Bitcoin Hipotecas: un nuevo mar azul de 6.6 billones de dólares

El 27 de mayo, Cantor Fitzgerald lanzó un programa de préstamos colateralizados en Bitcoin de 2 mil millones de dólares dirigido a clientes institucionales, con los primeros contrapartes que incluyen a la empresa de criptomonedas FalconX Ltd. y Maple Finance. Como uno de los principales suscriptores de bonos del Tesoro de EE. UU., la entrada de esta institución de Wall Street con más de un siglo de historia se considera un avance de gran simbolismo.

Bitcoin está pasando de ser un activo de stock a convertirse en una herramienta financiera que puede afectar al sistema crediticio.

Solo un mes después, el director de la Oficina Federal de Financiamiento de la Vivienda de EE. UU. ( FHFA ), Bill Pulte (, lanzó otra señal importante. Ha solicitado a las dos empresas pilares del crédito hipotecario estadounidense, Fannie Mae y Freddie Mac, que estudien la viabilidad de incluir criptomonedas como Bitcoin en el sistema de evaluación de hipotecas. Esta declaración provocó una fuerte reacción en el mercado, con el precio de Bitcoin aumentando casi un 2.87% en 24 horas, volviendo a superar los 108,000 dólares.

Como alguien planteó la pregunta del alma: "En 2012 necesitabas 30,000 Bitcoins para comprar una casa, y ahora solo necesitas 5. Si el precio de las casas ha estado cayendo en términos de Bitcoin, ¿por qué ha estado subiendo en términos de dólares?" ¿Qué impacto tendrá esta hipoteca de Bitcoin en el sistema del dólar?

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¿Las palabras de Bill Pulte cuentan?

Bill Pulte hizo un llamado público en las redes sociales a Fannie Mae y Freddie Mac, pidiéndoles que se preparen. Fannie Mae y Freddie Mac son dos empresas respaldadas por el gobierno de EE. UU., aunque no otorgan préstamos directamente a los compradores de vivienda, desempeñan un papel central como "creadores de mercado" en el mercado secundario de hipotecas, asegurando la liquidez y sostenibilidad del mercado de préstamos a través de la adquisición de hipotecas otorgadas por instituciones privadas.

La Oficina Federal de Financiamiento de la Vivienda )FHFA(, establecida después de la crisis de las hipotecas subprime de 2008, es responsable de la supervisión de estas dos instituciones. Según un informe de investigación, hasta diciembre de 2024, Fannie Mae y Freddie Mac han garantizado un total de 6.6 billones de dólares en valores respaldados por hipotecas institucionales )MBS(, que representan el 50% de toda la deuda hipotecaria no pagada en EE. UU. Freddie Mac ), que cuenta con un respaldo total del gobierno de EE. UU. y está directamente supervisado por HUD (, ha proporcionado 2.5 mil millones de dólares para MBS, lo que representa el 20%.

La razón por la que Pulte usó un tono "imperativo" en su discurso es porque, como presidente de la FHFA, ocupa un puesto de "supervisión" en las juntas de estas dos compañías, y desde que asumió el cargo en marzo de 2025, ha implementado reformas drásticas en el personal y la estructura, trasladando a varios directores de las dos grandes instituciones, asumiendo la presidencia de la junta y despidiendo a 14 altos ejecutivos, incluido el CEO de Freddie Mac, llevando a cabo una reestructuración integral, lo que ha fortalecido significativamente el control de la FHFA sobre las empresas patrocinadas por el gobierno )GSE(, y negociando con la Casa Blanca y el Departamento del Tesoro para explorar un plan de salida a bolsa basado en "garantías implícitas", cuya dirección política tiene un profundo impacto en el sistema financiero. Ahora, la FHFA comienza a explorar la inclusión de activos criptográficos en el sistema de evaluación de suscripción de hipotecas, lo que marca un cambio estructural en la actitud de los reguladores hacia los activos criptográficos.

El trasfondo personal de Pulte añade una complejidad a esta noticia. Como el tercer mayor constructor de viviendas en Estados Unidos, el heredero de la tercera generación de PulteGroup, al igual que el presidente Trump, es un heredero de una familia de bienes raíces, y también es uno de los altos funcionarios federales más cercanos a Trump que públicamente apoyó las criptomonedas. Ya en 2019, abogó por el desarrollo benéfico de los activos criptográficos en las redes sociales y reveló que poseía grandes cantidades de Bitcoin y Solana. Ha invertido en activos de alta volatilidad como GameStop y Marathon Digital, y a diferencia de los políticos comunes, su parte de inversiones parece encajar más con la imagen de "Degen". Dada su "trayectoria cripto" anterior, parece que su deseo de introducir activos criptográficos en el sistema de compra de viviendas en Estados Unidos no es un capricho.

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Discrepancias internas del gobierno

Por otro lado, también existen diferencias notables dentro del gobierno. Informes han revelado que el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU. )HUD( también está explorando el uso de monedas estables y tecnología blockchain para rastrear los fondos de subsidios federales para vivienda. Un funcionario de HUD reveló que el promotor de la solución blockchain es Irving Dennis), quien es el nuevo Vicepresidente Principal de Finanzas de HUD y fue socio de la firma de consultoría global Ernst & Young.

A diferencia de las "GSE" semioficiales como Fannie Mae y Freddie Mac, que son supervisadas por la FHFA, Ginnie Mae, bajo el HUD, es una agencia gubernamental al 100%. Por lo tanto, las discusiones en este aspecto son más rigurosas; la propuesta encontró una fuerte oposición interna, con algunas personas argumentando que esto podría desencadenar una crisis de hipotecas subprime similar a la de 2008, y algunos funcionarios incluso la llamaron "como si se estuviera usando monedas de un juego de ricos para repartir dinero". Un memorando interno señala que el HUD no carece de capacidad de auditoría y seguimiento de flujos de fondos, y que la introducción de blockchain y pagos en criptomonedas no solo aumentaría la complejidad, sino que también podría provocar fluctuaciones en el valor de los fondos de asistencia e incluso problemas de cumplimiento.

Actualmente, algunas plataformas ya están ofreciendo productos hipotecarios respaldados por Bitcoin. Sin embargo, debido a que no pueden securitizar los préstamos para venderlos a Fannie Mae y Freddie Mac, las tasas de interés de los préstamos son altas y la liquidez es limitada. Una vez que Bitcoin sea incluido en el sistema de suscripción de hipotecas federales, no solo podrá reducir las tasas de interés de los préstamos, sino que también significará que los tenedores de monedas podrán liberar efectos de apalancamiento, pasando de "HODL" a "construir una asignación de activos familiares en Estados Unidos".

Por supuesto, los riesgos no deben ser ignorados. Como advirtieron los ex funcionarios de la SEC, una vez que se introduzcan activos criptográficos inestables en un sistema de préstamos colateralizados de 1.3 billones de dólares, cualquier evento de desanclaje de su capitalización de mercado podría provocar un impacto sistémico. Además, los académicos en derecho señalan que utilizar a los grupos más vulnerables como campo de pruebas para impulsar cambios tecnológicos es extremadamente peligroso.

El núcleo de esta divergencia radica en si Estados Unidos está listo para integrar oficialmente el Bitcoin en el sistema financiero público, alejándolo de su estatus de "activo alternativo". La dirección de la investigación de la FHFA permite que los titulares utilicen el saldo de Bitcoin para cumplir directamente con los requisitos de pago inicial o reservas, y su significado profundo radica en que por primera vez los activos descentralizados tienen un efecto de "apalancamiento hipotecario". Por otro lado, la volatilidad de los activos criptográficos genera dificultades naturales en la valoración y la provisión de riesgos cuando se consideran como "activos de reserva". Además, en caso de fluctuaciones drásticas en el precio del Bitcoin, la cuestión de si se permite su uso para la evaluación de hipotecas implica problemas de regulación financiera, gestión de liquidez e incluso de estabilidad sistémica.

¿Qué estipula la nueva directiva de la FHFA?

Debido a las dolorosas lecciones de la crisis de las hipotecas subprime de 2008, la evaluación de préstamos hipotecarios en Estados Unidos tiene estrictas restricciones sobre la conformidad de los activos. Es decir, los prestatarios que poseen criptomonedas deben convertirlas primero a dólares estadounidenses y depositarlas en una cuenta bancaria regulada en EE. UU. durante 60 días para ser consideradas como "fondos maduros" en la evaluación. La dirección propuesta por Pulte claramente tiene la intención de romper esta barrera de proceso.

Esta orden oficial, es decir, la decisión número 2025-360, exige a dos gigantes de las hipotecas que consideren las criptomonedas como un activo efectivo para la diversificación de la riqueza de los prestatarios. Hasta ahora, las criptomonedas han estado excluidas de la evaluación de riesgos hipotecarios, ya que los prestatarios generalmente no convierten sus activos digitales en dólares antes de que se termine el préstamo. Esta instrucción exige a Fannie Mae y Freddie Mac que desarrollen propuestas para incluir las criptomonedas en las reservas de los prestatarios en su evaluación de riesgos hipotecarios para viviendas unifamiliares. Además, la instrucción estipula que las empresas deben calcular directamente la tenencia de criptomonedas, sin necesidad de convertirlas en dólares.

La Oficina Federal de Financiamiento de la Vivienda ( FHFA ) ha establecido "directrices" claras sobre qué criptomonedas cumplen con los criterios de consideración. Solo los activos emitidos en intercambios centralizados regulados en los Estados Unidos y que cumplen plenamente con las leyes pertinentes son elegibles. Además, las empresas deben incluir medidas de mitigación de riesgos en la evaluación, que incluyen ajustes basados en la volatilidad conocida del mercado de criptomonedas, así como la reducción adecuada de riesgos según la proporción de reservas de criptomonedas que posee el prestatario.

Antes de implementar cualquier cambio, las empresas deben presentar sus propuestas para la aprobación de sus respectivas juntas directivas. Después de la aprobación de la junta, la propuesta debe ser enviada a la Oficina Federal de Financiamiento de la Vivienda (FHFA) para su revisión y autorización final. La decisión de la Oficina Federal de Financiamiento de la Vivienda es consistente con el enfoque más amplio del gobierno federal en el proceso financiero que reconoce las criptomonedas, y coincide con los comentarios de Pulte "Para responder a la visión del presidente Trump de convertir a Estados Unidos en la capital mundial de las criptomonedas", la publicación de esta directiva refleja su compromiso de posicionar a Estados Unidos como la jurisdicción líder en el desarrollo de criptomonedas.

¿Qué significa esto realmente?

Como todos saben, la lógica subyacente de utilizar un activo de alta liquidez para garantizar el intercambio de activos de baja liquidez es válida, pero BTC se encuentra en el punto central de intereses en múltiples dimensiones. Cuando realmente pueda ser certificado como un activo de préstamo en garantía en EE. UU., su "influencia" puede ser tan poderosa como la del "proyecto de ley de reservas de Bitcoin" propuesto antes de que Trump asumiera el cargo, y esta influencia no se limitará a un único grupo; el público estadounidense, las instituciones financieras, los departamentos gubernamentales y otros grupos se verán afectados.

¿Cuántos estadounidenses usarían Bitcoin para "comprar una casa", cuánto dinero se puede "ahorrar" al usar Bitcoin como intermediario?

Según un informe de consumidores, aproximadamente el 28% de los adultos estadounidenses ( cerca de 65 millones ) posee criptomonedas, siendo la generación Z y los millennials los que tienen una proporción notablemente alta, ya que más de la mitad de ellos posee o ha poseído activos criptográficos. Dado que los millennials y la generación Z representan una parte cada vez mayor del mercado inmobiliario en EE. UU., los activos criptográficos como medio de pago para la compra de viviendas también podrían volverse cada vez más populares.

Una encuesta muestra que el número de "vender moneda digital para comprar una casa" entre los compradores de vivienda por primera vez ha ido en aumento desde 2019 hasta 2021, alcanzando casi el 12% a finales de 2021. Y 4 años después, con la popularización de la moneda digital, es posible que esta proporción haya aumentado aún más.

En cuanto a cuánto dinero se puede ahorrar, alguien compartió una pequeña historia. En 2017, vendió 100 BTC para comprar una casa, ahora esa casa vale solo 500,000 dólares, pero los BTC vendidos ya valen más de 10 millones de dólares. Por esta razón, aprovechó la oportunidad para fundar una empresa, con el objetivo de permitir que más personas puedan conservar Bitcoin, comprando casas a través de la garantía.

Así que también surgió esta hipótesis: compraste Bitcoin por valor de 50,000 dólares en 2017. Para 2025, su valor alcanzará los 500,000 dólares. En lugar de vender tu Bitcoin y pagar 90,000 dólares en impuestos sobre ganancias de capital, es mejor colaborar con una institución de préstamos colateralizados en criptomonedas, comprometiéndote a pignorar 300,000 dólares en BTC. Recibirás un préstamo hipotecario de 300,000 dólares, con una tasa de interés del 9.25%. El prestamista depositará tu Bitcoin en una cuenta de custodia, tú seguirás teniendo el Bitcoin, y solo tendrás que pagar un interés de aproximadamente 27,000 dólares al año ( que será más bajo en el futuro ), evitando así los 90,000 dólares en impuestos, mientras disfrutas de la tendencia alcista del precio de BTC y de los derechos contra la inflación, especialmente considerando que el gran proyecto de ley de belleza elevará el límite de deuda de EE.UU. a 50 billones de dólares.

Según los datos proporcionados por Fannie Mae, la tasa de interés anual de las hipotecas a 30 años en Estados Unidos oscila en torno al 7%, mientras que la de 15 años se encuentra alrededor del 6%.

Algunas instituciones privadas ahora pueden ofrecer préstamos en Bitcoin con una tasa de interés anual del 9-10% y un LTV del 50%, mientras que algunas plataformas de préstamos nativas del ecosistema BTC pueden reducir la tasa de interés anual al 3.5%( si el LTV es del 33%). Si se calcula de esta manera, de acuerdo con una hipoteca de 500,000 dólares a 15 años, se puede ahorrar aproximadamente 1000 dólares al mes, y el interés total será de 19.