Bitcoin Hipoteca: um novo mar azul de 6,6 trilhões de dólares

No dia 27 de maio, a Cantor Fitzgerald lançou um programa de empréstimos colaterais em Bitcoin no valor de 2 mil milhões de dólares para clientes institucionais, com as primeiras transações envolvendo as empresas de criptomoeda FalconX Ltd. e Maple Finance. Como um dos subscritores oficiais de títulos do governo dos EUA, a entrada desta instituição centenária de Wall Street é vista como uma quebra de simbolismo extremamente significativa.

Bitcoin está a transformar-se de um ativo de estoque em uma ferramenta financeira que pode influenciar o sistema de crédito.

Apenas um mês depois, o diretor da Agência Federal de Financiamento da Habitação dos EUA (FHFA), Bill Pulte(, lançou um sinal significativo. Ele pediu à Fannie Mae e à Freddie Mac, duas pilares do crédito habitacional dos EUA, que estudassem a viabilidade de incluir Bitcoin e outras criptomoedas no sistema de avaliação de hipotecas. Esta declaração provocou uma reação intensa no mercado, e o preço do Bitcoin subiu quase 2,87% em 24 horas, ultrapassando novamente os 108.000 dólares.

Como alguém levantou a questão: "Em 2012, você precisava de 30.000 Bitcoins para comprar uma casa, e agora você só precisa de 5. Se os preços das casas estão sempre a cair quando medidos em Bitcoin, por que estão sempre a subir quando medidos em dólares?" Qual será o impacto deste empréstimo hipotecário em Bitcoin no sistema do dólar?

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As palavras de Bill Pulte contam?

Bill Pulte chamou publicamente a Fannie Mae e a Freddie Mac nas redes sociais, pedindo que essas duas empresas se preparem. A Fannie Mae e a Freddie Mac são duas empresas apoiadas pelo governo dos Estados Unidos, embora não concedam empréstimos diretamente a compradores de casas, desempenham um papel central como "market makers" no mercado secundário de hipotecas, garantindo a liquidez e a sustentabilidade do mercado de empréstimos através da aquisição de hipotecas emitidas por instituições privadas.

Após a crise das hipotecas subprime de 2008, a Federal Housing Finance Agency ) FHFA ( foi estabelecida para regular essas duas instituições. De acordo com o relatório de pesquisa, até dezembro de 2024, a Fannie Mae e a Freddie Mac garantiram um total de 6,6 trilhões de dólares em títulos lastreados em hipotecas ) MBS (, representando 50% de toda a dívida hipotecária não paga nos Estados Unidos. A Ginnie Mae ), que recebe a garantia total do governo dos Estados Unidos, é diretamente supervisionada pelo HUD ( e forneceu 2,5 bilhões de dólares para MBS, representando 20%.

A razão pela qual Pulte usou um tom de "ordem" em seu discurso é porque, como presidente da FHFA, ele ocupa uma posição de "supervisão" no conselho dessas duas empresas, e desde que assumiu o cargo em março de 2025, fez reformas drásticas na equipe e na estrutura, removendo vários diretores das duas principais instituições, autoassumindo a presidência do conselho e demitindo 14 executivos, incluindo o CEO da Freddie Mac, para realizar uma reestruturação completa, o que aumentou significativamente o controle da FHFA sobre as empresas governamentais financiadas )GSE(, e negociou com a Casa Branca e o Ministério da Fazenda para explorar um plano de oferta pública baseado em "garantia implícita", cuja direção política tem um impacto profundo no sistema financeiro. Agora, a FHFA começou a explorar a inclusão de ativos criptográficos no sistema de avaliação de subscrição de hipotecas, marcando uma mudança estrutural na atitude dos reguladores em relação aos ativos criptográficos.

O background pessoal de Pulte torna esta notícia ainda mais complexa. Como o terceiro maior construtor de habitação nos Estados Unidos, o herdeiro da terceira geração da PulteGroup, ele é, assim como o presidente Trump, um herdeiro de uma família do setor imobiliário, e também é um dos primeiros altos funcionários federais próximos a Trump a apoiar publicamente as criptomoedas. Já em 2019, ele defendia o desenvolvimento caritativo de ativos criptográficos nas redes sociais e revelou possuir grandes quantidades de Bitcoin e Solana. Ele havia investido em ativos de alta volatilidade como GameStop e Marathon Digital, e, ao contrário de políticos comuns, sua parte em investimentos parece estar mais alinhada com a imagem de "Degen". Combinando isso com seu "currículo cripto" anterior, parece que ele deseja integrar ativos criptográficos no sistema de compra de casas das famílias norte-americanas não é uma ideia repentina.

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Divergências internas do governo

Por outro lado, existem também diferenças evidentes dentro do governo. Relatórios já revelaram que o Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano dos EUA )HUD( também está explorando o uso de stablecoins e tecnologia blockchain para rastrear os fundos de subsídio habitacional federal; um funcionário do HUD revelou que o impulsionador da solução blockchain é Irving Dennis )Irving Dennis(, que é o novo vice-chefe de finanças do HUD, tendo sido parceiro da gigante de consultoria global Ernst & Young.

Diferente das GSEs "semi-oficiais" como a Fannie Mae e a Freddie Mac, que são supervisionadas pela FHFA, a Ginnie Mae, sob a responsabilidade do HUD, é uma instituição 100% governamental. Portanto, a discussão sobre este assunto é também mais rigorosa. A proposta enfrentou forte oposição internamente, com algumas pessoas acreditando que isso poderia desencadear uma crise de hipotecas subprime semelhante à de 2008, e alguns oficiais chegaram a chamar isso de "como distribuir dinheiro com as fichas do jogo Monopoly". Um memorando interno destacou que o HUD não carece de capacidade de auditoria e rastreamento de fluxo de fundos. A introdução de blockchain e pagamentos criptográficos não só aumentaria a complexidade, mas também poderia provocar flutuações no valor dos fundos assistenciais, até mesmo problemas de conformidade.

Atualmente, algumas plataformas já estão oferecendo produtos de hipoteca com garantia de Bitcoin. No entanto, devido à incapacidade de securitizar os empréstimos para venda à Freddie Mac e à Fannie Mae, as taxas de juros dos empréstimos são elevadas e a liquidez é limitada. Assim que o Bitcoin for incluído no sistema de subscrição de hipotecas federal, não apenas poderá reduzir as taxas de juros dos empréstimos, mas também significará que os detentores de moeda poderão liberar o efeito de alavancagem, passando de "HODL" para "construir a alocação de ativos familiares nos Estados Unidos".

Claro, os riscos não podem ser ignorados. Como alertou um ex-funcionário da SEC, uma vez que ativos de criptomoedas instáveis sejam introduzidos no sistema de hipotecas garantidas de 1,3 trilhões de dólares, qualquer evento de desanexação do valor de mercado pode causar um choque sistêmico. E um acadêmico de direito afirmou diretamente que forçar a transformação tecnológica utilizando os grupos mais vulneráveis como campo de testes é extremamente perigoso.

O cerne dessa divergência reside em saber se os Estados Unidos estão prontos para integrar o Bitcoin, formalmente, do status de "investimento alternativo" ao sistema financeiro público. A pesquisa da FHFA visa permitir que os detentores utilizem o saldo em Bitcoin para atender diretamente aos requisitos de entrada ou reservas, o que tem um significado profundo, pois pela primeira vez confere ao ativo descentralizado um efeito de "alavancagem habitacional". Por outro lado, a volatilidade dos ativos criptográficos torna difícil a avaliação e a provisão de riscos quando atuam como "ativos de reserva". Além disso, em situações de oscilações acentuadas no preço do Bitcoin, a questão de permitir seu uso para avaliação de hipotecas envolve regulamentação financeira, gestão de liquidez e até mesmo questões de estabilidade sistêmica.

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Quais são as disposições da nova diretiva da FHFA?

Devido às duras lições da crise das hipotecas subprime de 2008, a avaliação de empréstimos habitacionais nos Estados Unidos impõe restrições rigorosas à conformidade dos ativos. Ou seja, mesmo que o mutuário possua criptomoedas, estas devem primeiro ser convertidas em dólares e depositadas em uma conta bancária regulada nos Estados Unidos por um período de 60 dias para serem consideradas como "fundos maduros" na avaliação. A direção proposta pela Pulte visa claramente romper essa barreira de processo.

Esta ordem oficial, a Decisão nº 2025-360, exige que duas gigantes hipotecárias considerem as criptomoedas como um ativo efetivo para a diversificação da riqueza dos mutuários. Até agora, as criptomoedas foram excluídas da avaliação de risco hipotecário, uma vez que os mutuários geralmente não convertem seus ativos digitais em dólares antes do término do empréstimo. A diretriz exige que a Fannie Mae e a Freddie Mac desenvolvam propostas para incluir criptomoedas nas reservas dos mutuários nas avaliações de risco de hipotecas de residências unifamiliares. Além disso, a diretriz também estipula que as empresas devem calcular diretamente a quantidade de criptomoedas mantidas, sem a necessidade de convertê-las em dólares.

A Federal Housing Finance Agency ) FHFA ( estabeleceu diretrizes claras sobre quais criptomoedas atendem aos critérios de consideração. Somente ativos emitidos em bolsas centralizadas regulamentadas nos EUA e que estejam totalmente em conformidade com as leis relevantes são elegíveis. Além disso, as empresas devem incluir medidas de mitigação de riscos na avaliação, incluindo ajustes com base na volatilidade conhecida do mercado de criptomoedas e a redução adequada de riscos com base na proporção de reservas de criptomoedas mantidas pelo mutuário.

Antes de qualquer implementação de alterações, as empresas devem submeter suas propostas ao respectivo conselho de administração para aprovação. Após a aprovação do conselho de administração, a proposta deve ser encaminhada à )FHFA( para revisão e autorização final. A decisão da Federal Housing Finance Agency está alinhada com a prática mais ampla reconhecida pelo governo federal em processos financeiros com criptomoedas, e é consistente com os comentários de Pulte "Para responder à visão do Presidente Trump de transformar os EUA na capital mundial das criptomoedas", a publicação dessa diretiva reflete seu compromisso em posicionar os EUA como a jurisdição líder no desenvolvimento de criptomoedas.

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O que isto realmente significa?

É amplamente conhecido que a lógica subjacente para usar um ativo com alta liquidez como garantia para trocar por ativos de baixa liquidez é válida, mas o BTC está no centro de múltiplas dimensões de interesses. Quando ele realmente puder ser certificado como um ativo para empréstimos colaterais nos Estados Unidos, sua "influência" pode ser tão poderosa quanto a do "projeto de lei de reserva de Bitcoin" proposto antes da presidência de Trump, e essa influência não se limitará a um único grupo. O público americano, instituições financeiras, departamentos governamentais e outros grupos diversos serão impactados.

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Quantos americanos usam Bitcoin para "comprar casas", quanto dinheiro podem "economizar" usando Bitcoin como intermediário?

De acordo com um relatório de consumidores, cerca de 28% dos adultos americanos ) aproximadamente 65 milhões ( possuem criptomoedas, com a geração Z e os millennials a representarem uma parcela significativamente alta, com mais da metade das pessoas possuindo ou tendo possuído ativos criptográficos. E devido à crescente participação dos millennials e da geração Z no mercado imobiliário dos EUA, os ativos criptográficos como uma forma de pagamento para a compra de casas também podem se tornar cada vez mais populares.

Uma pesquisa revelou que a proporção de "vender criptomoedas para comprar casa" entre os compradores de primeira viagem aumentou gradualmente de 2019 a 2021, alcançando quase 12% no final de 2021. E quatro anos se passaram, com a popularização das criptomoedas, essa proporção pode ter aumentado ainda mais.

Quanto se pode economizar, alguém compartilhou uma pequena história. Em 2017, ele vendeu 100 BTC para comprar uma casa, agora essa casa vale apenas 500 mil dólares, mas os BTC vendidos já valem mais de dez milhões de dólares. Foi por isso que ele fundou uma empresa, com o objetivo de permitir que mais pessoas possam manter Bitcoin, comprando casas através de garantia.

Assim, surgiu essa hipótese: você comprou Bitcoin no valor de 50 mil dólares em 2017. Até 2025, seu valor chegará a 500 mil dólares. Em vez de vender seu Bitcoin e pagar 90 mil dólares em imposto sobre ganhos de capital, é melhor colaborar com uma instituição de empréstimo colateralizada em criptomoeda, onde você se compromete a hipotecar 300 mil BTC, e você recebe um empréstimo colateral de 300 mil dólares, com uma taxa de juros de 9,25%. O credor manterá seu Bitcoin em uma conta custodiada, você ainda possui Bitcoin, e você paga apenas cerca de 27 mil dólares por ano de juros ), que será ainda mais baixo (, e economiza os 90 mil dólares em impostos, enquanto ainda se beneficia da tendência de alta do preço do BTC e dos direitos contra a inflação, especialmente considerando que o Grande Acordo Bonito elevará o teto da dívida dos Estados Unidos para 50 trilhões de dólares.

De acordo com os dados fornecidos pela Freddie Mac, a taxa de juro anual dos empréstimos hipotecários de 30 anos nos Estados Unidos flutua geralmente em torno de 7%, enquanto a de 15 anos fica em torno de 6%.

Algumas instituições privadas agora conseguem oferecer empréstimos em Bitcoin com uma LTV de cerca de 50% e uma taxa de juro anual de 9-10%, enquanto algumas plataformas de empréstimos nativas do ecossistema BTC conseguem reduzir a taxa de juro anual para 3,5%) se a LTV for de 33%(. Se calcularmos dessa forma, com base em um empréstimo hipotecário de 500 mil dólares a 15 anos, a economia mensal pode ser de cerca de 1000 dólares, e os juros totais serão reduzidos em 19.