ビットコイン住宅ローン:6.6兆ドルの新たなブルーオーシャン

5月27日、Cantor Fitzgeraldは機関投資家向けに20億ドルのビットコイン担保ローンプログラムを開始し、最初の取引先には暗号会社FalconX Ltd.とMaple Financeが含まれています。アメリカ国債の公式引受業者の1つであるこのウォール街の百年企業の参入は、非常に象徴的な突破口と見なされています。

ビットコインは、ストック資産から信用システムに影響を与える金融ツールへと変わりつつある。

わずか1か月後、アメリカ連邦住宅金融局(FHFA)局長ビル・プルテ(Bill Pulte)は再び重要なシグナルを発信しました。彼はファニーメイとフレディマックというアメリカの住宅融資の柱となる企業に、ビットコインなどの暗号通貨を抵当ローン評価システムに組み込むことの可行性を検討するよう求めました。この発言は市場に激しい反応を引き起こし、24時間以内にビットコインの価格は約2.87%上昇し、再び108,000ドルを突破しました。

「2012年には家を買うのに30,000ビットコインが必要だったが、今では5ビットコインしか必要としない」と誰かが尋ねたように。 住宅価格がビットコインで下がり続けているのに、なぜドルで上昇し続けるのですか?」 このビットコインの住宅ローンは、ドルシステムにどのような影響を与えるのでしょうか?

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Bill Pulteの言葉は信じられますか?

ビル・プルテはソーシャルメディアでファニーメイとフレディマックに呼びかけ、これらの2社が準備を整えるように求めました。ファニーメイとフレディマックはアメリカの2つの政府支援企業であり、直接的に住宅購入者にローンを提供するわけではありませんが、セカンダリー住宅ローン市場で中心的な「マーケットメーカー」としての役割を果たしています。民間機関が発行した住宅ローンを買い取ることで、彼らの存在はローン市場の流動性と持続可能性を確保しています。

2008年のサブプライム危機後に設立された連邦住宅金融局(FHFA)は、この二つの機関を監督する責任を負っています。研究報告によると、2024年12月時点で、ファニーメイとフレディマックは合計で6.6兆ドルの機関モーゲージ担保証券(MBS)を保証しており、米国のすべての未払いモーゲージ債務の50%を占めています。アメリカ政府によって全額信託と信用保証が提供されているジリメイ(は、HUDによって直接監督されており)、モーゲージはMBSに25億ドルを提供し、割合は20%です。

Pulteが発言の中で「命令」の口調を使った理由は、彼がFHFAの主席としてこの二つの会社で「監督」の取締役職を担っているためであり、2025年3月に就任して以来、大規模な人員および構造改革を行い、二大機関から多くの取締役を移動させ、自ら取締役会の会長に就任し、ファニーメイのCEOを含む14名の幹部を解雇し、全面的な再編を行ったことで、FHFAの政府資金提供企業(GSE)に対する支配力が著しく強化され、ホワイトハウスおよび財務省と協議し、「隠れた保証」に基づく公開上場の方針を検討しており、その政策動向は金融システムに深遠な影響を及ぼす。今や、FHFAは暗号資産を抵当貸付のアンダーライティング評価システムに組み込むことを探求し始めており、これは規制当局の暗号資産に対する態度が構造的に変化していることを示している。

Pulteの個人的な背景がこのニュースに複雑な意味を加えています。アメリカの第三の住宅建設会社、プルテ・ホームズの第三世代の指導者であり、トランプ大統領と同じく不動産一家の相続人であり、彼はトランプの側近の中で最初に暗号通貨を公然と支持した連邦高官の一人でもあります。2019年には、彼はソーシャルメディアで暗号資産の慈善的な発展を提唱し、個人的に大規模なビットコインとSolanaを保有していることを明らかにしました。彼はGameStop、Marathon Digitalなどの高ボラティリティ資産に投資したことがあり、一般的な政治家とは異なり、彼の投資の一部は"Degen"のイメージにさらに合致しているようです。彼の以前の"暗号の経歴"を考慮すると、暗号資産をアメリカの家庭の住宅購入システムに導入したいという彼の希望は一時的な思いつきではないようです。

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政府内の分裂

一方で、政府内部には明らかな意見の相違も存在しています。報道によると、アメリカ合衆国住宅都市開発省(HUD)は、連邦住宅補助金の追跡に安定した通貨とブロックチェーン技術を活用することを検討していることが明らかになっています。HUDのある職員が明かしたところによると、ブロックチェーンの提案者はアーヴィング・デニス(Irving Dennis)で、デニスはHUDの新任首席副財務官であり、かつては世界的なコンサルティング大手のアーンスト・アンド・ヤングのパートナーでした。

FHFAが管理するファニーメイ、フレディマックのような「準公式のGSE」とは異なり、HUDが管理するジリーメイは100%政府機関です。したがって、この点に関する議論もより厳密であり、この提案は内部で激しい反対に直面しました。一部の人々は、これが2008年のサブプライム危機を引き起こす可能性があると考え、ある官僚は「モノポリーのゲームコインでお金を配るようなもの」とさえ表現しました。内部のメモによれば、HUDは監査および資金の流れの追跡能力が欠けているわけではなく、ブロックチェーンと暗号支払いを導入することは複雑さを増すだけでなく、助成資金の価値の変動やコンプライアンスの問題を引き起こす可能性があります。

現在、一部のプラットフォームはビットコイン担保の住宅ローン商品を提供しています。しかし、それらはローンを証券化してファニーメイやフレディマックに販売することができないため、ローン金利が高く、流動性が制限されています。そして、ビットコインが連邦住宅ローン承認システムに組み込まれると、借入金利が引き下げられるだけでなく、保有者はレバレッジ効果を解放し、「HODL」から「アメリカでの家庭資産構成の構築」へと移行できることを意味します。

もちろん、リスクは無視できません。前SECの関係者が警告したように、不安定な暗号資産を1.3兆ドルの担保ローンシステムに導入すると、いかなる時価総額のデタッチメント事件もシステム的な衝撃をもたらす可能性があります。そして法学者は、最も脆弱なグループを実験台として強制的に技術革新を進めることは非常に危険であると明言しています。

この意見の核心は、アメリカがビットコインを「代替投資商品」から正式に公共金融システムに組み込む準備ができているかどうかです。そしてFHFAの研究の方向性は、保有者がビットコイン残高を直接頭金や準備金要件を満たすために使用することを許可することにあります。その深遠な意義は、それが初めて分散型資産に「住宅レバレッジ」効果を持たせたことです。一方で、暗号資産の変動性は、これが「準備資産」として使用される際に自然に評価とリスクの計上が困難であることを示しています。また、ビットコインの価格が激しく変動する状況下で、抵当評価に使用することを許可するかどうかは、金融規制、流動性管理、さらにはシステミックな安定性の問題に関わるものです。

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新しいFHFAの指令にはどのような規定がありますか?

2008年のサブプライム危機の痛ましい教訓を受け、現在のアメリカの住宅ローン評価は資産の適合性に対して厳しい制限があります。つまり、借り手が暗号通貨を保有していても、まずドルに変換し、アメリカの規制された銀行口座に60日間保管しなければ「成熟した資金」として評価に含まれることはできません。一方、Pulteが提案した方向性は、このプロセスの障壁を突破する意図が明らかです。

この公式命令、すなわち第2025-360号決定は、2つのモーゲージ巨頭に対して、暗号通貨を借り手の資産多様化の有効な資産として扱うよう求めています。これまで、暗号通貨はモーゲージリスク評価から除外されてきました。なぜなら、借り手は通常、ローンが終了する前にデジタル資産をドルに換えることはないからです。この指令は、ファニーメイとフレディマックに対し、暗号通貨を単戸住宅モーゲージリスク評価における借り手の準備金に組み込む提案を策定するよう求めています。さらに、この指令は企業が暗号通貨の保有量を直接計算することを定めており、ドルに換算する必要はありません。

連邦住宅金融局(FHFA)は、どの暗号通貨が考慮条件を満たすかについて明確な「ガイドライン」を制定しました。アメリカの規制を受けた中央集権的取引所で発行され、関連法令を完全に遵守する資産のみが資格を持ちます。さらに、企業は評価においてリスク軽減措置を組み込む必要があり、既知の暗号通貨市場の変動性に基づいて調整を行い、借り手が保有する暗号通貨の準備比率に応じて適切なリスク削減を行う必要があります。

いかなる変更を実施する前に、企業はその提案を各自の取締役会の承認に提出しなければならない。取締役会の承認後、提案は連邦住宅金融局(FHFA)に送付され、審査および最終的な承認を受ける必要がある。連邦住宅金融局の決定は、連邦政府が金融プロセスにおいて暗号通貨を認めるより広範な慣行と一致しており、Pulteの発言「トランプ大統領がアメリカを世界の暗号通貨の中心地にするというビジョンに応えるために」と一致している。この指令の発表は、アメリカを暗号通貨の発展における主要な司法管轄区域として位置づけることへのコミットメントを示している。

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これは一体何を意味するのか?

誰もが知っているように、高い流動性を持つ資産を担保にして低流動性資産と交換するという基本的な論理は成立していますが、BTCは複数の次元で利益の中心にあります。それが本当にアメリカで担保ローンの資産として認証されるとき、その"影響力"はトランプが就任前に提案した"ビットコイン準備法案"の力に匹敵するかもしれません。この影響は単一のグループに限定されず、アメリカの市民、金融機関、政府部門など多くのグループに影響を与えるでしょう。

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どれくらいのアメリカ人がビットコインで"家を買う"のか、ビットコインを仲介として使うことで"どれくらい"お金を"節約"できるのか?

消費者レポートによると、約28%のアメリカの成人(約6500万人)が暗号通貨を保有しており、その中でGen Zとミレニアル世代の割合は非常に高く、半数以上の人々が暗号資産を保有または保有していたことがあります。また、ミレニアル世代とZ世代がアメリカの不動産市場で占める割合がますます大きくなる中、暗号資産は住宅購入の支払い手段としてますます普及する可能性があります。

ある調査によると、初めての住宅購入者の中で「暗号通貨を売って家を買う」人々の割合は2019年から2021年にかけて徐々に増加し、2021年末にはほぼ12%に達しました。そして4年が経過した今、暗号通貨の普及に伴い、この割合はさらに上昇した可能性があります。

どれだけお金を節約できるかについて、ある人が小さな話を共有しました。彼は2017年に100枚のBTCを売って家を買ったのですが、今その家はわずか50万ドルの価値しかありませんが、売ったBTCはすでに千万ドルの価値になっています。これを機に、彼は会社を設立しました。その目的は、より多くの人々がビットコインを保有できるようにし、抵当を利用して家を買うことです。

そこで、次のような仮説が生まれました。あなたが2017年に5万ドル相当のビットコインを購入したとします。2025年には、その価値が50万ドルに達するとします。あなたのビットコインを売却して9万ドルのキャピタルゲイン税を支払うよりも、暗号通貨担保ローン機関と協力する方が良いでしょう。あなたは30万ドルのBTCを担保にし、30万ドルの担保ローンを得ます。利率は9.25%です。貸し手はあなたのビットコインを管理口座に保管しますので、あなたはビットコインを所有し続けます。そして、毎年2.7万ドル(の利息を支払うだけで済み、9万ドルの税金を省くことができ、さらにBTC価格の上昇トレンドとインフレ対策を享受できます。特に、アメリカの債務上限を5兆ドルに引き上げる「大美麗法案」の状況下では特にそうです。

ファニーメイが提供したデータによると、現在アメリカの30年固定抵当ローンの年利率は一般的に約7％で変動しており、15年固定のものは約6％で変動しています。

いくつかの民間機関は現在、LTV約50%で年利率9-10%のビットコインローン業務を提供できる一方で、一部のBTCエコシステムのネイティブローンプラットフォームは年利率を3.5%)にまで引き下げることができます。LTVが33%(の場合、もしこう計算すると、50万ドルの15年固定のモーゲージローンを基にすると、毎月約1000ドル節約でき、総利息は19%少なくなります。