# 不動産資産トークン化:リアルワールド資産市場の新たな探求## はじめにリアルワールドアセット(RWA)の概念は暗号通貨市場において新しいものではなく、2018年にはすでに登場していました。当時の資産トークン化や証券型トークンの発行(STO)は、現在のRWAの概念と似ている点があります。しかし、規制の枠組みが不完全であり、潜在的なリターンの利点が明確でなかったため、これらの初期の試みは成熟した市場セグメントに発展することができませんでした。2022年、アメリカが金利を引き上げ続ける中、アメリカ国債の利回りが暗号市場のステーブルコイン貸出利率を大幅に上回りました。したがって、アメリカ国債をトークン化してRWAにすることが暗号業界にとってより魅力的になりました。その結果、従来の金融機関を含む多くの側がRWAの探索を始めました。近年、複数の不動産RWAプロジェクトが市場に登場しています。これらは不動産投資市場を多角的に拡大し、不動産投資製品を豊富にし、不動産投資者の参入障壁を低下させることを目的としています。本研究は事例分析を通じて、不動産RWAの設計の利点と欠点、および潜在市場を探ります。これらのプロジェクトは主に北米の不動産資産と投資者を対象としているため、関連する政策、規制、市場条件の議論は主に北米不動産市場に関わるものとなります。## 不動産市場のトークン化の方法不動産市場は投資機会に満ちた広大な分野です。データによると、2023年3月の北米上場不動産市場の価値は1.3兆ドル、世界の上場不動産市場の価値は2.66兆ドルです。不動産市場のトークン化の核心目標は、以下の1つまたは複数の目標を達成することです: より多様で柔軟な不動産投資商品を創造し、より幅広い投資家を引き付け、不動産資産の流動性と価値を増加させることです。これらの製品は主に3つの形式で表現されます:資金調達のための不動産所有権の1)つの部分。2)地域に特化した不動産市場インデックス商品です。3)はトークン化された不動産を担保として使用します。さらに、トークン化とブロックチェーンの統合は、不動産資産の透明性と民主的なガバナンスを強化しました。不動産投資信託(REIT)を理解している場合、それは収益不動産を所有、運営、またはファイナンスする会社です。REITは一般投資家に投資機会を提供し、共同基金に似ており、投資家は配当ベースの収入と総リターンを得ることができ、地域の不動産市場の成長を助けます。REITと不動産RWAは、一部の不動産投資機会を提供する点で共通点があり、投資のハードルを効果的に下げ、不動産資産の流動性を高めます。しかし、従来のREITは通常、投資家に管理の機会や所有権を提供せず、集中運営モデルを維持します。それにもかかわらず、その厳格な資産審査と厳格な規制枠組み内での投資構築は、不動産RWAプロジェクトに堅実なブループリントを提供します。過去2年間の不動産RWAプロジェクトの運営を通じて、私たちはその長所と短所についてより明確な理解を得ました。! [レンガとブロック:RWA市場における不動産の研究](https://img-cdn.gateio.im/social/moments-93c02a90b66fa46fe2ab9a64714ef6a7)典型的不動産RWAプロジェクトは、上記の属性を持っています。具体的なケースを掘り下げると、管理や製品アプローチが異なるため、各プロジェクトが実際の運営で直面する状況は異なることがわかりました。## ケーススタディ本章では、3つの不動産RWAプロジェクトを分析します。それぞれのプロジェクトは、不動産市場をトークン化するために異なる方法を採用しており、その分野で最も人気があります。注意すべきは、これらはまだ初期のプロジェクトであり、その製品は長期的かつ広範な市場検証とテストを受けていないということです。### RealTRealTは2019年に立ち上げられ、市場で最も早い不動産RWAプロジェクトの一つであり、主にGnosis上で(を通じてアメリカの住宅不動産投資を提供することに焦点を当てています。RealTは住宅プロパティを取得し、アメリカの法律に基づいて不動産契約を持つエンティティをトークン化します。これらのプロパティの管理、維持、賃料徴収の責任は第三者管理機関に委託されます。経費を差し引いた後、特定のプロパティから生じる賃料はそのトークン保有者に分配されます。RealTはトークン化プロセスを担当していますが、彼らは法律的に不動産資産を保有する会社とは分かれています。彼らのウェブサイトに記載されているように、会社がデフォルトした場合、トークン所有者は不動産契約を保有する会社の管理を別の会社に任命する選択権を保持します。注目すべきは、彼らが市場に導入するプロパティに共同投資を強制していないことです。プロパティのトークン保有者は、保守準備金約2.5％および管理費（通常は価値の約10％）を除いたプロパティ賃料収入の一部を毎月受け取ることができます。モンゴメリーのこの不動産を例にとると、不動産トークンの総価値は323,020ドルで、各トークンの価格は52.10ドル、合計で6,200トークンが発行されています。この不動産は毎月2,600ドルの賃貸収入を生み出しています。運営および管理費用622ドルを差し引いた後、毎月の純利益は1,978ドル、年間収益は23,736ドルです。したがって、各トークンは3.83ドルの分配を受け取り、年利回りは7.35%です。! [レンガとブロック:RWA市場における不動産の研究])https://img-cdn.gateio.im/social/moments-dab211e0a60d06e6971df918fdfd7e26(この不動産について、RealTは100%のトークンを提供しており、これはRealTが顧客と共同で投資する必要がなく、ほぼリスクのない運営モデルを維持していることを意味します。管理機関は8%の家賃と維持費の残りを徴収し、投資プラットフォームは不動産のトークン化、管理機関の選定、監督管理に2%を徴収します。この方法により、RealTチームは大量の管理時間を節約し、適格な不動産を見つけて市場にトークン化することに集中できます。しかし、一部の所有権が投資家間のリスク分担を促進したにもかかわらず、課題ももたらしています。投資家の財務的利益が小さいために、企業の管理コストが実行不可能になると問題が発生します。ある報告書は、不動産トークン保有者とRealTとの利益相反を説明しています。RealTは、自社が所有する物件を管理するための管理機関を選定します; RealTが物件に対して大量の所有権を持っている場合、代理コストを削減することができます; したがって、非効率的な管理は彼らに悪影響を及ぼします。しかし、もしRealTの株式が過大であれば、トークンの流動性に悪影響を及ぼす可能性があり、小株主もタダ乗り者になる可能性があります。これらの所有者は、大株主が雇われた管理機関が財務的に実行可能であるかどうかを監視することを期待するかもしれません。一方、もしRealTの株式が非常に小さい場合、RealTは管理機関を選定する十分な動機や監視プロセスに参加する動機を欠く可能性があり、多くの投資者も管理機関を効果的に監視するのが難しいです。私はRealT市場で最新の完売した10個のトークンを確認し、関連するブロックチェーンブラウザを使用して各プロパティの保有者数を調べました。! [レンガとブロック:RWA市場における不動産の研究])https://img-cdn.gateio.im/social/moments-c1c5e1d087322a31c0503638bef22e30(図のように、RealTは不動産を異なる数のトークンに分割し、各トークンの価格は約50ドルです。ほとんどの不動産はデトロイトにあり、約500人のトークン保有者がいます。2つの不動産の保有者数は1,000人を超えています。今、これを各保有者のトークン数と組み合わせることで、RealT投資家の投資範囲を理解できます。! [レンガとブロック:RWA市場における不動産の研究])https://img-cdn.gateio.im/social/moments-98de8e550c8f155cd34513c6f18133cf(約90%のRealT投資者は500ドル未満を投資し、約9%は500ドルから2,000ドルを投資し、1%はそれ以上の金額を投資しています。これは、RealTがある程度、小規模投資家向けの不動産投資市場を成功裏に創出し、不動産市場の流動性を向上させたことを示しています。RealTウォレット)Gnosisウォレットアドレス:0xE7D97868265078bd5022Bc2622C94dFc1Ef1D402(の取引データに基づくと、RealTは約600万ドルの総賃料を支払っています。プラットフォーム手数料は、維持費、保険、税金の変動に応じて変動し、賃料の約2.5%-3%に相当し、過去2年間で約15万から18万ドルのプラットフォーム収入に相当します。しかし、RealTは不動産投資に参加する必要がなく、投資の参加程度を選択するための具体的な規定やガイドラインがないため、RealTが賃料収入から得る収益は不明です。会社の構造の観点から、RealTはデラウェア州にReal Token Inc.を設立し、会社の中心的な実体としています。この実体は不動産資産を所有しておらず、RealTプロジェクトの運営実体としてのみ機能します。さらに、RealTはデラウェア州にReal Token LLCを設立し、一連の不動産会社の親会社としています。Real Token Inc.と同様に、Real Token LLCも不動産資産を所有しておらず、その主な目的は法的手続きを簡素化し、ユーザーが会社との契約を通じてすべての物件への投資に参加できるようにすることです。最後に、RealTは各投資物件に対応するSeries LLCを設立しています。Real Token LLCの子会社として、各Series LLCは特定の物件とそれに対応するトークンを所有しています。この構造は、ある物件の財政的または法的問題がRealT下の他の物件や親会社の運営に影響を及ぼさないように設計されています。! [レンガとブロック:RWA市場における不動産の研究])https://img-cdn.gateio.im/social/moments-51f60a9aeef26de0b7ff4137c0ddf278()パークルParclプロトコルは、ユーザーが世界の不動産市場の価格変動を取引できるDeFi投資プラットフォームです。ParclはAMMアーキテクチャを使用して合成資産の永続的なエクスポージャーを得るために使用されます。ParclはParcl Labs価格フィードバックを導入し、販売履歴に基づいて特定の地域の不動産に対して指数を作成します。販売履歴の期間は、不動産の取引頻度に応じて変化します。指数が作成されると、投資家は不動産の価値に対して投機する機会があり、不動産価格をロングまたはショートすることができます。この方法はParclが法律問題を回避するのを可能にしました。なぜなら、プラットフォームの運営には実際の不動産が関与していないからです。これが本当に不動産RWAプロジェクトであるのか疑問を持つ人もいるかもしれません。なぜなら、それは上記の基準に適合していないからです。しかし、これは比較的人気のあるRWAプロジェクトであり、Coinbase、Solana Ventures、DragonFlyなどの業界の著名機関から投資を受けています。不動産RWAの多様な可能性について議論することは合理的です。Parclのテストネットは2022年5月にSolana上で立ち上げられ、現在のTVLは1600万ドルです。運営1年余り経った現在、Parclはあまり注目を集めていないようで、日々の取引量は1万ドル未満、日間アクティブユーザーは50人未満です。! [レンガとブロック:RWA市場における不動産の研究]###https://img-cdn.gateio.im/social/moments-2d5e54fcb98d7f6a6b8be8bdd09d5971(Parclの製品は簡素化され、迅速に開発されています。Parcl Labsの価格フィードバックとインデックス市場は設計が良く、使いやすいです。運営面では、ParclチームはParcl PointやReal Estate Royaleなどのユーザー獲得プランを積極的に展開しています。これらの利点があり、多くの著名な投資機関からの支持を受けているにもかかわらず、Parclは市場で比較的控えめであり、ユーザーベースは小さく、取引量も限られています。おそらく市場はまだ不動産指数商品を受け入れる準備ができていないのでしょう。) レイノRippleやMakerDAOのような大手暗号通貨企業も、不動産をトークン化してローンの担保として使用する可能性を模索しています。Rippleは7月に、彼らの中央銀行デジタル通貨チームがこの方向に向けて努力していると発表しました。MakerDAOはRobinLandと統合し、不動産を担保としたローンをサポートしています。RealTは、トークン化された不動産をローンの担保として使用するオプションを提供していますが、このサービスは彼らが発行したトークンにのみ限定されています。本質的に、このサービスはトークン借り入れ商品により類似しており、不動産所有者の資本流動性を大幅に向上させるものではありません。Reinnoは2020年にローンチされ、2022年に運営を停止したプロジェクトです。市場にあまり足跡を残さなかったものの、不動産RWAに関連する2つの製品を導入したことは言及する価値があります。最初の製品は、トークン化された不動産に基づくローンサービスです。不動産所有者が資金調達を必要とする場合、彼らはReinnoに不動産書類を提出できます。承認後、Reinnoはデラウェア州に取引のための特別目的会社###を設立します。これは親会社によって設立された子会社であり、財務リスクを隔離するために使用されます。独立した会社の法的地位により、その義務は親会社が破産した場合でも保証されます。したがって、特別目的会社は時々破産から隔離された実体と呼ばれます。アメリカでは、SPVは通常LLCと同じです(。その後、Reinnoは不動産トークンのためのスマートコントラクトを作成し、所有者はトークンをローン担保として預けることができます。ローン限度
不動産トークン化探索:ドロップ投資のハードル 流動性を高める
不動産資産トークン化:リアルワールド資産市場の新たな探求
はじめに
リアルワールドアセット(RWA)の概念は暗号通貨市場において新しいものではなく、2018年にはすでに登場していました。当時の資産トークン化や証券型トークンの発行(STO)は、現在のRWAの概念と似ている点があります。しかし、規制の枠組みが不完全であり、潜在的なリターンの利点が明確でなかったため、これらの初期の試みは成熟した市場セグメントに発展することができませんでした。
2022年、アメリカが金利を引き上げ続ける中、アメリカ国債の利回りが暗号市場のステーブルコイン貸出利率を大幅に上回りました。したがって、アメリカ国債をトークン化してRWAにすることが暗号業界にとってより魅力的になりました。その結果、従来の金融機関を含む多くの側がRWAの探索を始めました。
近年、複数の不動産RWAプロジェクトが市場に登場しています。これらは不動産投資市場を多角的に拡大し、不動産投資製品を豊富にし、不動産投資者の参入障壁を低下させることを目的としています。本研究は事例分析を通じて、不動産RWAの設計の利点と欠点、および潜在市場を探ります。これらのプロジェクトは主に北米の不動産資産と投資者を対象としているため、関連する政策、規制、市場条件の議論は主に北米不動産市場に関わるものとなります。
不動産市場のトークン化の方法
不動産市場は投資機会に満ちた広大な分野です。データによると、2023年3月の北米上場不動産市場の価値は1.3兆ドル、世界の上場不動産市場の価値は2.66兆ドルです。
不動産市場のトークン化の核心目標は、以下の1つまたは複数の目標を達成することです: より多様で柔軟な不動産投資商品を創造し、より幅広い投資家を引き付け、不動産資産の流動性と価値を増加させることです。これらの製品は主に3つの形式で表現されます:
資金調達のための不動産所有権の1)つの部分。
2)地域に特化した不動産市場インデックス商品です。
3)はトークン化された不動産を担保として使用します。
さらに、トークン化とブロックチェーンの統合は、不動産資産の透明性と民主的なガバナンスを強化しました。
不動産投資信託(REIT)を理解している場合、それは収益不動産を所有、運営、またはファイナンスする会社です。REITは一般投資家に投資機会を提供し、共同基金に似ており、投資家は配当ベースの収入と総リターンを得ることができ、地域の不動産市場の成長を助けます。REITと不動産RWAは、一部の不動産投資機会を提供する点で共通点があり、投資のハードルを効果的に下げ、不動産資産の流動性を高めます。しかし、従来のREITは通常、投資家に管理の機会や所有権を提供せず、集中運営モデルを維持します。それにもかかわらず、その厳格な資産審査と厳格な規制枠組み内での投資構築は、不動産RWAプロジェクトに堅実なブループリントを提供します。
過去2年間の不動産RWAプロジェクトの運営を通じて、私たちはその長所と短所についてより明確な理解を得ました。
! レンガとブロック:RWA市場における不動産の研究
典型的不動産RWAプロジェクトは、上記の属性を持っています。具体的なケースを掘り下げると、管理や製品アプローチが異なるため、各プロジェクトが実際の運営で直面する状況は異なることがわかりました。
ケーススタディ
本章では、3つの不動産RWAプロジェクトを分析します。それぞれのプロジェクトは、不動産市場をトークン化するために異なる方法を採用しており、その分野で最も人気があります。注意すべきは、これらはまだ初期のプロジェクトであり、その製品は長期的かつ広範な市場検証とテストを受けていないということです。
RealT
RealTは2019年に立ち上げられ、市場で最も早い不動産RWAプロジェクトの一つであり、主にGnosis上で(を通じてアメリカの住宅不動産投資を提供することに焦点を当てています。
RealTは住宅プロパティを取得し、アメリカの法律に基づいて不動産契約を持つエンティティをトークン化します。これらのプロパティの管理、維持、賃料徴収の責任は第三者管理機関に委託されます。経費を差し引いた後、特定のプロパティから生じる賃料はそのトークン保有者に分配されます。RealTはトークン化プロセスを担当していますが、彼らは法律的に不動産資産を保有する会社とは分かれています。彼らのウェブサイトに記載されているように、会社がデフォルトした場合、トークン所有者は不動産契約を保有する会社の管理を別の会社に任命する選択権を保持します。注目すべきは、彼らが市場に導入するプロパティに共同投資を強制していないことです。プロパティのトークン保有者は、保守準備金約2.5％および管理費（通常は価値の約10％）を除いたプロパティ賃料収入の一部を毎月受け取ることができます。
モンゴメリーのこの不動産を例にとると、不動産トークンの総価値は323,020ドルで、各トークンの価格は52.10ドル、合計で6,200トークンが発行されています。この不動産は毎月2,600ドルの賃貸収入を生み出しています。運営および管理費用622ドルを差し引いた後、毎月の純利益は1,978ドル、年間収益は23,736ドルです。したがって、各トークンは3.83ドルの分配を受け取り、年利回りは7.35%です。
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この不動産について、RealTは100%のトークンを提供しており、これはRealTが顧客と共同で投資する必要がなく、ほぼリスクのない運営モデルを維持していることを意味します。管理機関は8%の家賃と維持費の残りを徴収し、投資プラットフォームは不動産のトークン化、管理機関の選定、監督管理に2%を徴収します。この方法により、RealTチームは大量の管理時間を節約し、適格な不動産を見つけて市場にトークン化することに集中できます。
しかし、一部の所有権が投資家間のリスク分担を促進したにもかかわらず、課題ももたらしています。投資家の財務的利益が小さいために、企業の管理コストが実行不可能になると問題が発生します。ある報告書は、不動産トークン保有者とRealTとの利益相反を説明しています。RealTは、自社が所有する物件を管理するための管理機関を選定します; RealTが物件に対して大量の所有権を持っている場合、代理コストを削減することができます; したがって、非効率的な管理は彼らに悪影響を及ぼします。しかし、もしRealTの株式が過大であれば、トークンの流動性に悪影響を及ぼす可能性があり、小株主もタダ乗り者になる可能性があります。これらの所有者は、大株主が雇われた管理機関が財務的に実行可能であるかどうかを監視することを期待するかもしれません。一方、もしRealTの株式が非常に小さい場合、RealTは管理機関を選定する十分な動機や監視プロセスに参加する動機を欠く可能性があり、多くの投資者も管理機関を効果的に監視するのが難しいです。
私はRealT市場で最新の完売した10個のトークンを確認し、関連するブロックチェーンブラウザを使用して各プロパティの保有者数を調べました。
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図のように、RealTは不動産を異なる数のトークンに分割し、各トークンの価格は約50ドルです。ほとんどの不動産はデトロイトにあり、約500人のトークン保有者がいます。2つの不動産の保有者数は1,000人を超えています。今、これを各保有者のトークン数と組み合わせることで、RealT投資家の投資範囲を理解できます。
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約90%のRealT投資者は500ドル未満を投資し、約9%は500ドルから2,000ドルを投資し、1%はそれ以上の金額を投資しています。これは、RealTがある程度、小規模投資家向けの不動産投資市場を成功裏に創出し、不動産市場の流動性を向上させたことを示しています。
RealTウォレット)Gnosisウォレットアドレス:0xE7D97868265078bd5022Bc2622C94dFc1Ef1D402(の取引データに基づくと、RealTは約600万ドルの総賃料を支払っています。プラットフォーム手数料は、維持費、保険、税金の変動に応じて変動し、賃料の約2.5%-3%に相当し、過去2年間で約15万から18万ドルのプラットフォーム収入に相当します。しかし、RealTは不動産投資に参加する必要がなく、投資の参加程度を選択するための具体的な規定やガイドラインがないため、RealTが賃料収入から得る収益は不明です。
会社の構造の観点から、RealTはデラウェア州にReal Token Inc.を設立し、会社の中心的な実体としています。この実体は不動産資産を所有しておらず、RealTプロジェクトの運営実体としてのみ機能します。さらに、RealTはデラウェア州にReal Token LLCを設立し、一連の不動産会社の親会社としています。Real Token Inc.と同様に、Real Token LLCも不動産資産を所有しておらず、その主な目的は法的手続きを簡素化し、ユーザーが会社との契約を通じてすべての物件への投資に参加できるようにすることです。最後に、RealTは各投資物件に対応するSeries LLCを設立しています。Real Token LLCの子会社として、各Series LLCは特定の物件とそれに対応するトークンを所有しています。この構造は、ある物件の財政的または法的問題がRealT下の他の物件や親会社の運営に影響を及ぼさないように設計されています。
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)パークル
Parclプロトコルは、ユーザーが世界の不動産市場の価格変動を取引できるDeFi投資プラットフォームです。ParclはAMMアーキテクチャを使用して合成資産の永続的なエクスポージャーを得るために使用されます。ParclはParcl Labs価格フィードバックを導入し、販売履歴に基づいて特定の地域の不動産に対して指数を作成します。販売履歴の期間は、不動産の取引頻度に応じて変化します。指数が作成されると、投資家は不動産の価値に対して投機する機会があり、不動産価格をロングまたはショートすることができます。
この方法はParclが法律問題を回避するのを可能にしました。なぜなら、プラットフォームの運営には実際の不動産が関与していないからです。これが本当に不動産RWAプロジェクトであるのか疑問を持つ人もいるかもしれません。なぜなら、それは上記の基準に適合していないからです。しかし、これは比較的人気のあるRWAプロジェクトであり、Coinbase、Solana Ventures、DragonFlyなどの業界の著名機関から投資を受けています。不動産RWAの多様な可能性について議論することは合理的です。
Parclのテストネットは2022年5月にSolana上で立ち上げられ、現在のTVLは1600万ドルです。運営1年余り経った現在、Parclはあまり注目を集めていないようで、日々の取引量は1万ドル未満、日間アクティブユーザーは50人未満です。
! [レンガとブロック:RWA市場における不動産の研究]###https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-2d5e54fcb98d7f6a6b8be8bdd09d5971.webp(
Parclの製品は簡素化され、迅速に開発されています。Parcl Labsの価格フィードバックとインデックス市場は設計が良く、使いやすいです。
運営面では、ParclチームはParcl PointやReal Estate Royaleなどのユーザー獲得プランを積極的に展開しています。これらの利点があり、多くの著名な投資機関からの支持を受けているにもかかわらず、Parclは市場で比較的控えめであり、ユーザーベースは小さく、取引量も限られています。おそらく市場はまだ不動産指数商品を受け入れる準備ができていないのでしょう。
) レイノ
RippleやMakerDAOのような大手暗号通貨企業も、不動産をトークン化してローンの担保として使用する可能性を模索しています。Rippleは7月に、彼らの中央銀行デジタル通貨チームがこの方向に向けて努力していると発表しました。MakerDAOはRobinLandと統合し、不動産を担保としたローンをサポートしています。RealTは、トークン化された不動産をローンの担保として使用するオプションを提供していますが、このサービスは彼らが発行したトークンにのみ限定されています。本質的に、このサービスはトークン借り入れ商品により類似しており、不動産所有者の資本流動性を大幅に向上させるものではありません。
Reinnoは2020年にローンチされ、2022年に運営を停止したプロジェクトです。市場にあまり足跡を残さなかったものの、不動産RWAに関連する2つの製品を導入したことは言及する価値があります。
最初の製品は、トークン化された不動産に基づくローンサービスです。不動産所有者が資金調達を必要とする場合、彼らはReinnoに不動産書類を提出できます。承認後、Reinnoはデラウェア州に取引のための特別目的会社###を設立します。これは親会社によって設立された子会社であり、財務リスクを隔離するために使用されます。独立した会社の法的地位により、その義務は親会社が破産した場合でも保証されます。したがって、特別目的会社は時々破産から隔離された実体と呼ばれます。アメリカでは、SPVは通常LLCと同じです(。その後、Reinnoは不動産トークンのためのスマートコントラクトを作成し、所有者はトークンをローン担保として預けることができます。ローン限度