانت الولايات المتحدة مستعدة لإدراج بيتكوين رسميًا في النظام المالي العام ك"استثمار بديل". أما اتجاه دراسة FHFA فهو السماح لحملة بيتكوين باستخدام أرصدة بيتكوين لتلبية متطلبات الدفعة المقدمة أو الاحتياطي، والمعنى العميق لهذا هو أنه يتيح لأول مرة للأصول اللامركزية تحقيق تأثير "الرافعة العقارية". من ناحية أخرى، فإن تقلبات الأصول المشفرة تجعل من الصعب تقييمها وتقدير المخاطر عند استخدامها ك"أصول احتياطية"، وإذا كان سيتم السماح باستخدامها لتقييم الرهون العقارية في حالة تقلب أسعار بيتكوين بشكل حاد، فإن ذلك ينطوي على قضايا تتعلق بالرقابة المالية وإدارة السيولة، وحتى مسائل الاستقرار النظامي.

! رهون البيتكوين العقارية ، محيط أزرق جديد بقيمة 6.6 تريليون دولار

ما هي الأحكام الواردة في توجيه FHFA الجديد؟

نظرًا للدروس المؤلمة من أزمة الرهن العقاري في عام 2008، فإن تقييمات قروض الإسكان في الولايات المتحدة الحالية تفرض قيودًا صارمة على التوافق مع الأصول. أي أن المقترضين الذين يمتلكون عملة مشفرة، يجب عليهم أولاً تحويلها إلى دولارات، وإيداعها في حساب مصرفي خاضع للتنظيم في الولايات المتحدة لمدة 60 يومًا، قبل أن يمكن اعتبارها "أموال ناضجة" ضمن التقييم. ومن الواضح أن الاتجاه الذي طرحته Pulte يهدف إلى تجاوز هذه الحواجز العملية.

تطلب هذه الأمر الرسمي، وهو القرار رقم 2025-360، من عملاقي الرهن العقاري اعتبار العملات المشفرة كأصول فعالة لتنويع ثروة المقترضين. حتى الآن، تم استبعاد العملات المشفرة من تقييم مخاطر الرهن العقاري، لأن المقترضين عادة لا يقومون بتحويل أصولهم الرقمية إلى دولارات قبل انتهاء القرض. تطلب هذه التعليمات من فاني ماي وفريدي ماك وضع مقترحات لإدراج العملات المشفرة في احتياطيات المقترضين في تقييم مخاطر الرهن العقاري للمنازل الفردية. علاوة على ذلك، تنص هذه التعليمات على أن الشركات يجب أن تحسب مباشرة حيازات العملات المشفرة، دون الحاجة لتحويلها إلى دولارات.

وضعت هيئة التمويل الفيدرالية للإسكان ( FHFA ) "إرشادات" واضحة بشأن العملات المشفرة التي تفي بمعايير النظر. فقط الأصول التي تصدر في البورصات المركزية الخاضعة للتنظيم في الولايات المتحدة وتلتزم تمامًا بالقوانين ذات الصلة مؤهلة. بالإضافة إلى ذلك، يجب على الشركات تضمين تدابير تخفيف المخاطر في التقييم، بما في ذلك التعديلات وفقًا لتقلبات سوق العملات المشفرة المعروفة، وكذلك تخفيض المخاطر بشكل مناسب بناءً على نسبة احتياطي العملات المشفرة التي يمتلكها المقترض.

قبل تنفيذ أي تغييرات، يجب على الشركات تقديم مقترحاتها لموافقة مجلس إدارتها. بعد موافقة مجلس الإدارة، يجب إحالة المقترحات إلى الوكالة الفيدرالية لتمويل الإسكان (FHFA) للمراجعة والتفويض النهائي. تتماشى قرارات الوكالة الفيدرالية لتمويل الإسكان مع الممارسات الأوسع التي تعترف بها الحكومة الفيدرالية للعملات المشفرة في العمليات المالية، وتتماشى مع تصريحات بولتي "استجابة لرؤية الرئيس ترامب لجعل الولايات المتحدة عاصمة العملات المشفرة في العالم"، إن إصدار هذه التوجيهات يعكس التزامها بوضع الولايات المتحدة كاختصاص رائد في تطوير العملات المشفرة.

! رهن البيتكوين العقاري ، محيط أزرق جديد بقيمة 6.6 تريليون دولار

ماذا يعني هذا حقًا؟

من المعروف أن منطق استخدام الأصول ذات السيولة العالية كضمان لتبادل الأصول ذات السيولة المنخفضة هو منطق سليم، ولكن البيتكوين (BTC) يقع في نقطة مركزية للمصالح عبر عدة أبعاد، عندما يمكن أن يتم الاعتراف به كأصل للقروض الضمانية في الولايات المتحدة، فإن "تأثيره" قد لا يقل عن قوة "قانون احتياطي البيتكوين" الذي تم اقتراحه قبل تولي ترامب الرئاسة، وسيؤثر هذا التأثير على أكثر من مجموعة واحدة، حيث سيتأثر المواطنون الأمريكيون، والمؤسسات المالية، والدوائر الحكومية، وغيرها.

! رهن البيتكوين العقاري ، محيط أزرق جديد بقيمة 6.6 تريليون دولار

كم عدد الأمريكيين الذين سيستخدمون بيتكوين "لشراء المنازل"، كم يمكن أن "يوفر" استخدام بيتكوين كوسيط؟

وفقًا لتقرير عن المستهلكين، حوالي 28% من البالغين الأمريكيين ( حوالي 65 مليون شخص ) يمتلكون عملة مشفرة، حيث أن جيل Z وجيل الألفية يشكلون نسبة مرتفعة، إذ يمتلك أكثر من نصفهم أو سبق لهم امتلاك أصول مشفرة. ونظرًا لأن جيل الألفية وجيل Z يكتسبان حصة متزايدة في سوق العقارات الأمريكية، فإن الأصول المشفرة كوسيلة للدفع لشراء المنازل قد تصبح شائعة بشكل متزايد.

أظهرت دراسة أن نسبة "بيع العملات المشفرة لشراء المنازل" بين المشترين لأول مرة قد ارتفعت تدريجياً من 2019 إلى 2021، حيث بلغت نحو 12% بنهاية عام 2021. ومع مرور 4 سنوات، ومع انتشار العملات المشفرة، من المحتمل أن تكون هذه النسبة قد زادت أكثر.

بالنسبة لمقدار المال الذي يمكن توفيره، شارك شخص ما قصة صغيرة. في عام 2017، باع 100 قطعة من بيتكوين لشراء منزل، والآن قيمة هذا المنزل لا تتجاوز 500,000 دولار، لكن بيتكوين الذي تم بيعه أصبح قيمته أكثر من 10 ملايين دولار. ولذلك، استغل هذه الفرصة وأسس شركة، هدفها هو تمكين المزيد من الناس من الاحتفاظ بالبيتكوين، من خلال الرهن لشراء المنازل.

وبالتالي، ظهرت فرضية كهذه: إذا كنت قد اشتريت بيتكوين بقيمة 50,000 دولار في عام 2017، فستصل قيمته إلى 500,000 دولار بحلول عام 2025. بدلاً من بيع بيتكوين الخاص بك ودفع ضريبة أرباح رأس المال البالغة 90,000 دولار، من الأفضل التعاون مع وكالة قروض مشفرة، حيث تتعهد برهن 300,000 دولار من BTC، وستحصل على قرض رهن عقاري بقيمة 300,000 دولار، بمعدل فائدة قدره 9.25%. سيقوم المقرض بإيداع بيتكوين الخاص بك في حساب ائتماني، وستظل تمتلك بيتكوين، وستكون مطالبًا فقط بدفع فائدة سنوية تبلغ حوالي 27,000 دولار ( والتي ستكون أقل في المستقبل )، وتجنب دفع 90,000 دولار من الضرائب، وفي الوقت نفسه، لا تزال تمتلك قناة الاتجاه الصعودي لسعر BTC وحقوق الحماية من التضخم، خاصة في ظل قانون الجمال الكبير الذي سيرفع سقف الدين الأمريكي إلى 5 تريليون دولار.

وفقًا للبيانات المقدمة من فاني ماي، فإن معدل الفائدة السنوي على الرهون العقارية في الولايات المتحدة لمدة 30 عامًا يتراوح عمومًا حول 7%، بينما يتراوح المعدل لمدة 15 عامًا حول 6%.

بعض المؤسسات الخاصة الآن قادرة على تقديم قروض بيتكوين بمعدل فائدة سنوي حوالي 9-10% مع نسبة القرض إلى القيمة LTV تبلغ حوالي 50%، بينما بعض منصات القروض الأصلية في نظام BTC قادرة على خفض معدل الفائدة السنوي إلى 3.5% إذا كانت نسبة القرض إلى القيمة LTV 33%. إذا حسبنا ذلك، استنادًا إلى قرض رهن عقاري بقيمة 500,000 دولار لمدة 15 عامًا، فإن التوفير الشهري يمكن أن يصل إلى حوالي 1000 دولار، وسيكون إجمالي الفائدة أقل بمقدار 19.