Étude de projet RWA dans l'immobilier : fusion de la Blockchain et des actifs réels
Les actifs du monde réel ( RWA ) sont présents sur le marché des cryptomonnaies depuis un certain temps, remontant au concept de tokenisation d'actifs et d'émission de tokens de sécurité ( STO ) en 2018. Cependant, en raison d'une réglementation incomplète et du manque de rendements significatifs, ces premières tentatives n'ont pas pris d'ampleur.
En 2022, avec la hausse des taux d'intérêt aux États-Unis, le rendement des obligations d'État américaines a dépassé le taux d'intérêt des prêts en stablecoins du secteur de la cryptographie, rendant la tokenisation des obligations d'État américaines en tant qu'actifs réels (RWA) de plus en plus attrayante pour le secteur de la cryptographie. Les projets DeFi matures et les institutions financières traditionnelles ont commencé à explorer les RWA.
Au cours des deux dernières années, certains projets RWA dans l'immobilier ont émergé, visant à élargir le marché des investissements immobiliers, à diversifier les produits d'investissement et à abaisser le seuil d'investissement. Cette étude analysera les avantages et inconvénients de la conception de ces projets ainsi que leur marché potentiel, principalement en ce qui concerne le marché immobilier nord-américain.
Méthodes de tokenisation du marché immobilier
L'immobilier est un vaste domaine d'investissement. Une étude de mars 2023 a montré que la valeur du marché immobilier coté en Amérique du Nord s'élevait à 1,3 trillion de dollars, tandis que la valeur du marché immobilier coté mondial était de 2,66 trillions de dollars.
Les objectifs principaux du marché immobilier tokenisé incluent : créer des produits d'investissement diversifiés et flexibles, attirer un plus large éventail d'investisseurs, et améliorer la liquidité et la valeur des actifs. Les principales formes d'expression sont au nombre de trois :
Financement de la propriété immobilière fragmentée
Produit d'indice du marché immobilier dans des zones spécifiques
Prêt garanti par des tokens immobiliers
De plus, la tokenisation des biens immobiliers sur la blockchain a le potentiel d'améliorer la transparence des actifs et la démocratie de la gouvernance.
Les fiducies de placement immobilier ( REIT ) et les actifs réels immobiliers (RWA) présentent des similitudes en matière d'opportunités d'investissement fractionnées, réduisant tous deux le seuil d'investissement et améliorant la liquidité. Cependant, les REIT traditionnels ne fournissent généralement pas d'opportunités de gestion ou de propriété aux investisseurs, maintenant un modèle d'exploitation centralisé. Néanmoins, le cadre réglementaire et la structure opérationnelle des REIT offrent une référence pour les projets RWA immobiliers.
Les projets RWA immobiliers présentent généralement les avantages et inconvénients suivants :
Avantages :
Abaisser le seuil d'investissement
Augmenter la liquidité
Améliorer la transparence
Simplifier le processus de transaction
Accessibilité mondiale
Inconvénients:
Incertitude réglementaire
Risque technologique
Complexité juridique
Risque de liquidité
Gestion des coûts
Analyse de cas
RealT
RealT a été lancé en 2019, et est l'un des premiers projets RWA en immobilier, se concentrant sur la tokenisation des propriétés résidentielles américaines via Blockchain pour permettre aux investisseurs particuliers d'y participer.
RealT achète des biens immobiliers et les tokenise conformément aux réglementations américaines. La gestion des biens est confiée à des tiers. Après déduction des frais, les loyers sont répartis entre les détenteurs de tokens. RealT est responsable du processus de tokenisation, mais est légalement séparé de la société qui possède les biens. Les détenteurs de tokens peuvent recevoir chaque mois une part des loyers, après déduction d'une réserve de maintenance d'environ 2,5 % et d'un frais de gestion de 10 %.
Prenons un exemple avec un bien immobilier d'une valeur totale de 323 020 dollars, chaque jeton valant 52,10 dollars, pour un total de 6 200 jetons. Le loyer mensuel est de 2 600 dollars, après déduction de 622 dollars de frais, le bénéfice net est de 1 978 dollars, soit un total annuel de 23 736 dollars. Chaque jeton reçoit une distribution de 3,83 dollars, avec un rendement annuel de 7,35 %.
RealT fournit 100 % de tokens au marché, sans co-investissement, maintenant un modèle à faible risque. L'organisme de gestion prélève 8 % des loyers et prend le reste des frais de maintenance, RealT ne facture qu'un frais de 2 % pour la tokenisation et la supervision. Cette méthode permet à RealT de se concentrer sur la recherche de propriétés éligibles et leur tokenisation.
Cependant, la propriété décentralisée pose également des défis. Lorsque la part d'investissement des investisseurs est trop petite, les coûts de gestion de l'entreprise peuvent devenir insoutenables. Il pourrait y avoir des conflits d'intérêts entre RealT et les détenteurs de tokens, concernant le choix et la supervision des organes de gestion.
En analysant les dix derniers jetons immobiliers qui se sont vendus, on découvre que RealT divise les biens immobiliers en jetons d'environ 50 dollars chacun. La plupart des biens sont situés à Détroit, avec environ 500 détenteurs de jetons, certains dépassant 1 000 personnes.
Environ 90 % des investisseurs de RealT investissent moins de 500 dollars, 9 % investissent entre 500 et 2 000 dollars, et 1 % investissent plus de 2 000 dollars. Cela indique que RealT a en quelque sorte créé un marché d'investissement immobilier pour les petits investisseurs, augmentant ainsi la liquidité du marché immobilier.
Selon les données de transaction, RealT a distribué environ 6 millions de dollars de loyer. Les frais de la plateforme sont d'environ 2,5 % à 3 % du loyer, ce qui représente un revenu de 150K à 180K dollars au cours des deux dernières années. Cependant, le bénéfice réel de RealT provenant des loyers est inconnu.
En termes de structure d'entreprise, RealT a établi plusieurs entités dans le Delaware, y compris l'entité opérationnelle principale Real Token Inc., la société mère de l'immobilier Real Token LLC, ainsi qu'une série de LLC correspondant à chaque propriété d'investissement. Cette structure vise à isoler les risques financiers et juridiques de chaque propriété.
Parcl
Parcl est une plateforme d'investissement DeFi qui permet aux utilisateurs de trader les variations de prix du marché immobilier mondial. Parcl fournit un marché pour les actifs synthétiques liés à l'immobilier grâce à une architecture AMM et a lancé un indice immobilier spécifique basé sur les historiques de ventes dans certaines zones. Les investisseurs peuvent spéculer sur les tendances des prix immobiliers.
Cette méthode évite les problèmes juridiques liés aux transactions immobilières réelles. Bien que le statut de Parcl en tant que véritable projet RWA immobilier soit douteux, il a obtenu des investissements de plusieurs entreprises renommées, ce qui mérite d'être noté lors de la discussion sur la diversité des produits RWA immobiliers.
Le testnet Parcl a été lancé en mai 2022 sur Solana, avec une TVL d'environ 16 millions de dollars. Cependant, après plus d'un an d'exploitation, Parcl semble n'avoir suscité que peu d'attention, avec un volume d'échanges quotidien de moins de 10 000 dollars et moins de 50 utilisateurs actifs par jour.
Bien que le produit Parcl soit facile à utiliser et que les mises à jour soient rapides, le marché des indices est bien conçu et l'équipe lance activement des programmes d'acquisition d'utilisateurs, l'attention et la part de marché restent toutefois faibles. Cela pourrait indiquer que le marché des cryptomonnaies n'est pas encore prêt à accueillir des produits d'indices immobiliers.
Reinno
Certaines grandes entreprises de cryptomonnaie comme Ripple et MakerDAO explorent également des produits immobiliers RWA. Reinno est un projet lancé en 2020 et qui a cessé ses activités en 2022. Bien que son impact soit limité, il a introduit deux produits liés aux RWA immobiliers qui méritent d'être mentionnés.
Le premier est un service de prêt basé sur des biens immobiliers tokenisés. Les propriétaires peuvent soumettre les documents de propriété à Reinno, et après approbation, Reinno créera une société à but spécial (SPV) et créera des tokens de contrat intelligent pour le bien immobilier. Les propriétaires peuvent utiliser les tokens comme garantie pour les prêts.
Le deuxième est le financement par prêt immobilier, les utilisateurs peuvent tokeniser la propriété immobilière après avoir acheté une maison avec un prêt immobilier bancaire. Les fonds obtenus sont utilisés pour rembourser le prêt immobilier bancaire, et les utilisateurs remboursent ensuite le protocole à un taux fixe.
L'exploitation de Reinno utilise toujours un modèle centralisé et hors ligne. Cette approche présente des risques évidents, tels que la difficulté à tenir les emprunteurs responsables en cas de défaut, ainsi que le problème du "double dépense" lié au transfert de propriété immobilière. Ces risques pourraient être l'une des raisons pour lesquelles le projet cesse ses activités. À l'avenir, les RWA immobiliers nécessiteront un cadre juridique plus mature pour résoudre ces problèmes.
Conclusion
L'immobilier RWA reste un domaine relativement émergent, n'ayant pas encore formé une taille de marché ou un projet phare clairement définis. La taille des projets actuellement en opération et la base d'utilisateurs sont relativement petites. Ce domaine nécessite une opération conforme stricte et un cadre juridique mature. Certains projets adoptent une structure d'entreprise à risque isolé ou choisissent des produits financiers liés à l'immobilier comme objectifs d'investissement pour réduire le risque. Cependant, pour exploiter pleinement le potentiel de l'immobilier RWA, les progrès législatifs et la conformité opérationnelle sont essentiels.
En matière législative, les RWA immobiliers n'ont pas encore établi de cadre clair et cohérent. Les différentes agences de régulation américaines ont des divergences sur la classification des tokens, et il manque une référence à un cadre réglementaire international. Cette incohérence réglementaire entraîne un manque de clarté des règles, menace les investisseurs potentiels et met en péril la viabilité à long terme de la tokenisation immobilière.
Malgré le désordre réglementaire, de nombreuses entreprises financières et de cryptomonnaies bien connues continuent d'essayer l'immobilier RWA, quelques projets ont déjà prouvé la faisabilité du produit. En tant que secteur important des investissements financiers, avec l'établissement et l'amélioration du cadre juridique pertinent, l'immobilier RWA devrait connaître un développement rapide.
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LiquidityNinja
· 07-25 23:23
Je ne compte pas sur les RWA pour me rendre riche.
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GasFeeCrybaby
· 07-25 07:15
Qui se soucie de la conformité quand on peut gagner de l'argent ?
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AirdropHunterZhang
· 07-25 02:19
Encore une nouvelle manière de se faire prendre pour des cons ? Ceux qui comprennent savent qu'on a perdu beaucoup d'argent ~
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TheShibaWhisperer
· 07-25 02:18
Attendre la big pump devant
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ser_ngmi
· 07-25 02:16
Fritons fritons fritons, ça revient.
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governance_ghost
· 07-25 02:15
Est-ce qu'on peut encore jouer comme ça avec l'immobilier?
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MidnightGenesis
· 07-25 02:11
off-chain盯梦人 不打烊
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BrokenDAO
· 07-25 01:54
Encore un concept spéculatif... Combien de fois la bulle STO a-t-elle éclaté ?
Étude de projet RWA immobilier : le Blockchain redéfinit le modèle d'investissement immobilier
Étude de projet RWA dans l'immobilier : fusion de la Blockchain et des actifs réels
Les actifs du monde réel ( RWA ) sont présents sur le marché des cryptomonnaies depuis un certain temps, remontant au concept de tokenisation d'actifs et d'émission de tokens de sécurité ( STO ) en 2018. Cependant, en raison d'une réglementation incomplète et du manque de rendements significatifs, ces premières tentatives n'ont pas pris d'ampleur.
En 2022, avec la hausse des taux d'intérêt aux États-Unis, le rendement des obligations d'État américaines a dépassé le taux d'intérêt des prêts en stablecoins du secteur de la cryptographie, rendant la tokenisation des obligations d'État américaines en tant qu'actifs réels (RWA) de plus en plus attrayante pour le secteur de la cryptographie. Les projets DeFi matures et les institutions financières traditionnelles ont commencé à explorer les RWA.
Au cours des deux dernières années, certains projets RWA dans l'immobilier ont émergé, visant à élargir le marché des investissements immobiliers, à diversifier les produits d'investissement et à abaisser le seuil d'investissement. Cette étude analysera les avantages et inconvénients de la conception de ces projets ainsi que leur marché potentiel, principalement en ce qui concerne le marché immobilier nord-américain.
Méthodes de tokenisation du marché immobilier
L'immobilier est un vaste domaine d'investissement. Une étude de mars 2023 a montré que la valeur du marché immobilier coté en Amérique du Nord s'élevait à 1,3 trillion de dollars, tandis que la valeur du marché immobilier coté mondial était de 2,66 trillions de dollars.
Les objectifs principaux du marché immobilier tokenisé incluent : créer des produits d'investissement diversifiés et flexibles, attirer un plus large éventail d'investisseurs, et améliorer la liquidité et la valeur des actifs. Les principales formes d'expression sont au nombre de trois :
De plus, la tokenisation des biens immobiliers sur la blockchain a le potentiel d'améliorer la transparence des actifs et la démocratie de la gouvernance.
Les fiducies de placement immobilier ( REIT ) et les actifs réels immobiliers (RWA) présentent des similitudes en matière d'opportunités d'investissement fractionnées, réduisant tous deux le seuil d'investissement et améliorant la liquidité. Cependant, les REIT traditionnels ne fournissent généralement pas d'opportunités de gestion ou de propriété aux investisseurs, maintenant un modèle d'exploitation centralisé. Néanmoins, le cadre réglementaire et la structure opérationnelle des REIT offrent une référence pour les projets RWA immobiliers.
Les projets RWA immobiliers présentent généralement les avantages et inconvénients suivants :
Avantages :
Inconvénients:
Analyse de cas
RealT
RealT a été lancé en 2019, et est l'un des premiers projets RWA en immobilier, se concentrant sur la tokenisation des propriétés résidentielles américaines via Blockchain pour permettre aux investisseurs particuliers d'y participer.
RealT achète des biens immobiliers et les tokenise conformément aux réglementations américaines. La gestion des biens est confiée à des tiers. Après déduction des frais, les loyers sont répartis entre les détenteurs de tokens. RealT est responsable du processus de tokenisation, mais est légalement séparé de la société qui possède les biens. Les détenteurs de tokens peuvent recevoir chaque mois une part des loyers, après déduction d'une réserve de maintenance d'environ 2,5 % et d'un frais de gestion de 10 %.
Prenons un exemple avec un bien immobilier d'une valeur totale de 323 020 dollars, chaque jeton valant 52,10 dollars, pour un total de 6 200 jetons. Le loyer mensuel est de 2 600 dollars, après déduction de 622 dollars de frais, le bénéfice net est de 1 978 dollars, soit un total annuel de 23 736 dollars. Chaque jeton reçoit une distribution de 3,83 dollars, avec un rendement annuel de 7,35 %.
RealT fournit 100 % de tokens au marché, sans co-investissement, maintenant un modèle à faible risque. L'organisme de gestion prélève 8 % des loyers et prend le reste des frais de maintenance, RealT ne facture qu'un frais de 2 % pour la tokenisation et la supervision. Cette méthode permet à RealT de se concentrer sur la recherche de propriétés éligibles et leur tokenisation.
Cependant, la propriété décentralisée pose également des défis. Lorsque la part d'investissement des investisseurs est trop petite, les coûts de gestion de l'entreprise peuvent devenir insoutenables. Il pourrait y avoir des conflits d'intérêts entre RealT et les détenteurs de tokens, concernant le choix et la supervision des organes de gestion.
En analysant les dix derniers jetons immobiliers qui se sont vendus, on découvre que RealT divise les biens immobiliers en jetons d'environ 50 dollars chacun. La plupart des biens sont situés à Détroit, avec environ 500 détenteurs de jetons, certains dépassant 1 000 personnes.
Environ 90 % des investisseurs de RealT investissent moins de 500 dollars, 9 % investissent entre 500 et 2 000 dollars, et 1 % investissent plus de 2 000 dollars. Cela indique que RealT a en quelque sorte créé un marché d'investissement immobilier pour les petits investisseurs, augmentant ainsi la liquidité du marché immobilier.
Selon les données de transaction, RealT a distribué environ 6 millions de dollars de loyer. Les frais de la plateforme sont d'environ 2,5 % à 3 % du loyer, ce qui représente un revenu de 150K à 180K dollars au cours des deux dernières années. Cependant, le bénéfice réel de RealT provenant des loyers est inconnu.
En termes de structure d'entreprise, RealT a établi plusieurs entités dans le Delaware, y compris l'entité opérationnelle principale Real Token Inc., la société mère de l'immobilier Real Token LLC, ainsi qu'une série de LLC correspondant à chaque propriété d'investissement. Cette structure vise à isoler les risques financiers et juridiques de chaque propriété.
Parcl
Parcl est une plateforme d'investissement DeFi qui permet aux utilisateurs de trader les variations de prix du marché immobilier mondial. Parcl fournit un marché pour les actifs synthétiques liés à l'immobilier grâce à une architecture AMM et a lancé un indice immobilier spécifique basé sur les historiques de ventes dans certaines zones. Les investisseurs peuvent spéculer sur les tendances des prix immobiliers.
Cette méthode évite les problèmes juridiques liés aux transactions immobilières réelles. Bien que le statut de Parcl en tant que véritable projet RWA immobilier soit douteux, il a obtenu des investissements de plusieurs entreprises renommées, ce qui mérite d'être noté lors de la discussion sur la diversité des produits RWA immobiliers.
Le testnet Parcl a été lancé en mai 2022 sur Solana, avec une TVL d'environ 16 millions de dollars. Cependant, après plus d'un an d'exploitation, Parcl semble n'avoir suscité que peu d'attention, avec un volume d'échanges quotidien de moins de 10 000 dollars et moins de 50 utilisateurs actifs par jour.
Bien que le produit Parcl soit facile à utiliser et que les mises à jour soient rapides, le marché des indices est bien conçu et l'équipe lance activement des programmes d'acquisition d'utilisateurs, l'attention et la part de marché restent toutefois faibles. Cela pourrait indiquer que le marché des cryptomonnaies n'est pas encore prêt à accueillir des produits d'indices immobiliers.
Reinno
Certaines grandes entreprises de cryptomonnaie comme Ripple et MakerDAO explorent également des produits immobiliers RWA. Reinno est un projet lancé en 2020 et qui a cessé ses activités en 2022. Bien que son impact soit limité, il a introduit deux produits liés aux RWA immobiliers qui méritent d'être mentionnés.
Le premier est un service de prêt basé sur des biens immobiliers tokenisés. Les propriétaires peuvent soumettre les documents de propriété à Reinno, et après approbation, Reinno créera une société à but spécial (SPV) et créera des tokens de contrat intelligent pour le bien immobilier. Les propriétaires peuvent utiliser les tokens comme garantie pour les prêts.
Le deuxième est le financement par prêt immobilier, les utilisateurs peuvent tokeniser la propriété immobilière après avoir acheté une maison avec un prêt immobilier bancaire. Les fonds obtenus sont utilisés pour rembourser le prêt immobilier bancaire, et les utilisateurs remboursent ensuite le protocole à un taux fixe.
L'exploitation de Reinno utilise toujours un modèle centralisé et hors ligne. Cette approche présente des risques évidents, tels que la difficulté à tenir les emprunteurs responsables en cas de défaut, ainsi que le problème du "double dépense" lié au transfert de propriété immobilière. Ces risques pourraient être l'une des raisons pour lesquelles le projet cesse ses activités. À l'avenir, les RWA immobiliers nécessiteront un cadre juridique plus mature pour résoudre ces problèmes.
Conclusion
L'immobilier RWA reste un domaine relativement émergent, n'ayant pas encore formé une taille de marché ou un projet phare clairement définis. La taille des projets actuellement en opération et la base d'utilisateurs sont relativement petites. Ce domaine nécessite une opération conforme stricte et un cadre juridique mature. Certains projets adoptent une structure d'entreprise à risque isolé ou choisissent des produits financiers liés à l'immobilier comme objectifs d'investissement pour réduire le risque. Cependant, pour exploiter pleinement le potentiel de l'immobilier RWA, les progrès législatifs et la conformité opérationnelle sont essentiels.
En matière législative, les RWA immobiliers n'ont pas encore établi de cadre clair et cohérent. Les différentes agences de régulation américaines ont des divergences sur la classification des tokens, et il manque une référence à un cadre réglementaire international. Cette incohérence réglementaire entraîne un manque de clarté des règles, menace les investisseurs potentiels et met en péril la viabilité à long terme de la tokenisation immobilière.
Malgré le désordre réglementaire, de nombreuses entreprises financières et de cryptomonnaies bien connues continuent d'essayer l'immobilier RWA, quelques projets ont déjà prouvé la faisabilité du produit. En tant que secteur important des investissements financiers, avec l'établissement et l'amélioration du cadre juridique pertinent, l'immobilier RWA devrait connaître un développement rapide.