不動産市場 vs. 実世界の資産: 新たな投資機会を探る

はじめに

実世界資産(RWA)の概念は、暗号通貨市場において新しいものではなく、少なくとも2018年まで遡ることができます。当時の資産トークン化と証券型トークン発行(STO)は、今日のRWAの概念と類似しています。しかし、規制の枠組みが不十分であり、潜在的なリターンの利点が明確でないため、これらの初期の試みは成熟した市場セグメントに発展することができませんでした。

2022年、アメリカが利上げを続ける中、アメリカ国債の利回りは暗号市場のステーブルコイン貸出利率を大きく上回りました。そのため、アメリカ国債をトークン化してRWAにすることは暗号業界にとってますます魅力的になっています。複数の成熟したDeFiプロジェクトや伝統的な金融機関、さらにはいくつかの政府もRWAの探索を始めています。

過去2年間、複数の不動産RWAプロジェクトが市場に登場しました。これらは不動産投資市場をさまざまな方法で拡大し、不動産投資商品の多様化を図り、不動産投資者の参入障壁を低下させることを目的としています。本研究では、このようなプロジェクトのケーススタディを行い、不動産RWAの設計の利点と欠点、および潜在的な市場について探究します。これらのプロジェクトは主に北米の不動産資産と投資者を対象としているため、関連する政策、規制、市場状況の議論は主に北米の不動産市場に関するものになります。

トークン化された不動産市場の方法

不動産市場は投資機会に満ちた広大な分野です。2023年3月のStatistaの研究によると、北米の上場不動産市場の価値は1.3兆ドル、世界の上場不動産市場の価値は2.66兆ドルに達しています。

不動産市場のトークン化の核心的な目標は、以下の1つまたは複数の目標を達成することです: より多様で柔軟な不動産投資商品を創出し、より広範な投資家を引き付け、不動産資産の流動性と価値を向上させること。これらの製品は主に3つの形態で表現されます:

1)を分割して不動産の所有権を融資します。

2)地域に特化した不動産市場インデックス商品です。

3)はトークン化された不動産を担保として使用します。

さらに、トークン化とブロックチェーン統合は不動産資産の透明性と民主的ガバナンスを向上させました。

不動産投資信託(REIT)は、不動産を所有、運営、または収益を生むための資金提供を行う企業です。REITは一般投資家に共同基金のような投資機会を提供し、投資家に配当収入と総リターンに基づく収益を得る機会を与え、地域の不動産市場の成長を助けます。REITと不動産RWAは、分割不動産投資機会を提供する点で類似しており、投資のハードルを効果的に下げ、不動産資産の流動性を向上させます。しかし、従来のREITは通常、投資家に管理機会や所有権を提供せず、集中運営モデルを維持しています。それにもかかわらず、その厳格な資産審査と厳しい規制枠組み内の投資構造は、不動産RWAプロジェクトに対して堅実な青写真を提供します。

過去2年間の不動産RWAプロジェクトの運営において、私たちはその長所と短所についてより明確な理解を得ました。通常、不動産RWAプロジェクトは上記の特徴を持っています。具体的なケースに深く入っていくと、管理と製品のアプローチが異なるため、各プロジェクトが実際の運営で直面する状況は異なることがわかりました。

! レンガとブロック:RWA市場における不動産の研究

ケーススタディ

本章では、3つの不動産RWAプロジェクトを分析します。各プロジェクトは異なる方法で不動産市場をトークン化しており、それぞれの分野で最も代表的です。注目すべきは、これらはまだ初期のプロジェクトであり、その製品は長期間にわたる広範な市場検証とテストを経ていないということです。

RealT

RealTは2019年に発売され、EthereumおよびGnosisブロックチェーン(を通じて主にGnosis上で)アメリカの住宅不動産投資を提供する市場で最も早い不動産RWAプロジェクトの一つです。

RealTは住宅プロパティを取得し、米国の法律に基づいて不動産契約を持つ実体をトークン化します。これらのプロパティの管理、維持、および家賃の収集の責任は、第三者管理機関に委託されます。費用を差し引いた後、特定のプロパティから得られる家賃はそのトークン保有者に配分されます。RealTはトークン化プロセスを監視していますが、彼らは法律的に不動産資産を保有する会社とは分離されています。彼らのウェブサイトによれば、会社がデフォルトした場合、トークン所有者は不動産契約を持つ会社を管理する別の会社を任命する選択権を保持します。注目すべきは、彼らが市場に投入するプロパティに共同投資する義務を強制していないことです。プロパティのトークン保有者は、約2.5%の維持準備金と管理費（通常は価値の約10%）を除いたプロパティの家賃収入の一部を毎月受け取ることができます。

モンゴメリーのこの不動産を例に挙げると、不動産トークンの総価値は323,020ドルで、各トークンの価格は52.10ドルで、合計6,200トークンが発行されました。この不動産は毎月2,600ドルの賃料収入を生み出しています。運営および管理費用622ドルを差し引いた後、月間純利益は1,978ドルで、年間収益は23,736ドルです。したがって、各トークンは3.83ドルの配当を受け取り、年率収益率は7.35%です。

この不動産に関して、RealTは100%のトークンを提供しています。これは、RealTが顧客と共同投資する必要がなく、ほぼ無リスクの運営モデルを維持できることを意味します。管理機関は8%の家賃と維持費の残りを受け取り、投資プラットフォームは不動産のトークン化、管理機関の選定、管理の監督のために2%を徴収します。この方法により、RealTチームは大量の管理時間を節約でき、適格な不動産を見つけ、そのトークン化を市場に投入することに集中できます。

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しかし、所有権の分割が投資家間のリスク分担を促進する一方で、課題ももたらします。投資家の財務利益が小さい場合、会社の管理コストが実行不可能になることがあります。ある報告書は、不動産トークン保有者とRealTとの間の利益相反を説明しています。RealTは保有する不動産を管理するための管理機関を選択します。RealTが不動産に対して大量の所有権を持っている場合、代理コストを削減できます。したがって、管理の非効率は彼らに対して悪影響を及ぼす可能性があります。しかし、RealTの持株が過大である場合、トークンの流動性に悪影響を与える可能性があり、小株主もフリーライダーになる可能性があります。これらの所有者は、大株主が雇用された管理機関の財務的実行可能性を監視することを期待するかもしれません。一方、RealTの持株が非常に少ない場合、RealTは管理機関を十分に選択するインセンティブや監視プロセスに参加する動機を欠く可能性があり、多くの投資家も管理機関を効果的に監視することが難しいです。

私はRealT市場で最新の売り切れた10のトークンを確認し、関連するブロックチェーンブラウザを使用して各プロパティの所有者数を調べました。

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図のように、RealTは不動産を異なる数量のトークンに分割し、各トークンの価格は約50ドルになります。ほとんどの不動産はデトロイトにあり、約500人のトークン保有者がいます。2つの不動産の保有者は1,000人を超えています。さて、各保有者のトークンの数量と組み合わせて、RealT投資家の投資範囲を理解しましょう。

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約90%のRealT投資家は500ドル未満を投資し、約9%が500ドルから2,000ドルを投資し、1%がその額を超える投資をしています。これはRealTが一定程度において小規模投資家向けの不動産投資市場を成功裏に創出し、住宅市場の流動性を向上させたことを示しています。

RealTウォレットの取引データに基づく(Gnosisウォレットアドレス:0xE7D97868265078bd5022Bc2622C94dFc1Ef1D402)、RealTは約600万ドルの総賃料を支払いました。プラットフォーム手数料は維持費、保険、および税金に応じて変動し、賃料の約2.5%-3%に相当し、過去2年間で約15万〜18万ドルのプラットフォーム収入となっています。しかし、RealTは不動産投資への参加を強制しておらず、その投資選択の程度について明確な制限やガイドラインもないため、RealTが賃料収入から得る収入はまだ開示されていません。

会社の構造の観点から見ると、RealTはデラウェア州にReal Token Inc.を設立し、会社の中心的な実体としています。この実体は不動産資産を所有しておらず、RealTプロジェクトの運営実体としてのみ機能します。さらに、RealTはデラウェア州にReal Token LLCを設立し、一連の不動産会社の親会社としています。Real Token Inc.と同様に、Real Token LLCも不動産資産を所有しておらず、その主な目的は法的手続きを簡素化し、ユーザーが1つの会社と契約を結ぶことですべての物件への投資に参加できるようにすることです。最後に、RealTは投資された各物件のために対応するシリーズLLCを設立します。Real Token LLCの子会社として、各シリーズLLCは特定の物件とそれに対応するトークンを所有します。この構造は、1つの物件の財務または法的問題がRealTの他の物件や親会社の運営に影響を与えないように設計されています。

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###パークル

Parclプロトコルは、ユーザーが世界の不動産市場の価格動向を取引できるDeFi投資プラットフォームです。Parclは合成資産の無期限ポジションを取得するために使用され、AMMアーキテクチャを使用します。ParclはParcl Labs Price Feedを導入し、販売履歴に基づいて特定の地域の不動産のインデックスを作成します。販売履歴の期間は、物件の取引頻度に応じて変化します。インデックスが作成された後、投資家は不動産の価値に対して投機を行う機会があり、不動産価格に対してロングおよびショートのポジションを取ることができます。

この方法により、Parclは法律的な問題を回避しました。なぜなら、プラットフォームの運営には実際の不動産が関与していないからです。これは、本当に不動産RWAプロジェクトなのか疑問に思う人がいるかもしれません。なぜなら、上述の基準を満たしていないからです。しかし、これは比較的人気のあるRWAプロジェクトであり、Coinbase、Solana Ventures、DragonFlyなどの業界の大物からの投資を受けています。不動産RWAの多様化の可能性について議論するのは理にかなっています。

Parclのテストネットは2022年5月にSolana上でローンチされ、現在のTVLは1600万ドルです。1年以上の運営を経ても、Parclはあまり注目を集めていないようで、日々の取引量は1万ドル未満、日々のアクティブユーザーは50人未満です。

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Parclの製品はシンプルで迅速に開発されています。Parcl Labs Price Feedとインデックス市場は設計が優れており、使いやすいです。

運営面では、ParclチームはParcl Point、Real Estate Royaleなどのユーザー獲得プランを積極的に展開しています。これらの利点と多くの著名な投資機関の支援にもかかわらず、Parclは相対的に控えめな市場イメージを維持しており、ユーザー層は小さく、取引量も限られています。おそらく市場はまだ不動産指数商品を受け入れる準備ができていないのでしょう。

レイノ

RippleやMakerDAOなどの大手暗号通貨企業も、ユーザーが不動産をトークン化して貸付担保として使用する可能性を探っています。Rippleは7月に、中央銀行デジタル通貨チームがこの方向に向けて努力していると発表しました。MakerDAOはRobinLandと統合し、不動産担保ローンをサポートしています。RealTはトークン化された不動産を担保として使用するオプションを提供していますが、このサービスは彼らが発行したトークンのみに限定されています。実質的には、このサービスはトークン貸付商品により類似しており、不動産所有者の資本流動性を大幅に向上させるものではありません。

Reinnoは2020年に立ち上げられ、2022年に運営を停止した廃止プロジェクトです。市場にあまり痕跡を残さなかったものの、RWA関連の2つの注目すべき不動産製品を導入しました。

最初の製品は、トークン化された不動産に基づくローンサービスです。不動産の所有者が資金調達を必要とする場合、彼らはReinnoに不動産の書類を提出できます。承認を得た後、Reinnoはデラウェア州に取引のための特別目的会社(を設立します。これは親会社が設立した子会社であり、金融リスクを隔離するために使用されます。その独立した会社としての法的地位により、母会社が破産した場合でもその義務が保障されます。したがって、特別目的会社は時には破産隔離実体とも呼ばれます。アメリカでは、SPVは通常LLCと同じ)です。その後、Reinnoは不動産トークンのためのスマートコントラクトを作成し、所有者はトークンをローン担保として預けることができます。ローンの限度額はトークンの価値に基づいて決定されます。