Bitcoin hypothèques : un nouvel océan bleu de 6,6 billions de dollars

Le 27 mai, Cantor Fitzgerald a lancé un programme de prêts hypothécaires en Bitcoin de 2 milliards de dollars destiné aux clients institutionnels, avec pour premiers contreparties les entreprises de cryptographie FalconX Ltd. et Maple Finance. En tant que l'un des souscripteurs officiels des obligations du gouvernement américain, l'entrée de cette institution centenaire de Wall Street est considérée comme une percée hautement symbolique.

Bitcoin est en train de passer d'un actif de réserve à un instrument financier capable d'influencer le système de crédit.

Un mois plus tard, le directeur de la FHFA (Federal Housing Finance Agency) Bill Pulte a de nouveau lancé un signal fort. Il a demandé à Fannie Mae et Freddie Mac, deux entreprises piliers du crédit immobilier américain, d'étudier la faisabilité d'intégrer des cryptomonnaies comme le Bitcoin dans le système d'évaluation des prêts hypothécaires. Cette déclaration a provoqué une réaction intense sur le marché, avec un prix du Bitcoin augmentant de près de 2,87 % en 24 heures, dépassant à nouveau 108 000 dollars.

Comme quelqu'un l'a souligné dans une question existentielle : "En 2012, vous aviez besoin de 30 000 Bitcoins pour acheter une maison, et maintenant il vous en faut seulement 5. Si le prix des maisons continue de baisser en valeur Bitcoin, pourquoi augmente-t-il alors en valeur dollar ?" Quel impact ce prêt hypothécaire en Bitcoin aura-t-il sur le système dollar ?

Les propos de Bill Pulte sont-ils valables ?

Bill Pulte a publiquement appelé Fannie Mae et Freddie Mac sur les réseaux sociaux à se préparer. Fannie Mae et Freddie Mac sont deux entreprises soutenues par le gouvernement américain. Bien qu'elles ne prêtent pas directement aux acheteurs, elles jouent un rôle clé de "market maker" sur le marché secondaire des prêts hypothécaires. En acquérant des prêts immobiliers émis par des institutions privées, leur existence assure la liquidité et la durabilité du marché des prêts.

Créée après la crise des subprimes de 2008, la Federal Housing Finance Agency (FHFA) est chargée de réguler ces deux institutions. Selon un rapport de recherche, d'ici décembre 2024, Fannie Mae et Freddie Mac ont garanti un total de 6,6 trillions de dollars de titres adossés à des hypothèques (MBS), représentant 50 % de la dette hypothécaire non remboursée totale aux États-Unis. Garanties par le gouvernement américain, Ginnie Mae ( est directement supervisée par le HUD ) et a fourni 2,5 milliards de dollars pour les MBS, soit 20 %.

La raison pour laquelle Pulte s'exprime avec un ton "impératif" est qu'en tant que président de la FHFA, il occupe un poste de "supervision" au sein des conseils d'administration de ces deux entreprises. Après sa prise de fonction en mars 2025, il a entrepris des réformes radicales en matière de personnel et de structure, déplaçant plusieurs administrateurs des deux grandes institutions, se nommant président du conseil d'administration, et licenciant 14 cadres supérieurs, y compris le PDG de Freddie Mac, pour procéder à une restructuration complète. Cela a considérablement renforcé le contrôle de la FHFA sur les entreprises financées par le gouvernement (GSE) et a engagé des négociations avec la Maison Blanche et le ministère des Finances pour explorer un plan d'introduction en bourse basé sur des "garanties implicites", dont l'orientation politique a un impact profond sur le système financier. Aujourd'hui, la FHFA commence à explorer l'intégration des actifs cryptographiques dans le système d'évaluation des prêts hypothécaires, marquant une transformation structurelle de l'attitude des régulateurs envers les actifs cryptographiques.

Le parcours personnel de Pulte ajoute une signification complexe à cette nouvelle. En tant que troisième plus grande entreprise de construction résidentielle aux États-Unis, PulteGroup est dirigée par un héritier de troisième génération, tout comme le président Trump, issu d'une famille de promoteurs immobiliers. Il est également l'un des hauts fonctionnaires fédéraux proches de Trump à avoir publiquement soutenu les cryptomonnaies dès le début. Dès 2019, il a plaidé sur les réseaux sociaux pour le développement caritatif des actifs cryptographiques et a révélé détenir une quantité importante de Bitcoin et de Solana. Il a investi dans des actifs à forte volatilité tels que GameStop et Marathon Digital. Contrairement à des politiciens ordinaires, son approche de l'investissement semble davantage correspondre à l'image de "Degen". Compte tenu de son "parcours cryptographique" précédent, il semble qu'il souhaite introduire les actifs cryptographiques dans le système d'achat de logements américain, et ce n'est pas une idée de dernière minute.

Divergences internes au gouvernement

D'un autre côté, il existe en fait des divergences évidentes au sein du gouvernement. Des rapports ont révélé que le ministère américain du Logement et du Développement urbain (HUD) explore également l'utilisation des stablecoins et de la technologie blockchain pour suivre les fonds d'aide au logement fédéral. Un responsable de HUD a révélé que le promoteur du projet blockchain est Irving Dennis (Irving Dennis), qui est le nouveau directeur financier adjoint de HUD et ancien partenaire du géant du conseil mondial EY.

Contrairement aux GSE "semi-officielles" comme Fannie Mae et Freddie Mac, qui sont supervisées par la FHFA, Ginnie Mae, qui est sous la responsabilité du HUD, est une agence entièrement gouvernementale. Par conséquent, les discussions à ce sujet sont également plus rigoureuses. La proposition a rencontré une forte opposition en interne, certains affirmant qu'elle pourrait déclencher une crise des subprimes similaire à celle de 2008, tandis que certains fonctionnaires l'ont même qualifiée de "comme distribuer de l'argent avec des jetons du Monopoly". Un mémo interne a indiqué que le HUD ne manque pas de capacités d'audit et de suivi des flux de fonds, et que l'introduction de la technologie blockchain et des paiements en cryptomonnaie non seulement ajouterait de la complexité, mais pourrait également provoquer des fluctuations de valeur des fonds d'aide et même des problèmes de conformité.

Actuellement, certaines plateformes proposent des produits de prêts hypothécaires garantis par des Bitcoin. Cependant, en raison de leur incapacité à titriser les prêts pour les vendre à Fannie Mae et Freddie Mac, les taux d'intérêt des prêts restent élevés et la liquidité est limitée. Une fois que les Bitcoin seront intégrés dans le système de souscription des prêts hypothécaires fédéraux, cela permettra non seulement de réduire les taux d'intérêt des emprunts, mais aussi de libérer l'effet de levier pour les détenteurs de jetons, passant de "HODL" à "construire un portefeuille d'actifs familiaux aux États-Unis".

Bien sûr, les risques ne doivent pas être ignorés. Comme l'a averti un ancien fonctionnaire de la SEC, une fois que des actifs cryptographiques instables sont introduits dans un système de prêts garantis de 13 000 milliards de dollars, tout événement de décrochage de la valeur marchande pourrait provoquer un choc systémique. Les universitaires en droit ont également déclaré qu'utiliser les groupes les plus vulnérables comme terrain d'essai pour imposer des changements technologiques est extrêmement dangereux.

Le cœur de cette divergence réside dans la question de savoir si les États-Unis sont prêts à intégrer officiellement le Bitcoin dans le système financier public, en le retirant de la catégorie des "investissements alternatifs". La direction de la recherche de la FHFA consiste à permettre aux détenteurs d'utiliser leur solde de Bitcoin pour satisfaire directement aux exigences de mise de fonds ou de réserves. Sa signification profonde réside dans le fait qu'elle confère pour la première fois aux actifs décentralisés un effet de "levier immobilier". D'un autre côté, la volatilité des actifs cryptographiques rend leur évaluation et la prise de risque difficile lorsqu'ils sont considérés comme des "actifs de réserve". Par ailleurs, la question de savoir s'il faut autoriser l'utilisation de Bitcoin pour l'évaluation des prêts hypothécaires en cas de fluctuations importantes du prix du Bitcoin soulève des problèmes de réglementation financière, de gestion de la liquidité et même de stabilité systémique.

Quelles sont les dispositions du nouvel ordre de la FHFA ?

En raison des leçons douloureuses de la crise des subprimes de 2008, l'évaluation des prêts immobiliers aux États-Unis impose des restrictions strictes sur la conformité des actifs. Ainsi, même si l'emprunteur possède des cryptomonnaies, celles-ci doivent d'abord être converties en dollars et déposées sur un compte bancaire réglementé aux États-Unis pendant 60 jours avant de pouvoir être considérées comme des "fonds matures" dans l'évaluation. La direction proposée par Pulte vise clairement à franchir cette barrière procédurale.

Cette ordonnance officielle, à savoir la décision n° 2025-360, exige que les deux géants des prêts hypothécaires considèrent les crypto-monnaies comme un actif efficace pour la diversification des richesses des emprunteurs. Jusqu'à présent, les crypto-monnaies ont été exclues de l'évaluation des risques hypothécaires, car les emprunteurs ne convertissent généralement pas leurs actifs numériques en dollars avant la fin du prêt. Cette directive exige que Fannie Mae et Freddie Mac élaborent des propositions pour inclure les crypto-monnaies dans l'évaluation des réserves des emprunteurs dans les prêts hypothécaires résidentiels unifamiliaux. De plus, cette directive stipule que les entreprises doivent calculer directement les avoirs en crypto-monnaies sans avoir à les convertir en dollars.

La Federal Housing Finance Agency ( FHFA ) a établi des "lignes directrices" claires concernant quelles cryptomonnaies répondent aux critères de considération. Seuls les actifs émis sur des échanges centralisés réglementés aux États-Unis et entièrement conformes aux lois pertinentes sont éligibles. De plus, les entreprises doivent inclure des mesures d'atténuation des risques dans leur évaluation, notamment en ajustant en fonction de la volatilité connue du marché des cryptomonnaies et en effectuant une réduction appropriée des risques en fonction du ratio de réserves de cryptomonnaies détenues par les emprunteurs.

Avant toute mise en œuvre de changement, les entreprises doivent soumettre leur proposition à l'approbation de leurs conseils d'administration. Après l'approbation du conseil d'administration, la proposition doit être transmise à la Federal Housing Finance Agency (FHFA) pour examen et autorisation finale. La décision de la Federal Housing Finance Agency est conforme à la pratique plus large du gouvernement fédéral concernant la reconnaissance des cryptomonnaies dans les processus financiers, et s'aligne avec les déclarations de Pulte "Pour répondre à la vision du président Trump de faire des États-Unis la capitale mondiale des cryptomonnaies", la publication de cette directive reflète son engagement à positionner les États-Unis en tant que juridiction de premier plan pour le développement des cryptomonnaies.

Que signifie vraiment cela ?

Comme tout le monde le sait, la logique sous-jacente d'un actif à forte liquidité utilisé pour le staking en échange d'actifs à faible liquidité est valable, mais le BTC se trouve au centre des intérêts sur plusieurs dimensions. Lorsque celui-ci pourra réellement être certifié comme un actif de prêt garanti par le gouvernement américain, son "impact" pourrait être comparable à la puissance de la "loi sur les réserves de Bitcoin" proposée par Trump avant son mandat. Cette influence ne sera pas limitée à un seul groupe ; de nombreux groupes, y compris le grand public américain, les institutions financières, et les départements gouvernementaux, seront affectés.

Combien d'Américains utilisent Bitcoin pour "acheter une maison", combien d'argent peuvent-ils "économiser" en utilisant Bitcoin comme intermédiaire ?

Selon un rapport sur les consommateurs, environ 28 % des adultes américains ( environ 65 millions ) détiennent des cryptomonnaies, dont une proportion très élevée pour la génération Z et les milléniaux, avec plus de la moitié d'entre eux possédant ou ayant déjà possédé des actifs cryptographiques. Étant donné que les milléniaux et la génération Z occupent une part de plus en plus importante sur le marché immobilier américain, les actifs cryptographiques pourraient également devenir de plus en plus populaires comme moyen de paiement pour l'achat de logements.

Une enquête montre que le nombre de primo-accédants qui "vendent des cryptomonnaies pour acheter une maison" a progressivement augmenté entre 2019 et 2021, atteignant près de 12 % à la fin de 2021. Quatre ans plus tard, avec la popularité des cryptomonnaies, ce pourcentage pourrait encore avoir augmenté.

En ce qui concerne combien d'argent on peut économiser, quelqu'un a partagé une petite histoire. En 2017, il a vendu 100 BTC pour acheter une maison, et maintenant cette maison ne vaut que 500 000 dollars, mais les BTC vendus valent déjà plusieurs millions de dollars. C'est donc grâce à cette opportunité qu'il a fondé une entreprise, dont le but est de permettre à plus de gens de conserver des Bitcoins et d'acheter des maisons grâce à des prêts sur gage.

Ainsi, une telle hypothèse a également émergé : vous avez acheté des Bitcoins d'une valeur de 50 000 $ en 2017. En 2025, leur valeur atteindra 500 000 $. Au lieu de vendre vos Bitcoins et de payer 90 000 $ d'impôt sur les plus-values, il vaut mieux collaborer avec un prêteur hypothécaire en crypto-monnaie. Vous vous engagez à hypothéquer 300 000 $ de BTC, et vous obtenez un prêt hypothécaire de 300 000 $ à un taux d'intérêt de 9,25 %. Le prêteur déposera vos Bitcoins dans un compte de garde, vous conservez toujours vos Bitcoins, et vous n'aurez qu'à payer un intérêt d'environ 27 000 $ par an ( dans le futur, cela sera plus bas ), tout en économisant 90 000 $ d'impôt, tout en bénéficiant de la tendance à la hausse du prix du BTC et du droit contre l'inflation, surtout dans le contexte où le grand projet de loi Beauté a relevé le plafond de la dette américaine à 5 000 milliards de dollars.

Selon les données fournies par Fannie Mae, le taux d'intérêt annuel des prêts hypothécaires à 30 ans aux États-Unis fluctue généralement autour de 7 %, tandis que celui à 15 ans se situe autour de 6 %.

Certain institutions privées peuvent désormais offrir des prêts en Bitcoin avec un LTV d'environ 50 % et un taux d'intérêt annuel de 9 à 10 %, tandis que certaines plateformes de prêt nativement dans l'écosystème BTC peuvent réduire le taux d'intérêt annuel à 3,5 %( si le LTV est de 33 %). Si l'on calcule de cette manière, en se basant sur un prêt hypothécaire de 500 000 dollars sur 15 ans, cela permettrait d'économiser environ 1 000 dollars par mois, et les intérêts totaux seraient réduits de 19.