Рынок недвижимости и реальные активы: исследование новых инвестиционных возможностей

Введение

Концепция реальных активов ( RWA ) не является новинкой на рынке криптовалют, как минимум, с 2018 года. В то время токенизация активов и выпуск токенов безопасности ( STO ) имели сходство с сегодняшней концепцией RWA. Однако, из-за несовершенной регуляторной базы и неявных потенциальных преимуществ, эти ранние попытки не смогли развиться в зрелый сегмент рынка.

В 2022 году, с продолжением повышения процентных ставок в США, доходность государственных облигаций США значительно превысила процентные ставки по займам стабильных монет на крипторынке. Таким образом, токенизация государственных облигаций США в RWA становится все более привлекательной для криптоиндустрии. Несколько зрелых DeFi проектов и традиционных финансовых учреждений, а также некоторые правительства начали исследовать RWA.

За последние два года на рынок вышло множество проектов RWA в области недвижимости. Они направлены на расширение рынка инвестиции в недвижимость различными способами, обогащение инвестиционных продуктов в этой сфере и снижение порога входа для инвесторов в недвижимость. Данное исследование проводит анализ таких проектов, рассматривая преимущества и недостатки дизайна RWA в недвижимости, а также потенциальный рынок. Поскольку эти проекты в основном ориентированы на активы и инвесторов в недвижимость Северной Америки, обсуждение соответствующих политик, нормативных актов и рыночной ситуации будет в основном касаться рынка недвижимости Северной Америки.

Методы токенизации рынка недвижимости

Рынок недвижимости является огромной областью, полной инвестиционных возможностей. Исследование Statista в марте 2023 года показало, что стоимость рынка上市 недвижимости в Северной Америке составляет 1,3 триллиона долларов, а стоимость мирового上市 рынка недвижимости составляет 2,66 триллиона долларов.

Основная цель токенизации рынка недвижимости заключается в достижении одной или нескольких из следующих целей: создание более разнообразных и гибких инвестиционных продуктов в сфере недвижимости, привлечение более широкой аудитории инвесторов, повышение ликвидности и стоимости активов недвижимости. Эти продукты в основном представлены в трех формах:

1. разделение прав собственности на недвижимость для финансирования.

2. Специфический индекс рынка недвижимости.

3. использовать токенизированную недвижимость в качестве залога.

Кроме того, токенизация и интеграция блокчейна повысили прозрачность и демократическое управление активами недвижимости.

Недвижимость инвестиционные трасты ( REIT ) - это компании, которые владеют, управляют или финансируют доходную недвижимость. REIT предоставляет обычным инвесторам возможности для инвестиций, подобно паевым инвестиционным фондам, давая возможность получать доход на основе дивидендов и общую прибыль, а также способствует росту регионального рынка недвижимости. REIT и недвижимость RWA имеют схожесть в предоставлении возможностей для дробного инвестирования в собственность, эффективно снижая порог входа для инвестиций и повышая ликвидность активов в недвижимости. Тем не менее, традиционные REIT обычно не предоставляют инвесторам возможности управления или владения, сохраняя концентрированную модель управления. Тем не менее, их строгая проверка активов и структура инвестиций в рамках строгих регулирующих рамок предоставляют прочный план для проектов недвижимости RWA.

За последние два года работы с проектами RWA в сфере недвижимости мы получили более четкое представление об их плюсах и минусах. Обычно проекты RWA в сфере недвижимости обладают вышеперечисленными характеристиками. После углубленного анализа конкретных случаев я обнаружил, что из-за различий в управлении и продуктах, каждая из проектов сталкивается с различными ситуациями в процессе реальной эксплуатации.

Исследование случая

В этой главе анализируются три проекта RWA в области недвижимости. Каждый проект использует разные методы токенизации рынка недвижимости и является наиболее представительным в своей области. Стоит отметить, что это все еще ранние проекты, и их продукты еще не прошли долгосрочную и широкую проверку и тестирование на рынке.

RealT

RealT был запущен в 2019 году и является одним из первых проектов RWA в сфере недвижимости на рынке, сосредоточенным на инвестициях в американскую жилую недвижимость через блокчейны Ethereum и Gnosis, в основном предоставляемый на Gnosis (.

RealT приобретает жилую недвижимость и токенизирует права собственности на нее через юридические лица в соответствии с законодательством США. Управление, обслуживание и сбор арендной платы за эти объекты возложены на сторонние управляющие компании. После вычета сборов арендная плата, полученная от конкретного объекта, распределяется между держателями токенов. Хотя RealT контролирует процесс токенизации, они юридически отделены от компании, владеющей активами недвижимости. Согласно их веб-сайту, в случае дефолта компании держатели токенов имеют право назначить другую компанию для управления компанией, владеющей правами на недвижимость. Стоит отметить, что они не требуют обязательного совместного инвестирования в объекты, которые они выводят на рынок. Держатели токенов недвижимости получают ежемесячную долю арендного дохода от объектов, за исключением примерно 2,5% резервного фонда на обслуживание и управленческих сборов, которые обычно составляют около 10% от стоимости.

В качестве примера этой недвижимости в Монгомери, общая стоимость токенов недвижимости составляет 323,020 долларов США, цена за токен равна 52,10 долларов США, всего выпущено 6,200 токенов. Эта недвижимость ежемесячно приносит 2,600 долларов США арендного дохода. После вычета операционных и управленческих расходов в 622 доллара США, месячная чистая прибыль составляет 1,978 долларов США, годовой доход составляет 23,736 долларов США. Таким образом, каждый токен получает распределение в 3,83 доллара США, годовая доходность составляет 7,35%.

Для этого объекта недвижимости RealT предоставляет 100% токенов, что означает, что RealT не нужно совместно инвестировать с клиентами и поддерживать практически безриссовую модель работы. Управляющее учреждение получает 8% от оставшейся части арендной платы и расходов на обслуживание, платформа для инвестиций берет только 2% за токенизацию недвижимости, выбор управляющего учреждения и контроль управления. Таким образом, команда RealT может сэкономить много времени на управлении, сосредоточившись на поиске квалифицированной недвижимости и выводе ее токенизации на рынок.

![Кирпичи и блоки: исследование рынка недвижимости в RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-dab211e0a60d06e6971df918fdfd7e26.webp(

Однако, хотя разделение собственности способствует распределению рисков между инвесторами, оно также приносит определенные вызовы. Когда финансовые интересы инвесторов слишком малы, управленческие расходы компании могут стать нецелесообразными. Один отчет объясняет конфликт интересов между держателями токенов недвижимости и RealT. RealT выбирает управляющую компанию для управления своей недвижимостью; если у RealT есть значительная доля собственности на объект, это может снизить агентские расходы; следовательно, неэффективность управления может негативно сказаться на них. Однако, если доля RealT слишком велика, это может негативно повлиять на ликвидность токенов, а мелкие акционеры могут стать бесплатными пассажирами. Эти владельцы могут ожидать, что крупные акционеры смогут контролировать, является ли управляющая компания финансово жизнеспособной. С другой стороны, если у RealT маленькая доля, у RealT может не быть достаточных стимулов для выбора управляющей компании или участия в процессе надзора, и многим инвесторам также будет сложно эффективно контролировать управляющую компанию.

Я проверил десять последних распроданных токенов на рынке RealT и использовал соответствующий блокчейн-браузер, чтобы узнать количество владельцев каждой недвижимости.

![Блоки и Кирпичи: Исследование Недвижимости на Рынке RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-c1c5e1d087322a31c0503638bef22e30.webp(

Как показано на рисунке, RealT разделяет недвижимость на различное количество токенов, что позволяет установить цену на каждый токен около 50 долларов. Большинство объектов недвижимости расположены в Детройте, там около 500 держателей токенов, а у двух объектов недвижимости более 1000 держателей. Теперь совместим это с количеством токенов у каждого держателя, чтобы понять диапазон инвестиций инвесторов RealT.

![Блоки и кирпичи: Исследование рынка недвижимости в RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-98de8e550c8f155cd34513c6f18133cf.webp(

Около 90% инвесторов RealT инвестируют менее 500 долларов, около 9% инвестируют от 500 до 2000 долларов, 1% инвестируют более этой суммы. Это свидетельствует о том, что RealT до некоторой степени успешно создал рынок инвестиционной недвижимости, ориентированный на мелких инвесторов, повысив ликвидность рынка жилья.

Согласно данным о транзакциях кошелька RealT ) адрес кошелька Gnosis: 0xE7D97868265078bd5022Bc2622C94dFc1Ef1D402(, RealT выплатила около 6 миллионов долларов США общих арендных платежей. Платформенные сборы варьируются в зависимости от затрат на обслуживание, страхование и налоги, составляя около 2,5%-3% от арендной платы, что соответствует доходу платформы за последние два года примерно 150-180 тысяч долларов США. Однако, поскольку RealT не обязывает участвовать в инвестициях в недвижимость и не установлены четкие ограничения или руководящие принципы, определяющие уровень их инвестиционного выбора, доходы от арендных платежей, полученные RealT, еще не раскрыты.

С точки зрения структуры компании, RealT основала Real Token Inc. в Делавэре в качестве центрального юридического лица. Это юридическое лицо не владеет никакими активами в недвижимости; оно лишь служит операционным органом проекта RealT. Кроме того, RealT создала Real Token LLC в Делавэре в качестве материнской компании для ряда компаний в сфере недвижимости. Как и Real Token Inc., Real Token LLC не владеет никакими активами в недвижимости; ее основная цель - упростить юридические процедуры, позволяя пользователям участвовать в инвестициях в все объекты недвижимости через контракт с одной компанией. Наконец, RealT создает соответствующие серии LLC для каждого инвестиционного объекта недвижимости. В качестве дочерней компании Real Token LLC каждая серия LLC владеет конкретным объектом недвижимости и соответствующими токенами. Эта структура предназначена для того, чтобы финансовые или юридические проблемы одного объекта недвижимости не затрагивали другие объекты недвижимости или операции материнской компании под управлением RealT.

![Кирпичи и блоки: Исследование рынка недвижимости в RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-51f60a9aeef26de0b7ff4137c0ddf278.webp(

) Паркл

Платформа Parcl - это DeFi инвестиционная платформа, которая позволяет пользователям торговать изменениями цен на глобальном рынке недвижимости. Parcl используется для получения вечного экспозиции синтетических активов с использованием архитектуры AMM. Parcl вводит Price Feed от Parcl Labs, создавая индекс для недвижимости в конкретных регионах на основе исторических данных о продажах. Период исторических продаж может варьироваться в зависимости от частоты сделок с недвижимостью. После создания индекса инвесторы имеют возможность спекулировать на стоимости недвижимости, могут проводить лонговые и шортовые операции с ценами на недвижимость.

Этот метод позволяет Parcl избежать юридических проблем, поскольку в операциях платформы не участвует реальная недвижимость. Можно задаться вопросом, действительно ли это проект недвижимости RWA, поскольку он не соответствует вышеуказанным стандартам. Тем не менее, это относительно популярный проект RWA, который получил инвестиции от таких гигантов отрасли, как Coinbase, Solana Ventures, DragonFly и других. Обсуждение разнообразия возможностей недвижимости RWA вполне обосновано.

Тестовая сеть Parcl была запущена на Solana в мае 2022 года, и в настоящее время общий объём заблокированных средств (TVL) составляет 16 миллионов долларов. После более чем года работы Parcl, похоже, не привлекла много внимания, с ежедневным объёмом торгов менее 10 тысяч долларов и менее 50 активными пользователями в день.

![Кирпичи и блоки: Исследование рынка недвижимости в RWA]###https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-2d5e54fcb98d7f6a6b8be8bdd09d5971.webp(

Продукты Parcl просты и быстро разрабатываются. Price Feed и индексный рынок Parcl Labs хорошо спроектированы и удобны в использовании.

В операционной сфере команда Parcl активно запускает программы по привлечению пользователей, такие как Parcl Point и Real Estate Royale. Несмотря на эти преимущества и поддержку множества известных инвестиционных учреждений, Parcl по-прежнему сохраняет относительно скромный имидж на рынке, у него небольшая база пользователей и ограниченный объем торгов. Возможно, рынок еще не готов принять продукты на основе индексирования недвижимости.

) Рейнно

Крупные криптовалютные компании, такие как Ripple и MakerDAO, также исследуют возможность разрешения пользователям токенизировать недвижимость в качестве залога для кредитов. В июле Ripple объявила, что ее команда по цифровым валютам центрального банка движется в этом направлении. MakerDAO интегрировался с RobinLand, поддерживая ипотечные кредиты на недвижимость. RealT предлагает возможность использовать токенизированную недвижимость в качестве залога для кредитов, хотя эта услуга ограничена токенами, которые они выпускают. По сути, эта услуга больше похожа на продукт по кредитованию токенов и не значительно увеличивает ликвидность капитала владельцев недвижимости.

Reinno — это заброшенный проект, запущенный в 2020 году и прекративший свою деятельность в 2022 году. Хотя он не оставил значительного следа на рынке, он представил два заслуживающих упоминания продукта, связанных с недвижимостью RWA.

Первый продукт — это услуги по кредитованию на основе токенизированной недвижимости. Когда владельцам недвижимости необходимо финансирование, они могут представить документы на недвижимость в Reinno. После одобрения Reinno создаст специальную компанию для сделки в штате Делавэр, ###, также известную как SPV, которая является дочерней компанией материнской компании, созданной для изоляции финансовых рисков. Ее правовой статус в качестве независимой компании обеспечивает выполнение ее обязательств даже в случае банкротства материнской компании. Таким образом, специальные компании иногда называют банкротными изолированными структурами. В США SPV обычно совпадает с LLC (. Затем Reinno создаст смарт-контракты для токенов недвижимости, владельцы смогут использовать токены в качестве залога для кредита. Кредитный лимит будет основан на стоимости токенов.