Bitcoin KPR: Laut Biru Baru senilai 6,6 triliun dolar

Pada 27 Mei, Cantor Fitzgerald meluncurkan program pinjaman jaminan Bitcoin senilai 2 miliar dolar untuk klien institusi, dengan transaksi pertama termasuk perusahaan kripto FalconX Ltd. dan Maple Finance. Sebagai salah satu penjamin resmi obligasi pemerintah AS, masuknya lembaga Wall Street berusia seratus tahun ini dianggap sebagai terobosan yang sangat simbolis.

Bitcoin sedang bertransformasi dari aset yang terbatas menjadi alat keuangan yang dapat mempengaruhi sistem kredit.

Dan hanya sebulan kemudian, Direktur FHFA (Federal Housing Finance Agency) Bill Pulte kembali mengeluarkan sinyal penting. Ia telah meminta Fannie Mae dan Freddie Mac, dua perusahaan pilar kredit perumahan di Amerika, untuk meneliti kemungkinan memasukkan Bitcoin dan cryptocurrency lainnya ke dalam sistem penilaian hipotek. Pernyataan ini memicu reaksi pasar yang kuat, dalam 24 jam harga Bitcoin naik hampir 2,87%, kembali melampaui 108.000 dolar.

Seperti pertanyaan mendalam yang diajukan dalam iklan Coinbase: "Pada tahun 2012, Anda membutuhkan 30.000 koin Bitcoin untuk membeli sebuah rumah, dan sekarang Anda hanya membutuhkan 5. Jika harga rumah terus turun dalam penilaian Bitcoin, lalu mengapa terus naik dalam penilaian dolar?" Apa dampak dari hipotek Bitcoin kali ini terhadap sistem dolar?

Apakah kata-kata Bill Pulte dapat diandalkan?

Bill Pulte secara terbuka menyerukan kepada Fannie Mae (FNMA) dan Freddie Mac (FHLMC) di Twitter, meminta kedua perusahaan ini untuk bersiap-siap. Fannie Mae (FNMA) dan Freddie Mac (FHLMC) yang disebutkan di sini adalah dua perusahaan yang didukung pemerintah di Amerika Serikat; meskipun mereka tidak memberikan pinjaman secara langsung kepada pembeli rumah, mereka memainkan peran "pembuat pasar" yang penting di pasar sekunder hipotek dengan membeli hipotek yang dikeluarkan oleh lembaga swasta. Keberadaan mereka memastikan likuiditas dan keberlanjutan pasar pinjaman.

Badan Keuangan Perumahan Federal (FHFA) yang didirikan setelah krisis subprime 2008 bertanggung jawab untuk mengawasi kedua lembaga ini. Menurut laporan penelitian Morgan Stanley, per 2024 Desember, Fannie Mae dan Freddie Mac telah menjamin total $6,6 triliun sekuritas berbasis hipotek (MBS), yang merupakan 50% dari total utang hipotek yang belum terbayar di AS. Hipotek yang dijamin sepenuhnya oleh pemerintah AS melalui kepercayaan dan jaminan kredit, yang dikelola langsung oleh HUD, memberikan $2,5 miliar kepada MBS, dengan proporsi 20%.

Selama masa jabatan pertama Trump, para pemangku kepentingan mendiskusikan berbagai rencana reformasi GSE (Perusahaan yang Didanai Pemerintah), tetapi tidak ada kemajuan legislasi yang dicapai. Sementara itu, Pulte menggunakan nada "perintah" dalam cuitannya karena ia menjabat sebagai ketua FHFA dan memegang posisi dewan yang "mengawasi" kedua perusahaan tersebut. Setelah menjabat pada Maret 2025, ia melakukan reformasi besar-besaran terhadap personel dan struktur, memindahkan sejumlah direktur dari kedua lembaga, mengangkat dirinya sebagai ketua dewan, dan memecat 14 eksekutif, termasuk CEO Freddie Mac, untuk melakukan restrukturisasi menyeluruh. Ini secara signifikan meningkatkan kontrol FHFA terhadap GSE (Perusahaan yang Didanai Pemerintah) dan bernegosiasi dengan Gedung Putih serta Departemen Keuangan untuk mengeksplorasi rencana penawaran umum dengan "jaminan terselubung", di mana arah kebijakan ini memiliki dampak mendalam pada sistem keuangan. Kini, FHFA mulai mengeksplorasi integrasi aset kripto ke dalam sistem penilaian underwriting hipotek, menandakan adanya perubahan struktural dalam sikap regulator terhadap aset kripto.

Latar belakang pribadi Pulte semakin menambah makna kompleks pada berita ini. Sebagai perusahaan konstruksi perumahan terbesar ketiga di Amerika, PulteGroup adalah generasi ketiga pemimpin, dan sama seperti Presiden Trump, ia adalah pewaris dari keluarga real estat, ia juga merupakan salah satu pejabat federal terdekat Trump yang pertama kali secara terbuka mendukung cryptocurrency. Sejak 2019, ia telah mendorong pengembangan amal aset kripto di media sosial dan mengungkapkan kepemilikan pribadi dalam jumlah besar Bitcoin dan Solana. Ia pernah berinvestasi di aset dengan volatilitas tinggi seperti GameStop, Marathon Digital, dan berbeda dari politisi biasa, investasi yang dilakukannya tampaknya lebih sesuai dengan citra "Degen". Mengingat "riwayat kripto" sebelumnya, tampaknya ia berharap untuk memasukkan aset kripto ke dalam sistem pembelian rumah di keluarga Amerika bukanlah sebuah keputusan yang tiba-tiba.

Perbedaan di Dalam Pemerintah

Di sisi lain, terdapat perbedaan yang jelas di dalam pemerintah. ProPublica pada bulan Maret mengungkapkan bahwa Departemen Perumahan dan Pembangunan Perkotaan AS (HUD) juga sedang menjajaki penggunaan stablecoin dan teknologi blockchain untuk melacak dana bantuan perumahan federal, seorang pejabat HUD mengungkapkan bahwa pendorong solusi blockchain adalah Irving Dennis, yang merupakan Wakil Kepala Keuangan baru di HUD dan sebelumnya adalah mitra di raksasa konsultasi global, Ernst & Young.

Berbeda dengan GSE "semi-resmi" seperti Fannie Mae dan Freddie Mac yang diatur oleh FHFA, Ginnie Mae yang diatur oleh HUD adalah lembaga pemerintah 100%. Oleh karena itu, diskusi di bidang ini juga lebih ketat, proposal ini menghadapi penolakan yang hebat di dalam, beberapa orang percaya ini dapat memicu krisis subprime seperti tahun 2008, beberapa pejabat bahkan menyebutnya "seperti memberikan uang dengan koin permainan Monopoli". Sebuah memo internal menunjukkan bahwa HUD tidak kekurangan kemampuan audit dan pelacakan aliran dana, pengenalan blockchain dan pembayaran kripto tidak hanya menambah kompleksitas, tetapi juga dapat memicu fluktuasi nilai dana bantuan bahkan masalah kepatuhan.

Saat ini, platform seperti Milo Credit dan Figure Technologies telah menyediakan produk hipotek dengan jaminan Bitcoin. Namun, karena mereka tidak dapat mensyaratkan pinjaman untuk dijual kepada Fannie Mae dan Freddie Mac, suku bunga pinjaman tinggi dan likuiditas terbatas. Begitu Bitcoin dimasukkan ke dalam sistem underwriting hipotek federal, tidak hanya dapat menurunkan suku bunga pinjaman, tetapi juga berarti pemegang koin dapat melepaskan efek leverage, beralih dari "HODL" ke "membangun alokasi aset rumah tangga di AS".

Tentu saja, risiko tidak bisa diabaikan. Seperti yang diperingatkan oleh mantan pejabat SEC Corey Frayer, begitu aset kripto yang tidak stabil dimasukkan ke dalam sistem hipotek senilai $1,3 triliun yang dijamin oleh FHA, setiap kejadian pemisahan nilai pasar bisa membawa guncangan sistemik. Sementara itu, ahli hukum Hilary Allen secara tegas menyatakan bahwa menjadikan kelompok yang paling rentan sebagai ladang percobaan untuk memaksakan perubahan teknologi adalah sangat berbahaya.

Inti dari perbedaan ini adalah apakah Amerika Serikat siap untuk secara resmi memasukkan Bitcoin dari "investasi alternatif" ke dalam sistem keuangan publik. Sementara itu, arah penelitian FHFA yang memungkinkan pemegang untuk menggunakan saldo Bitcoin mereka secara langsung untuk memenuhi persyaratan uang muka atau cadangan, memiliki arti yang mendalam karena untuk pertama kalinya aset terdesentralisasi memiliki efek "leverage perumahan". Di sisi lain, volatilitas aset kripto secara alami menyebabkan kesulitan dalam penilaian dan penghitungan risiko ketika digunakan sebagai "aset cadangan". Selain itu, jika dalam situasi di mana harga Bitcoin berfluktuasi secara dramatis, apakah akan diizinkan untuk digunakan dalam penilaian hipotek, itu melibatkan masalah regulasi keuangan, manajemen likuiditas, bahkan masalah stabilitas sistemik.

Apa ketentuan baru dari instruksi FHFA? Sebelumnya, bagaimana warga negara AS meminjam dengan menggunakan cryptocurrency?

Karena pelajaran menyakitkan dari krisis subprime mortgage tahun 2008, saat ini penilaian pinjaman perumahan di Amerika Serikat memiliki batasan ketat terhadap kepatuhan aset. Artinya, jika peminjam memiliki koin kripto, mereka harus terlebih dahulu mengonversinya menjadi dolar, dan menyimpannya di rekening bank yang diatur di Amerika Serikat selama 60 hari, baru dapat dianggap sebagai "dana matang" untuk dimasukkan dalam penilaian. Sementara itu, arah yang diajukan oleh Pulte jelas bertujuan untuk melampaui batasan proses ini.

Perintah resmi ini, yaitu Keputusan Nomor 2025-360, mengharuskan dua raksasa hipotek untuk menganggap cryptocurrency sebagai aset yang efektif untuk diversifikasi kekayaan peminjam. Hingga saat ini, cryptocurrency telah dikecualikan dari penilaian risiko hipotek, karena peminjam umumnya tidak mengonversi aset digital mereka menjadi dolar sebelum akhir pinjaman. Instruksi ini mengharuskan Fannie Mae dan Freddie Mac untuk mengembangkan proposal yang memasukkan cryptocurrency ke dalam cadangan peminjam dalam penilaian risiko hipotek rumah satu keluarga mereka. Selain itu, instruksi ini juga menetapkan bahwa perusahaan harus menghitung kepemilikan cryptocurrency secara langsung, tanpa perlu mengonversinya menjadi dolar.

Federal Housing Finance Agency (FHFA) telah menetapkan "pedoman" yang jelas mengenai koin kripto mana yang memenuhi syarat untuk dipertimbangkan. Hanya aset yang diterbitkan di bursa terpusat yang diatur oleh AS dan sepenuhnya mematuhi hukum yang relevan yang memenuhi syarat. Selain itu, perusahaan harus memasukkan langkah-langkah mitigasi risiko dalam penilaian, termasuk penyesuaian berdasarkan volatilitas pasar koin kripto yang diketahui, serta pengurangan risiko yang sesuai berdasarkan proporsi cadangan koin kripto yang dimiliki oleh peminjam.

Sebelum melaksanakan perubahan apapun, perusahaan harus mengajukan proposal mereka untuk disetujui oleh dewan direksi masing-masing. Setelah disetujui oleh dewan direksi, proposal harus diserahkan kepada Federal Housing Finance Agency (FHFA) untuk ditinjau dan diberi otorisasi akhir. Keputusan FHFA sejalan dengan praktik yang lebih luas di mana pemerintah federal mengakui cryptocurrency dalam proses keuangan, sesuai dengan pernyataan Pulte "Untuk menanggapi visi Presiden Trump menjadikan Amerika Serikat sebagai pusat cryptocurrency dunia", penerbitan arahan tersebut mencerminkan komitmennya untuk memposisikan Amerika Serikat sebagai yurisdiksi terdepan dalam pengembangan cryptocurrency.

Apa sebenarnya arti ini?

Seperti yang kita ketahui, logika dasar dari aset yang memiliki likuiditas tinggi digunakan untuk staking sebagai imbalan untuk aset yang memiliki likuiditas rendah adalah sah, namun BTC berada di pusat kepentingan di berbagai dimensi. Ketika ia benar-benar dapat diakui sebagai aset untuk pinjaman staking di Amerika Serikat, "pengaruh"nya mungkin setara dengan kekuatan "RUU Cadangan Bitcoin" yang diajukan sebelum kepresidenan Trump, dan dampak ini tidak akan terbatas pada satu kelompok saja; masyarakat Amerika, lembaga keuangan, dan departemen pemerintah serta berbagai kelompok lainnya akan terpengaruh.

Berapa banyak orang Amerika yang akan "membeli rumah" dengan Bitcoin, berapa banyak yang bisa "hemat" dengan menggunakan Bitcoin sebagai perantara?

Ekonom utama perusahaan real estate AS Redfin, Daryl Fairweather, menyatakan "Karena waktu yang melimpah dan kurangnya cara konsumsi yang menarik, banyak orang mulai memperdagangkan cryptocurrency selama pandemi. Beberapa investasi menjadi gelembung, tetapi pada saat yang sama juga membuat sebagian orang memperoleh kekayaan besar, atau setidaknya mencapai tingkat yang cukup untuk membayar uang muka rumah."

Laporan Konsumen Cryptocurrency 2025 dari Security.org menunjukkan bahwa sekitar 28% orang dewasa di AS (sekitar 65 juta) memiliki cryptocurrency, di mana Gen Z dan generasi milenial memiliki proporsi yang sangat tinggi, dengan lebih dari setengah dari mereka memiliki atau pernah memiliki aset kripto. Dan karena generasi milenial dan Gen Z semakin besar porsinya di pasar properti AS, aset kripto sebagai metode pembayaran untuk membeli rumah juga mungkin semakin populer.

Dan RedFin pernah melakukan survei edukasi pada tahun 2021, mereka mengandalkan perusahaan teknologi penelitian Lucid untuk secara acak mengambil sampel dari 1500 pembeli rumah pertama kali. Di antara jawaban untuk pertanyaan "Bagaimana Anda mengumpulkan dana uang muka?", yang paling umum adalah "menggunakan gaji" (52%), sementara yang kurang umum adalah "donasi uang tunai dari keluarga" (12%) dan "penarikan awal dari dana pensiun" (10%). Perlu dicatat bahwa proporsi orang yang "menjual cryptocurrency untuk membeli rumah" meningkat dari 2019 hingga 2021 dan mencapai hampir 12% pada akhir 2021. Dan setelah 4 tahun berlalu, seiring dengan meningkatnya popularitas cryptocurrency, proporsi ini mungkin telah meningkat lebih lanjut.

Dan mengenai berapa banyak uang yang bisa dihemat, pendiri People's Reserve, CJK, membagikan sebuah cerita kecil di Twitter Space pada 25 Juni bersama produser film Terence Michael yang dinominasikan untuk Emmy Awards. Dia menjual 100 BTC untuk membeli rumah pada tahun 2017, sekarang rumah itu hanya bernilai 500 ribu dolar, tetapi BTC yang dijualnya sudah bernilai puluhan juta dolar. Oleh karena itu, kesempatan ini membuatnya mendirikan People's Reserve, tujuannya adalah agar lebih banyak orang dapat menyimpan Bitcoin dan membeli rumah melalui peminjaman.

Maka muncul pula sebuah