Bitcoin KPR: Laut Biru Baru senilai 6,6 Triliun Dolar

Pada 27 Mei, Cantor Fitzgerald meluncurkan program pinjaman jaminan Bitcoin senilai 2 miliar dolar AS untuk klien institusi, dengan transaksi pertama melibatkan perusahaan kripto FalconX Ltd. dan Maple Finance. Sebagai salah satu underwriter resmi obligasi AS, masuknya lembaga Wall Street yang telah berumur seratus tahun ini dianggap sebagai terobosan yang sangat simbolis.

Bitcoin sedang beralih dari aset stok menjadi alat keuangan yang dapat memengaruhi sistem kredit.

Hanya sebulan kemudian, Direktur FHFA Bill Pulte mengeluarkan sinyal berat lainnya. Ia telah meminta dua perusahaan pilar kredit perumahan AS, Fannie Mae dan Freddie Mac, untuk meneliti kelayakan memasukkan cryptocurrency seperti Bitcoin ke dalam sistem penilaian hipotek. Pernyataan ini memicu reaksi pasar yang hebat, dalam 24 jam harga Bitcoin naik hampir 2,87%, kembali melampaui 108.000 dolar.

Seperti yang diajukan oleh seseorang dalam pertanyaan sulit: "Pada tahun 2012, Anda memerlukan 30.000 Bitcoin untuk membeli sebuah rumah, dan sekarang Anda hanya memerlukan 5. Jika harga rumah terus turun dalam penilaian Bitcoin, mengapa justru terus naik dalam penilaian dolar?" Apa dampak dari hipotek Bitcoin kali ini terhadap sistem dolar?

Apakah omongan Bill Pulte berharga?

Bill Pulte secara terbuka menyerukan kepada Fannie Mae dan Freddie Mac di media sosial untuk mempersiapkan diri. Fannie Mae dan Freddie Mac adalah dua perusahaan yang didukung pemerintah di Amerika Serikat, meskipun mereka tidak secara langsung memberikan pinjaman kepada pembeli rumah, mereka memainkan peran "market maker" yang penting di pasar sekunder hipotek, dengan membeli hipotek yang dikeluarkan oleh lembaga swasta, keberadaan mereka memastikan likuiditas dan keberlanjutan pasar pinjaman.

Sejak krisis subprime mortgage tahun 2008, Federal Housing Finance Agency ( FHFA ) bertanggung jawab untuk mengawasi kedua lembaga ini. Menurut laporan penelitian, hingga Desember 2024, Fannie Mae dan Freddie Mac telah menjamin total 6,6 triliun dolar AS dari sekuritas utang hipotek yang didukung oleh lembaga ( MBS ), yang mencakup 50% dari total utang hipotek yang belum dibayar di AS. Ginnie Mae ( yang dijamin sepenuhnya oleh pemerintah AS, di bawah pengawasan langsung HUD ), memberikan 2,5 miliar dolar AS untuk MBS, yang mewakili 20%.

Alasan Pulte menggunakan nada "perintah" dalam pernyataannya adalah karena ia menjabat sebagai ketua FHFA dan memegang posisi dewan "pengawasan" di kedua perusahaan tersebut, serta setelah menjabat pada Maret 2025, ia melakukan reformasi besar-besaran pada personel dan struktur, memindahkan banyak direktur dari kedua lembaga, menjabat sebagai ketua dewan, dan memecat 14 eksekutif, termasuk CEO Fannie Mae, untuk melakukan restrukturisasi total. Hal ini secara signifikan meningkatkan kontrol FHFA terhadap perusahaan yang didanai pemerintah (GSE), serta bernegosiasi dengan Gedung Putih dan Departemen Keuangan untuk membahas rencana penawaran umum yang berdasarkan "jaminan implisit", yang kebijakan tersebut memiliki dampak mendalam pada sistem keuangan. Saat ini, FHFA mulai menjajaki penggabungan aset kripto ke dalam sistem penilaian underwriting hipotek, menandakan bahwa sikap regulator terhadap aset kripto sedang mengalami perubahan struktural.

Latar belakang pribadi Pulte semakin menambah arti kompleks dari berita ini. Sebagai perusahaan konstruksi perumahan terbesar ketiga di Amerika Serikat, pemimpin generasi ketiga PulteGroup, yang merupakan pewaris dari keluarga real estat seperti Presiden Trump, juga merupakan salah satu pejabat federal yang paling awal secara terbuka mendukung cryptocurrency di antara orang-orang dekat Trump. Sejak 2019, ia telah mendorong pengembangan amal aset kripto di media sosial dan mengungkapkan kepemilikan pribadi yang besar dalam Bitcoin dan Solana. Ia pernah berinvestasi di aset-aset dengan volatilitas tinggi seperti GameStop dan Marathon Digital, berbeda dengan politikus biasa, bagian investasinya tampaknya lebih cocok dengan citra "Degen". Mengingat "riwayat kripto" sebelumnya, tampaknya ia berharap untuk membawa aset kripto ke dalam sistem pembelian rumah keluarga di Amerika bukanlah sekadar impuls.

Perbedaan di Dalam Pemerintah

Di sisi lain, terdapat perbedaan yang jelas di dalam pemerintah. Ada laporan yang mengungkapkan bahwa Departemen Perumahan dan Pembangunan Perkotaan Amerika Serikat (HUD) juga sedang menjajaki penggunaan stablecoin dan teknologi blockchain untuk melacak dana subsidi perumahan federal, seorang pejabat HUD mengungkapkan bahwa pendorong skema blockchain adalah Irving Dennis (, yang merupakan Wakil Kepala Keuangan baru di HUD dan sebelumnya adalah mitra di raksasa konsultan global Ernst & Young.

Berbeda dengan "GSE" semi-resmi seperti Fannie Mae dan Freddie Mac yang diatur oleh FHFA, Ginnie Mae yang diatur oleh HUD adalah lembaga pemerintah 100%. Oleh karena itu, diskusi mengenai hal ini juga lebih ketat, proposal ini menghadapi penolakan yang kuat di dalam, beberapa orang berpendapat bahwa ini bisa memicu krisis subprime seperti pada tahun 2008, beberapa pejabat bahkan menyebutnya sebagai "seperti memberi uang dengan koin permainan Monopoly". Sebuah memorandum internal menunjukkan bahwa HUD tidak kekurangan kemampuan audit dan pelacakan aliran dana, pengenalan blockchain dan pembayaran kripto tidak hanya menambah kompleksitas, tetapi juga dapat memicu fluktuasi nilai dana bantuan bahkan masalah kepatuhan.

Saat ini, beberapa platform telah menawarkan produk hipotek yang dijamin dengan Bitcoin. Namun, karena mereka tidak dapat mengamankan pinjaman untuk dijual kepada Fannie Mae dan Freddie Mac, suku bunga pinjaman tetap tinggi dan likuiditas terbatas. Namun, begitu Bitcoin dimasukkan ke dalam sistem underwriting hipotek federal, tidak hanya dapat menurunkan suku bunga pinjaman, tetapi juga berarti pemegang koin dapat melepaskan efek leverage, beralih dari "HODL" ke "membangun alokasi aset keluarga di Amerika Serikat".

Tentu saja, risiko tidak boleh diabaikan. Seperti yang diperingatkan oleh mantan pejabat SEC, begitu aset kripto yang tidak stabil dimasukkan ke dalam sistem pinjaman jaminan senilai 1,3 triliun dolar, setiap insiden kehilangan nilai pasar dapat menyebabkan guncangan sistemik. Sedangkan para sarjana hukum secara tegas menyatakan bahwa memaksa perubahan teknologi dengan menjadikan kelompok yang paling rentan sebagai tempat percobaan adalah sangat berbahaya.

Inti dari perbedaan ini adalah apakah Amerika Serikat siap untuk secara resmi mengintegrasikan Bitcoin dari "aset investasi alternatif" ke dalam sistem keuangan publik. Sementara arah penelitian FHFA adalah untuk memungkinkan pemegang menggunakan saldo Bitcoin mereka untuk langsung memenuhi persyaratan uang muka atau cadangan, makna mendalamnya adalah bahwa ini untuk pertama kalinya memberikan aset terdesentralisasi efek "leveraging perumahan". Di sisi lain, volatilitas aset kripto secara alami menyebabkan kesulitan dalam penilaian dan penghitungan risiko saat dijadikan "aset cadangan", dan jika dalam kondisi harga Bitcoin yang berfluktuasi tajam, apakah diperbolehkan untuk digunakan dalam penilaian hipotek, maka itu melibatkan masalah regulasi keuangan, manajemen likuiditas, bahkan masalah stabilitas sistemik.

![Bitcoin KPR, sebuah lautan biru baru senilai 6,6 triliun dolar])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-30bd75b31d71a5229b017372f6ac7bdd.webp(

Apa ketentuan dari instruksi FHFA yang baru?

Karena pelajaran pahit dari krisis subprime mortgage tahun 2008, saat ini penilaian pinjaman perumahan di Amerika Serikat memiliki batasan ketat terhadap kepatuhan aset. Artinya, jika peminjam memiliki cryptocurrency, mereka harus terlebih dahulu mengonversinya menjadi dolar AS, dan menyimpannya di rekening bank yang diatur di AS selama 60 hari sebelum dapat dianggap sebagai "dana yang matang" untuk dimasukkan dalam penilaian. Sementara itu, arah yang diusulkan oleh Pulte jelas bertujuan untuk mengatasi batasan proses ini.

Perintah resmi ini, yaitu Keputusan No. 2025-360, meminta dua raksasa hipotek untuk menganggap cryptocurrency sebagai aset yang efektif untuk diversifikasi kekayaan peminjam. Hingga saat ini, cryptocurrency telah dikecualikan dari penilaian risiko hipotek karena peminjam biasanya tidak akan menukarkan aset digital mereka menjadi dolar sebelum akhir pinjaman. Instruksi ini meminta Fannie Mae dan Freddie Mac untuk mengembangkan proposal untuk memasukkan cryptocurrency ke dalam cadangan peminjam dalam penilaian risiko hipotek rumah tunggal mereka. Selain itu, instruksi ini juga menetapkan bahwa perusahaan harus menghitung kepemilikan cryptocurrency secara langsung, tanpa harus menukarkannya menjadi dolar.

Badan Keuangan Perumahan Federal ) FHFA ( telah menetapkan "pedoman" yang jelas mengenai cryptocurrency mana yang memenuhi syarat untuk dipertimbangkan. Hanya aset yang diterbitkan di bursa terpusat yang diatur oleh AS dan sepenuhnya mematuhi hukum yang relevan yang memenuhi syarat. Selain itu, perusahaan harus memasukkan langkah-langkah mitigasi risiko dalam penilaian, termasuk penyesuaian berdasarkan volatilitas pasar cryptocurrency yang diketahui, serta pengurangan risiko yang sesuai berdasarkan proporsi cadangan cryptocurrency yang dimiliki oleh peminjam.

Sebelum melaksanakan perubahan apa pun, perusahaan harus mengajukan proposal mereka untuk disetujui oleh dewan direksi masing-masing. Setelah disetujui oleh dewan direksi, proposal harus diserahkan kepada Federal Housing Finance Agency )FHFA( untuk ditinjau dan mendapatkan otorisasi akhir. Keputusan Federal Housing Finance Agency sejalan dengan praktik yang lebih luas di mana pemerintah federal mengakui cryptocurrency dalam proses keuangannya, dan sejalan dengan pernyataan Pulte "Untuk menanggapi visi Presiden Trump menjadikan Amerika Serikat sebagai pusat cryptocurrency dunia", penerbitan instruksi ini mencerminkan komitmen mereka untuk menempatkan Amerika Serikat sebagai yurisdiksi terdepan dalam pengembangan cryptocurrency.

![Bitcoin KPR, sebuah lautan biru baru senilai 6,6 triliun dolar])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-abe8a665b3e8cc81426dcf1c4ed27fd2.webp(

Apa sebenarnya artinya?

Seperti yang kita ketahui, logika dasar untuk menggunakan aset yang memiliki likuiditas tinggi sebagai jaminan untuk menukar aset yang memiliki likuiditas rendah adalah valid, tetapi BTC berada di titik pusat kepentingan di berbagai dimensi. Ketika BTC benar-benar dapat diakui sebagai aset untuk pinjaman yang dijamin di Amerika Serikat, "pengaruh"nya mungkin tidak kalah dengan kekuatan "undang-undang cadangan Bitcoin" yang diajukan sebelum Trump menjabat, dan dampak ini tidak hanya akan terbatas pada satu kelompok, tetapi juga akan mempengaruhi banyak kelompok seperti masyarakat Amerika, lembaga keuangan, dan departemen pemerintah.

![Bitcoin KPR, lautan biru baru senilai 6,6 triliun dolar])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-2d3d1dfc612310472761cf6e97362396.webp(

Berapa banyak orang Amerika yang akan "membeli rumah" dengan Bitcoin, berapa banyak yang bisa "hemat" dengan menggunakan Bitcoin sebagai perantara?

Menurut sebuah laporan konsumen, sekitar 28% orang dewasa di Amerika Serikat ) sekitar 65 juta orang ( memiliki cryptocurrency, di mana Gen Z dan generasi milenial memiliki proporsi yang sangat tinggi, dengan lebih dari setengah dari mereka memiliki atau pernah memiliki aset kripto. Dan karena generasi milenial dan Gen Z semakin besar porsi mereka di pasar perumahan Amerika Serikat, aset kripto sebagai metode pembayaran untuk membeli rumah mungkin juga semakin populer.

Sebuah survei menunjukkan bahwa di antara pembeli rumah pertama kali, proporsi orang yang "menjual cryptocurrency untuk membeli rumah" meningkat secara bertahap dari 2019 hingga 2021, mencapai hampir 12% pada akhir 2021. Dan setelah 4 tahun berlalu, dengan meningkatnya popularitas cryptocurrency, proporsi ini mungkin telah meningkat lebih lanjut.

Mengenai seberapa banyak uang yang bisa dihemat, seseorang membagikan sebuah cerita kecil. Dia menjual 100 BTC untuk membeli rumah pada tahun 2017, sekarang rumah itu hanya bernilai 500 ribu dolar tetapi BTC yang dijual sudah bernilai lebih dari sepuluh juta dolar. Oleh karena itu, dari kesempatan ini, dia mendirikan sebuah perusahaan, tujuannya adalah agar lebih banyak orang bisa menyimpan Bitcoin, dengan menggunakan jaminan untuk membeli rumah.

Maka muncul sebuah hipotesis seperti ini, Anda membeli Bitcoin senilai 50.000 USD pada tahun 2017. Pada tahun 2025, nilainya akan mencapai 500.000 USD. Daripada menjual Bitcoin Anda dan membayar pajak keuntungan modal sebesar 90.000 USD, lebih baik bekerja sama dengan lembaga peminjaman cryptocurrency, Anda berjanji untuk menggadaikan 300.000 USD BTC, Anda mendapatkan pinjaman sebesar 300.000 USD dengan suku bunga 9,25%. Pemberi pinjaman akan menyimpan Bitcoin Anda di akun kustodian dan Anda tetap memiliki Bitcoin tersebut, sementara Anda hanya perlu membayar bunga sekitar 27.000 USD per tahun ) yang akan lebih rendah di masa depan (, serta menghindari pajak sebesar 90.000 USD, sementara Anda juga memiliki saluran tren kenaikan harga BTC dan hak anti-inflasi, terutama dalam konteks RUU yang megah yang akan meningkatkan batas utang AS menjadi 5 triliun USD.

Berdasarkan data yang disediakan oleh Fannie Mae, saat ini suku bunga pinjaman hipotek 30 tahun di Amerika Serikat umumnya berfluktuasi sekitar 7%, sedangkan untuk 15 tahun berfluktuasi sekitar 6%.

Beberapa lembaga swasta sekarang dapat menawarkan pinjaman Bitcoin dengan LTV sekitar 50% dengan suku bunga tahunan 9-10%, sementara beberapa platform pinjaman asli ekosistem BTC dapat menurunkan suku bunga tahunan menjadi 3,5% ) jika LTV 33% (. Jika dihitung demikian, berdasarkan perhitungan hipotek 500.000 dolar AS selama 15 tahun, dapat menghemat sekitar 1000 dolar AS setiap bulan, total bunga akan berkurang 19.