Marché immobilier et actifs du monde réel : explorer de nouvelles opportunités d'investissement

Introduction

Les actifs du monde réel ( RWA ) ne sont pas une nouveauté sur le marché des cryptomonnaies, du moins depuis 2018. À l'époque, la tokenisation d'actifs et les offres de jetons de type titre ( STO ) avaient des points communs avec le concept d'RWA d'aujourd'hui. Cependant, en raison d'un cadre réglementaire incomplet et d'un avantage potentiel de rendement peu évident, ces premières tentatives n'ont pas réussi à développer un segment de marché mature.

En 2022, avec la poursuite des hausses de taux d'intérêt aux États-Unis, le rendement des obligations d'État américaines a largement dépassé les taux d'intérêt des prêts en stablecoins sur le marché des cryptomonnaies. Par conséquent, la tokenisation des obligations d'État américaines en RWA devient de plus en plus attrayante pour l'industrie de la cryptographie. Plusieurs projets DeFi matures et des institutions financières traditionnelles, voire certains gouvernements, ont commencé à explorer les RWA.

Au cours des deux dernières années, plusieurs projets RWA immobiliers ont émergé sur le marché. Ils visent à élargir le marché des investissements immobiliers de diverses manières, à enrichir les produits d'investissement immobilier et à abaisser le seuil d'entrée pour les investisseurs immobiliers. Cette étude analyse des cas de tels projets, explorant les avantages et les inconvénients de la conception des RWA immobiliers ainsi que le marché potentiel. Étant donné que ces projets s'adressent principalement aux actifs et investisseurs immobiliers nord-américains, la discussion sur les politiques, réglementations et conditions du marché se concentrera principalement sur le marché immobilier nord-américain.

Méthodes de tokenisation du marché immobilier

Le marché immobilier est un vaste domaine rempli d'opportunités d'investissement. Une étude de Statista de mars 2023 montre que la valeur du marché immobilier coté en Amérique du Nord atteint 1,3 trillion de dollars, tandis que la valeur du marché immobilier coté mondial est de 2,66 trillions de dollars.

L'objectif principal de la tokenisation du marché immobilier est de réaliser un ou plusieurs des objectifs suivants : créer des produits d'investissement immobilier plus diversifiés et flexibles, attirer un plus large éventail d'investisseurs, et améliorer la liquidité et la valeur des actifs immobiliers. Ces produits se présentent principalement sous trois formes :

1. fractionner la propriété immobilière pour obtenir un financement.

Produit de l'indice du marché immobilier dans une zone spécifique 2).

3. utilisera l'immobilier tokenisé comme garantie.

De plus, la tokenisation et l'intégration de la blockchain ont amélioré la transparence des actifs immobiliers et la gouvernance démocratique.

Les sociétés d'investissement immobilier ( REIT ) sont des entreprises qui possèdent, gèrent ou financent des biens immobiliers générant des revenus. Les REIT offrent aux investisseurs ordinaires des opportunités d'investissement, similaires à celles des fonds communs de placement, permettant aux investisseurs de bénéficier de revenus basés sur des dividendes et de rendements totaux, tout en contribuant à la croissance des marchés immobiliers régionaux. Les REIT et les actifs immobiliers RWA présentent des similitudes dans la fourniture d'opportunités d'investissement fractionné dans des propriétés, réduisant efficacement le seuil d'investissement et améliorant la liquidité des actifs immobiliers. Cependant, les REIT traditionnels n'offrent généralement pas aux investisseurs la possibilité de gestion ou de propriété, maintenant un modèle opérationnel centralisé. Néanmoins, leur rigoureuse évaluation des actifs et leur structure d'investissement dans un cadre réglementaire strict fournissent une base solide pour les projets immobiliers RWA.

Au cours des deux dernières années d'exploitation des projets RWA immobiliers, nous avons eu une compréhension plus claire de leurs avantages et inconvénients. En général, les projets RWA immobiliers présentent les caractéristiques mentionnées ci-dessus. En approfondissant des cas spécifiques, j'ai constaté qu'en raison de différences dans la gestion et les méthodes de produit, chaque projet rencontre des situations différentes dans son exploitation réelle.

Étude de cas

Ce chapitre sélectionne trois projets RWA dans l'immobilier pour analyse. Chaque projet utilise une méthode différente pour tokeniser le marché immobilier, étant les plus représentatifs dans leur domaine. Il convient de noter que ce sont encore des projets précoces, dont les produits n'ont pas encore été soumis à une validation et des tests de marché à long terme.

RealT

RealT a été lancé en 2019, c'est l'un des premiers projets RWA immobiliers sur le marché, se concentrant sur l'investissement dans l'immobilier résidentiel américain principalement via la blockchain Ethereum et Gnosis (, en fournissant ) sur Gnosis.

RealT acquiert des biens résidentiels et tokenise les titres de propriété selon la réglementation américaine. La gestion, l'entretien et la collecte des loyers de ces biens sont confiés à des gestionnaires tiers. Après déduction des frais, les loyers générés par des biens spécifiques sont répartis entre leurs détenteurs de tokens. Bien que RealT supervise le processus de tokenisation, ils sont légalement séparés des sociétés qui détiennent les actifs immobiliers. Selon leur site web, en cas de défaut de la société, les détenteurs de tokens conservent le droit de nommer une autre société pour gérer la société détentrice des titres de propriété. Il convient de noter qu'ils n'exigent pas obligatoirement d'investir conjointement dans les biens qu'ils lancent sur le marché. Les détenteurs de tokens de biens reçoivent chaque mois une part des revenus locatifs des biens, sans inclure environ 2,5 % de réserve de maintenance et des frais de gestion, généralement d'environ 10 % de la valeur.

Prenons l'exemple de cette propriété à Montgomery, la valeur totale des jetons immobiliers est de 323 020 dollars, le prix de chaque jeton est de 52,10 dollars, avec un total de 6 200 jetons émis. Cette propriété génère des revenus locatifs de 2 600 dollars par mois. Après déduction des frais d'exploitation et de gestion d'un total de 622 dollars, le bénéfice net mensuel est de 1 978 dollars, ce qui représente un revenu annuel de 23 736 dollars. Ainsi, chaque jeton reçoit une distribution de 3,83 dollars, avec un rendement annualisé de 7,35 %.

Concernant cette propriété, RealT offre 100 % de tokens, ce qui signifie que RealT n'a pas besoin d'investir aux côtés des clients et maintient un mode opératoire presque sans risque. L'organisme de gestion perçoit 8 % des loyers et le reste des frais d'entretien, tandis que la plateforme d'investissement ne prélève que 2 % pour la tokenisation de la propriété, le choix de l'organisme de gestion et la supervision. Grâce à cette méthode, l'équipe de RealT peut économiser beaucoup de temps de gestion, se concentrant sur la recherche de propriétés éligibles et leur tokenisation sur le marché.

Cependant, bien que la division de la propriété facilite le partage des risques entre les investisseurs, elle entraîne également des défis. Lorsque les intérêts financiers des investisseurs sont trop faibles, les coûts de gestion de l'entreprise peuvent devenir insoutenables. Un rapport explique le conflit d'intérêts entre les détenteurs de tokens immobiliers et RealT. RealT choisit des agences de gestion pour gérer les propriétés qu'elle possède ; si RealT détient une part importante de la propriété, cela peut réduire les coûts d'agence ; par conséquent, une inefficacité de gestion peut avoir un impact négatif sur eux. Cependant, si la participation de RealT est trop importante, cela peut nuire à la liquidité des tokens, et les petits actionnaires peuvent également devenir des profiteurs. Ces propriétaires peuvent s'attendre à ce que les grands actionnaires supervisent la viabilité financière des agences de gestion engagées. D'un autre côté, si la participation de RealT est faible, RealT peut manquer de motivation pour sélectionner adéquatement les agences de gestion ou participer au processus de supervision, et de nombreux investisseurs peuvent également avoir du mal à superviser efficacement les agences de gestion.

J'ai vérifié les dix derniers jetons épuisés sur le marché de RealT et utilisé un explorateur de blockchain pertinent pour trouver le nombre de propriétaires de chaque propriété.

Comme indiqué sur l'image, RealT divise les propriétés en un nombre différent de jetons, rendant chaque jeton d'une valeur d'environ 50 dollars. La plupart des propriétés sont situées à Détroit, avec environ 500 détenteurs de jetons, et deux propriétés ont plus de 1 000 détenteurs. Maintenant, combinons cela avec le nombre de jetons détenus par chaque détenteur pour comprendre l'éventail des investissements des investisseurs de RealT.

Environ 90 % des investisseurs de RealT investissent moins de 500 dollars, environ 9 % investissent entre 500 et 2 000 dollars, et 1 % investissent plus que ce montant. Cela indique que RealT a réussi, dans une certaine mesure, à créer un marché immobilier destiné aux petits investisseurs, améliorant ainsi la liquidité du marché du logement.

Selon les données de transaction du portefeuille RealT ( Adresse du portefeuille Gnosis : 0xE7D97868265078bd5022Bc2622C94dFc1Ef1D402), RealT a payé environ 6 millions de dollars de loyer total. Les frais de la plateforme varient en fonction des frais de maintenance, de l'assurance et des taxes, représentant environ 2,5 % à 3 % du loyer, soit environ 150 000 à 180 000 dollars de revenus de la plateforme au cours des deux dernières années. Cependant, comme RealT n'impose pas de participation à l'investissement immobilier et n'a pas de limites ou de directives claires concernant le niveau d'investissement qu'elle choisit, les revenus que RealT tire des revenus locatifs n'ont pas été divulgués.

D'un point de vue structurel, RealT a établi Real Token Inc. dans le Delaware comme entité centrale de l'entreprise. Cette entité ne possède aucun actif immobilier ; elle sert uniquement d'entité opérationnelle pour le projet RealT. De plus, RealT a créé Real Token LLC dans le Delaware comme société mère d'une série de sociétés immobilières. Tout comme Real Token Inc., Real Token LLC ne possède aucun actif immobilier ; son objectif principal est de simplifier les procédures juridiques, permettant aux utilisateurs de participer à l'investissement dans toutes les propriétés en signant un contrat avec une entreprise. Enfin, RealT établit une série de LLC correspondantes pour chaque propriété dans laquelle elle investit. En tant que filiale de Real Token LLC, chaque série de LLC possède une propriété spécifique et les jetons correspondants. Cette structure vise à garantir qu'un problème financier ou juridique d'une propriété n'affecte pas les autres propriétés ou le fonctionnement de la société mère sous RealT.

Parcl

Le protocole Parcl est une plateforme d'investissement DeFi qui permet aux utilisateurs d'échanger sur l'évolution des prix du marché immobilier mondial. Parcl est utilisé pour obtenir une exposition perpétuelle à des actifs synthétiques, en utilisant une architecture AMM. Parcl introduit le Parcl Labs Price Feed, qui crée des indices pour les biens immobiliers dans des zones spécifiques en fonction de l'historique des ventes. La durée de l'historique des ventes peut varier en fonction de la fréquence des transactions immobilières. Une fois l'indice créé, les investisseurs ont la possibilité de spéculer sur la valeur des biens immobiliers et peuvent effectuer des opérations à la hausse et à la baisse sur les prix de l'immobilier.

Cette méthode permet à Parcl d'éviter des problèmes juridiques, car l'exploitation de la plateforme n'implique pas de biens immobiliers réels. On peut se demander s'il s'agit vraiment d'un projet RWA immobilier, car il ne correspond pas aux critères susmentionnés. Cependant, c'est un projet RWA relativement populaire, ayant reçu des investissements de grands noms de l'industrie tels que Coinbase, Solana Ventures, DragonFly, etc. Il est raisonnable de discuter des possibilités de diversification des RWA immobiliers.

Le testnet de Parcl a été lancé en mai 2022 sur Solana, avec une TVL actuelle de 16 millions de dollars. Après plus d'un an d'exploitation, Parcl semble n'avoir suscité que peu d'attention, avec un volume de transactions quotidien de moins de 10 000 dollars et moins de 50 utilisateurs actifs par jour.

Les produits de Parcl sont simplifiés et se développent rapidement. Le Price Feed de Parcl Labs et le marché des indices sont bien conçus et faciles à utiliser.

Dans le domaine de l'exploitation, l'équipe de Parcl lance activement des programmes d'acquisition d'utilisateurs tels que Parcl Point et Real Estate Royale. Malgré ces avantages et le soutien de nombreux investisseurs institutionnels connus, Parcl maintient une image de marché relativement discrète, avec une petite base d'utilisateurs et un volume de transactions limité. Peut-être que le marché n'est pas encore prêt à accepter les produits indiciels immobiliers.

Reinno

Des entreprises de cryptomonnaie de grande envergure comme Ripple et MakerDAO explorent également la possibilité de permettre aux utilisateurs de tokeniser des biens immobiliers en tant que garantie pour des prêts. Ripple a annoncé en juillet que son équipe de monnaie numérique de banque centrale travaillait dans cette direction. MakerDAO s'est intégré à RobinLand pour soutenir les prêts hypothécaires immobiliers. RealT offre la possibilité d'utiliser des biens immobiliers tokenisés comme garantie pour des prêts, bien que ce service soit limité aux tokens qu'ils émettent. En substance, ce service est plus similaire à des produits de prêt de tokens et n'augmente pas de manière significative la liquidité capitalistique des propriétaires immobiliers.

Reinno est un projet abandonné lancé en 2020 et qui a cessé ses activités en 2022. Bien qu'il n'ait pas laissé beaucoup de traces sur le marché, il a introduit deux produits liés aux actifs réels (RWA) dans le domaine de l'immobilier qui méritent d'être mentionnés.

Le premier produit est un service de prêt basé sur l'immobilier tokenisé. Lorsque les propriétaires immobiliers ont besoin de financement, ils peuvent soumettre des documents de propriété à Reinno. Une fois approuvé, Reinno créera une société à but spécial ( dans le Delaware pour la transaction, également connue sous le nom de SPV, qui est une filiale créée par la société mère pour isoler le risque financier. Son statut juridique en tant qu'entreprise indépendante garantit que ses obligations sont protégées même en cas de faillite de la société mère. Par conséquent, les sociétés à but spécial sont parfois appelées entités d'isolement en cas de faillite. Aux États-Unis, le SPV est généralement équivalent à une LLC ). Ensuite, Reinno créera un contrat intelligent pour tokeniser l'immobilier, que les propriétaires peuvent déposer comme garantie de prêt. Le plafond de prêt sera basé sur la valeur des tokens.