Gayrimenkul Pazarları ve Gerçek Dünya Varlıkları: Yeni Yatırım Fırsatlarını Keşfetmek

Giriş

Gerçek dünya varlıkları ( RWA ) kavramı kripto para piyasasında yeni bir olgu değildir, en azından 2018 yılına kadar uzanabilir. O dönemde varlık tokenizasyonu ve menkul kıymet tokeni ihraç ( STO ) bugünkü RWA kavramıyla benzerlikler taşımaktadır. Ancak, düzenleyici çerçevenin eksikliği ve potansiyel getiri avantajlarının belirgin olmaması nedeniyle bu erken dönem girişimleri olgun bir pazar segmentine dönüşememiştir.

2022 yılında, ABD'nin sürekli faiz artırımı ile, ABD Hazine tahvili getirileri kripto pazarındaki stabilcoin kredi faiz oranlarını önemli ölçüde aşmıştır. Bu nedenle, ABD Hazine tahvillerinin RWA olarak tokenleştirilmesi kripto endüstrisi için giderek daha çekici hale gelmiştir. Birçok olgun DeFi projesi, geleneksel finansal kurumlar ve hatta bazı hükümetler RWA'yı keşfetmeye başlamıştır.

Son iki yılda, birçok gayrimenkul RWA projesi piyasaya çıkmıştır. Bu projeler, gayrimenkul yatırım pazarını çeşitli şekillerde genişletmeyi, gayrimenkul yatırım ürünlerini zenginleştirmeyi ve gayrimenkul yatırımcılarının giriş bariyerlerini düşürmeyi amaçlamaktadır. Bu çalışma, bu tür projeleri vaka analizi ile incelemekte, gayrimenkul RWA'nın tasarımının avantaj ve dezavantajlarını ve potansiyel pazarını araştırmaktadır. Bu projeler, esas olarak Kuzey Amerika gayrimenkul varlıkları ve yatırımcılarına yönelik olduğundan, ilgili politikalar, yasalar ve piyasa durumu tartışmaları esas olarak Kuzey Amerika gayrimenkul pazarını kapsayacaktır.

Tokenleştirilmiş Gayrimenkul Pazarının Yöntemleri

Gayrimenkul pazarı, yatırım fırsatlarıyla dolu büyük bir alandır. 2023 Mart ayında Statista'nın araştırmasına göre, Kuzey Amerika'daki halka açık gayrimenkul pazarının değeri 1.3 trilyon dolar, dünya genelindeki halka açık gayrimenkul pazarının değeri ise 2.66 trilyon dolardır.

Gayrimenkul piyasasının tokenleştirilmesinin temel hedefi, aşağıdaki bir veya daha fazla hedefe ulaşmaktır: daha çeşitli ve esnek gayrimenkul yatırım ürünleri yaratmak, daha geniş bir yatırımcı kitlesini çekmek, gayrimenkul varlıklarının likiditesini ve değerini artırmak. Bu ürünler esasen üç biçimde ortaya çıkmaktadır:

1. gayrimenkul mülkiyetini finanse etmek için bölmek.

2. belirli alan gayrimenkul piyasası endeksi ürünü.

3. tokenleştirilmiş gayrimenkulleri teminat olarak kullanır.

Ayrıca, tokenizasyon ve blok zinciri entegrasyonu gayrimenkul varlıklarının şeffaflığını ve demokratik yönetişimini artırmıştır.

Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı ( REIT ), gelir elde etmek amacıyla gayrimenkulü sahiplenen, işleten veya finanse eden bir şirkettir. REIT, bireysel yatırımcılara, yatırımcıların temettü gelirine dayanan gelir ve toplam getiri elde etme fırsatı bulmalarını sağlayarak, yatırım fırsatları sunar ve yerel gayrimenkul pazarının büyümesine yardımcı olur. REIT ve gayrimenkul RWA, mülk yatırım fırsatlarını bölme konusunda benzerlikler taşır, yatırım eşiğini etkili bir şekilde düşürür ve gayrimenkul varlıklarının likiditesini artırır. Ancak, geleneksel REIT genellikle yatırımcılara yönetim fırsatları veya mülkiyet sunmaz, merkezi bir işletme modeli korur. Yine de, sıkı varlık incelemeleri ve katı düzenleyici çerçeve içindeki yatırım yapısı, gayrimenkul RWA projeleri için sağlam bir plan sunar.

Son iki yılda gayrimenkul RWA proje operasyonlarıyla ilgili olarak, avantajları ve dezavantajları hakkında daha net bir anlayışa sahip olduk. Genel olarak, gayrimenkul RWA projeleri yukarıda belirtilen özelliklere sahiptir. Belirli vakalara derinlemesine baktığımda, yönetim ve ürün yaklaşımlarının farklı olması nedeniyle, her projenin fiili operasyonlarda karşılaştığı durumların farklılık gösterdiğini keşfettim.

Vaka Çalışması

Bu bölüm, üç gayrimenkul RWA projesini analiz etmek için seçilmiştir. Her proje, gayrimenkul pazarını tokenleştirmek için farklı yöntemler kullanmakta ve kendi alanlarında en çok temsil edilenlerdir. Dikkate değer olan, bunların hala erken aşama projeler olması ve ürünlerinin uzun süreli geniş bir piyasa doğrulaması ve testinden geçmemiş olmasıdır.

RealT

RealT, 2019 yılında piyasaya sürüldü ve Ethereum ile Gnosis blok zinciri üzerinden ABD konut gayrimenkul yatırımlarına odaklanan piyasanın en eski gayrimenkul RWA projelerinden biridir, ( esas olarak Gnosis üzerinde ) sunulmaktadır.

RealT, konut mülklerini satın alır ve ABD yasalarına göre mülk sözleşmesini temsil eden varlıkları tokenize eder. Bu mülklerin yönetimi, bakımı ve kira tahsilatı üçüncü taraf yönetim şirketine devredilmiştir. Ücretler düşüldükten sonra, belirli mülklerden elde edilen kira, token sahiplerine dağıtılır. RealT, tokenleştirme sürecini denetlese de, yasal olarak mülk varlıklarını elinde bulunduran şirketten ayrıdır. Web sitelerine göre, şirket temerrüde düşerse, token sahipleri mülk sözleşmesine sahip şirketi yönetmek için başka bir şirket atama hakkına sahiptir. Dikkate değer olan, piyasaya sürdükleri mülklerle ortak yatırım yapmalarını zorunlu kılmamalarıdır. Mülk token sahipleri, mülk kira gelirinin bir payını aylık olarak alır ve bu, genellikle değerinin yaklaşık %10'u olan yaklaşık %2,5'lik bir bakım rezervi ve yönetim ücreti hariçtir.

Montgomery'deki bu mülkü örnek alırsak, gayrimenkul token'larının toplam değeri 323,020 ABD Doları, her bir token'ın fiyatı 52.10 ABD Doları ve toplamda 6,200 token ihraç edilmiştir. Bu mülk her ay 2,600 ABD Doları kira geliri elde etmektedir. İşletme ve yönetim masrafları toplam 622 ABD Doları düşüldükten sonra, aylık net kar 1,978 ABD Doları, yıllık kazanç ise 23,736 ABD Doları olmaktadır. Bu nedenle, her bir token 3.83 ABD Doları dağıtım almakta ve yıllık getiri oranı %7.35'tir.

Bu mülk için RealT, %100 token sağlıyor, bu da RealT'nin müşterilerle birlikte yatırım yapmasına gerek olmadığı ve neredeyse risksiz bir işletim modeli sürdürdüğü anlamına geliyor. Yönetim kurumu, kira ve bakım masraflarının %8'ini alır, yatırım platformu ise mülk tokenizasyonu, yönetim kurumunu seçme ve denetleme için yalnızca %2 alır. Bu yöntemle, RealT ekibi büyük ölçüde yönetim zamanından tasarruf edebilir, nitelikli mülkler bulmaya ve bunları tokenlaştırarak pazara sunmaya odaklanabilir.

Ancak, tüm mülkiyetin bölünmesi yatırımcılar arasında risk paylaşımını teşvik etse de zorluklar da getirmektedir. Yatırımcıların finansal çıkarları çok küçük olduğunda, şirket yönetim maliyetleri sürdürülemez hale gelebilir. Bir rapor, gayrimenkul token sahipleri ile RealT arasındaki çıkar çatışmasını açıklamaktadır. RealT, sahip olduğu mülkleri yönetmek için bir yönetim kurumu seçmektedir; eğer RealT, mülk üzerinde büyük bir mülkiyete sahipse, temsilci maliyetlerini düşürebilir; bu nedenle, yönetim verimsizliği onlara olumsuz etkide bulunabilir. Ancak, eğer RealT'nin hissesi çok büyükse, bu token likiditesine olumsuz etki yapabilir ve küçük hissedarlar da fırsatçı hale gelebilir. Bu sahipler, büyük hissedarların istihdam edilen yönetim kurumunun finansal açıdan sürdürülebilir olup olmadığını denetlemesini bekleyebilir. Öte yandan, eğer RealT'nin hissesi çok azsa, RealT'nin yönetim kurumunu yeterince seçme veya denetim sürecine katılma motivasyonu eksik olabilir; birçok yatırımcı da yönetim kurumunu etkin bir şekilde denetlemekte zorlanabilir.

RealT pazarında en son tükenen on tokeni inceledim ve her mülkün sahip sayısını bulmak için ilgili blokzincir tarayıcısını kullandım.

Resimde gösterildiği gibi, RealT mülkü farklı sayılarda token'lara böler, böylece her token'in fiyatı yaklaşık 50 dolar olur. Çoğu mülk Detroit'te bulunmaktadır ve yaklaşık 500 token sahibine sahiptir, iki mülkün sahibi 1,000'den fazla kişidir. Şimdi, bunu her bir sahibin token sayısı ile birleştirerek, RealT yatırımcılarının yatırım kapsamını anlamaya çalışalım.

Yaklaşık %90'ı RealT yatırımcılarının 500 dolardan az yatırım yaptığı, yaklaşık %9'unun 500 ile 2.000 dolar arasında yatırım yaptığı, %1'inin ise bu tutardan fazla yatırım yaptığı belirtiliyor. Bu, RealT'nin bir ölçüde küçük yatırımcılara yönelik gayrimenkul yatırım piyasası oluşturma konusunda başarılı olduğunu ve konut piyasasının likiditesini artırdığını gösteriyor.

RealT cüzdanının işlem verilerine göre ( Gnosis cüzdan adresi: 0xE7D97868265078bd5022Bc2622C94dFc1Ef1D402), RealT yaklaşık 6 milyon dolar toplam kira ödemesi yaptı. Platform ücretleri, bakım maliyetleri, sigorta ve vergilere bağlı olarak dalgalanmakta olup, kira bedelinin %2.5 - %3'ü civarındadır, bu da son iki yılda yaklaşık 150.000 ila 180.000 dolar arasında platform gelirine eşittir. Ancak, RealT'nin gayrimenkul yatırımlarına katılmayı zorunlu kılmaması ve yatırım seçme derecelerini belirleyen net kısıtlamalar veya rehber ilkeler olmaması nedeniyle, kira gelirlerinden elde ettiği gelir henüz açıklanmamıştır.

Şirket yapısı açısından, RealT, Delaware'de Real Token Inc.'i şirketin merkez varlığı olarak kurmuştur. Bu varlık herhangi bir gayrimenkul varlığına sahip değildir; yalnızca RealT projesinin işletme varlığı olarak görev yapmaktadır. Ayrıca, RealT, Delaware'de bir dizi gayrimenkul şirketinin ana şirketi olarak Real Token LLC'yi kurmuştur. Real Token Inc. gibi, Real Token LLC de herhangi bir gayrimenkul varlığına sahip değildir; ana amacı, kullanıcıların bir şirketle sözleşme yaparak tüm mülk yatırımlarına katılmalarını sağlayarak hukuki süreçleri basitleştirmektir. Son olarak, RealT, her yatırım yapılan mülk için ilgili bir dizi LLC oluşturur. Real Token LLC'nin yan kuruluşu olarak, her bir dizi LLC belirli bir mülk ve ilgili token'a sahiptir. Bu yapı, bir mülkün finansal veya hukuki sorunlarının, RealT altındaki diğer mülkler veya ana şirketin işletmesini etkilemeyeceğini güvence altına almak için tasarlanmıştır.

Parcl

Parcl protokolü, kullanıcıların global emlak pazarının fiyat hareketlerini ticaret yapmasına olanak tanıyan bir DeFi yatırım platformudur. Parcl, AMM mimarisi kullanarak sentetik varlıklara sürekli maruz kalma elde etmek için kullanılır. Parcl, belirli bölgelerdeki emlak için satış geçmişine dayanan bir endeks oluşturmak üzere Parcl Labs Fiyat Akışı'nı tanıtır. Satış geçmişi süresi, mülk ticaret sıklığına bağlı olarak değişebilir. Endeks oluşturulduktan sonra, yatırımcıların emlak değerine spekülasyon yapma fırsatı vardır ve emlak fiyatları üzerinde uzun ve kısa pozisyonlar alabilirler.

Bu yöntem, Parcl'ın hukuki sorunlardan kaçınmasını sağladı, çünkü platformun işletiminde gerçek gayrimenkul yer almıyor. Bazıları bunun gerçekten bir gayrimenkul RWA projesi olup olmadığını sorgulayabilir, çünkü yukarıda belirtilen standartlara uymuyor. Ancak, bu, Coinbase, Solana Ventures, DragonFly gibi sektörün büyük isimlerinin yatırımını almış, nispeten popüler bir RWA projesidir. Gayrimenkul RWA'nın çeşitlendirilme olasılıklarını tartışmak mantıklıdır.

Parcl'ın test ağı 2022 Mayıs'ta Solana üzerinde başlatıldı, şu anda TVL 16 milyon dolar. Bir yıldan fazla bir süredir faaliyet göstermesine rağmen, Parcl pek fazla dikkat çekmemiş gibi görünüyor; günlük işlem hacmi 10 bin doların altında, günlük aktif kullanıcı sayısı ise 50'nin altında.

Parcl'in ürünleri basit ve hızlı bir şekilde geliştirilmiştir. Parcl Labs Fiyat Akışı ve endeks piyasası iyi tasarlanmış, kullanımı kolaydır.

Operasyonel açıdan, Parcl ekibi Parcl Point, Real Estate Royale gibi kullanıcı kazanım programlarını aktif bir şekilde sunuyor. Bu avantajlara ve birçok tanınmış yatırım kuruluşunun desteğine rağmen, Parcl hala nispeten düşük profilli bir piyasa imajı sürdürüyor, kullanıcı kitlesi küçük ve işlem hacmi sınırlı. Belki de piyasa gayrimenkul endeksi ürünlerini kabul etmeye henüz hazır değil.

Reinno

Ripple ve MakerDAO gibi büyük kripto para şirketleri, kullanıcıların gayrimenkulü teminat olarak tokenleştirmelerine izin verme olasılığını araştırıyor. Ripple, Temmuz ayında, merkez bankası dijital para birimi ekibinin bu yönde çalıştığını açıkladı. MakerDAO, gayrimenkul ipoteklerini desteklemek için RobinLand ile entegre oldu. RealT, tokenleştirilmiş gayrimenkulü teminat olarak kullanma seçeneği sunmaktadır, ancak bu hizmet yalnızca kendi çıkardıkları tokenler için geçerlidir. Esasen, bu hizmet token kredi ürününe daha çok benzemekte ve gayrimenkul sahiplerinin sermaye likiditesini önemli ölçüde artırmamaktadır.

Reinno, 2020 yılında piyasaya sürülen ve 2022'de faaliyetlerine son veren terkedilmiş bir projedir. Piyasada çok fazla iz bırakmamış olsa da, iki dikkat çekici gayrimenkul RWA ile ilgili ürün tanıtmıştır.

İlk ürün, tokenleştirilmiş gayrimenkul tabanlı kredi hizmetidir. Gayrimenkul sahipleri finansmana ihtiyaç duyduklarında, mülk belgelerini Reinno'ya sunabilirler. Onay aldıktan sonra, Reinno, Delaware'de işlemi gerçekleştirmek için ( adlı özel bir amaçlı şirket oluşturacaktır. Bu, ana şirketin yarattığı bir yan kuruluştur ve finansal riskleri izole etmek için kullanılır. Bağımsız bir şirketin hukuki statüsü, ana şirket iflas etse bile yükümlülüklerinin korunmasını sağlar. Bu nedenle, özel amaçlı şirketler bazen iflas izole edici varlıklar olarak adlandırılır. Amerika'da, SPV genellikle LLC ile aynıdır ). Daha sonra, Reinno gayrimenkul tokenleri için akıllı sözleşmeler oluşturacak ve sahipleri tokenleri kredi teminatı olarak yatırabileceklerdir. Kredi limiti, token değerine dayalı olacaktır.