Ринок нерухомості та реальні активи: дослідження нових інвестиційних можливостей

Вступ

Концепція реальних світових активів ( RWA ) на ринку криптовалют не є новою, принаймні її можна простежити з 2018 року. Тоді токенізація активів та випуск токенів типу цінних паперів ( STO ) мали певну схожість з сучасною концепцією RWA. Однак, через недосконалість регуляторної бази та недостатню очевидність потенційних переваг, ці ранні спроби не змогли розвинути зрілий сегмент ринку.

У 2022 році, внаслідок постійного підвищення процентних ставок у США, дохідність державних облігацій США значно перевищила процентні ставки за кредитами стейблкоїнів у криптомаркеті. Тому токенізація державних облігацій США в RWA стала все більш привабливою для криптоіндустрії. Кілька зрілих DeFi проектів, традиційних фінансових установ та навіть деякі держави почали досліджувати RWA.

Протягом останніх двох років на ринку з'явилося кілька проектів RWA у сфері нерухомості. Вони мають на меті розширити ринок інвестицій у нерухомість різними способами, збагачуючи інвестиційні продукти в сфері нерухомості та знижуючи бар'єри для входу інвесторів у нерухомість. Це дослідження проводить кейс-аналіз таких проектів, досліджуючи переваги та недоліки дизайну RWA у сфері нерухомості та потенційний ринок. Оскільки ці проекти в основному орієнтовані на активи та інвесторів у нерухомість Північної Америки, обговорення відповідних політик, нормативно-правових актів та ринкової ситуації переважно стосуватиметься ринку нерухомості Північної Америки.

Методи токенізації ринку нерухомості

Ринок нерухомості є величезною сферою, сповненою інвестиційних можливостей. Дослідження Statista за березень 2023 року показує, що вартість північноамериканського ринку нерухомості, що котирується на біржі, становить до 1,3 трильйона доларів США, а глобальний ринок нерухомості, що котирується на біржі, має вартість 2,66 трильйона доларів США.

Основною метою токенізації ринку нерухомості є досягнення однієї або кількох з наступних цілей: створення більш різноманітних і гнучких інвестиційних продуктів у сфері нерухомості, залучення більш широкого кола інвесторів, підвищення ліквідності та вартості активів у сфері нерухомості. Ці продукти в основному представлені у трьох формах:

1. розділити право власності на нерухомість для фінансування.

2. індекс продукту ринку нерухомості в певному регіоні.

3. використовуватиме токенізовану нерухомість як забезпечення.

Крім того, токенізація та інтеграція блокчейну підвищують прозорість і демократичне управління активами нерухомості.

Інвестиційний траст у нерухомість ( REIT ) є компанією, яка володіє, експлуатує або фінансує нерухомість для отримання доходу. REIT надає звичайним інвесторам можливості для інвестування, подібно до пайового фонду, що дозволяє інвесторам отримувати дохід на основі дивідендів та загальний прибуток, а також сприяє зростанню регіонального ринку нерухомості. REIT і нерухомість RWA мають спільні риси у наданні можливостей для інвестування в розподілену власність, ефективно знижуючи інвестиційні бар'єри та підвищуючи ліквідність активів нерухомості. Однак традиційні REIT зазвичай не надають інвесторам можливості управління чи власності, зберігаючи централізовану модель експлуатації. Тим не менш, їх сувора перевірка активів та інвестиційна структура в рамках жорсткого регуляторного середовища забезпечує надійну основу для проектів нерухомості RWA.

Протягом останніх двох років роботи з проектами RWA у сфері нерухомості ми отримали чіткіше розуміння їхніх переваг і недоліків. Зазвичай проекти RWA у сфері нерухомості мають зазначені вище характеристики. Заглиблюючись у конкретні випадки, я виявив, що через різницю в управлінні та підходах до продукту, кожен проект стикається з різними ситуаціями в процесі реальної роботи.

Кейсове дослідження

Цей розділ обирає три проекти RWA в сфері нерухомості для аналізу. Кожен проект використовує різні методи токенізації ринку нерухомості, будучи найбільш репрезентативними у своїй галузі. Варто зазначити, що це все ще ранні проекти, їхні продукти ще не пройшли тривалу та всебічну перевірку та тестування на ринку.

RealT

RealT була запущена в 2019 році і є одним з перших проектів RWA у сфері нерухомості на ринку, що зосереджується на інвестиціях у житлову нерухомість США через блокчейн Ethereum та Gnosis, головним чином на Gnosis (.

RealT придбає житлову нерухомість і токенізує власність на нерухомість відповідно до американського законодавства. Управління, обслуговування та збір орендної плати за цю нерухомість передається третій стороні, що управляє. Після вирахування витрат, орендна плата, отримана від конкретної нерухомості, розподіляється між її власниками токенів. Хоча RealT контролює процес токенізації, вони юридично відокремлені від компанії, яка володіє нерухомістю. Згідно з інформацією на їхньому веб-сайті, якщо компанія не виконує свої зобов'язання, власники токенів зберігають право призначати іншу компанію для управління компанією, яка володіє правом на нерухомість. Варто зазначити, що вони не зобов'язують інвестувати спільно в нерухомість, яку вони пропонують на ринку. Власники токенів нерухомості щомісяця отримують частку доходу від оренди нерухомості, не включаючи близько 2,5% резерву на обслуговування та управлінські збори, які зазвичай становлять близько 10% від вартості.

Візьмемо, наприклад, цю власність у Монтгомері, загальна вартість токенів нерухомості становить 323,020 доларів США, ціна за токен - 52.10 доларів США, випущено 6,200 токенів. Ця власність щомісяця приносить 2,600 доларів США доходу від оренди. Після вирахування операційних і управлінських витрат у 622 долари США, місячний чистий прибуток становить 1,978 доларів США, річний дохід - 23,736 доларів США. Таким чином, кожен токен отримує 3.83 долара США розподілу, річна дохідність становить 7.35%.

Для цієї нерухомості RealT надає 100% токенів, що означає, що RealT не потрібно спільно інвестувати з клієнтами та підтримувати практично безризикову модель експлуатації. Управлінський орган стягує 8% від орендної плати і залишкової частини витрат на обслуговування, інвестиційна платформа стягує лише 2% за токенізацію нерухомості, вибір управлінського органу та нагляд за управлінням. За допомогою цього методу команда RealT може заощадити значну кількість часу на управлінні, зосередившись на пошуку кваліфікованої нерухомості та виведенні її на ринок у вигляді токенів.

![Цеглини та Блоки: Дослідження Нерухомості на Ринку RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-dab211e0a60d06e6971df918fdfd7e26.webp(

Однак, хоча розподіл власності сприяє розподілу ризиків між інвесторами, це також приносить виклики. Коли фінансові інтереси інвесторів занадто малі, витрати на управління компанією можуть стати непрактичними. Звіт пояснює конфлікт інтересів між власниками токенів нерухомості та RealT. RealT обирає управлінську компанію для управління своєю власністю; якщо RealT має значну частку в нерухомості, це може зменшити витрати на агентів; тому неефективність управління може негативно вплинути на них. Проте, якщо частка RealT занадто велика, це може негативно вплинути на ліквідність токенів, а дрібні акціонери також можуть стати безкоштовними пасажирами. Ці власники можуть сподіватися, що великі акціонери зможуть контролювати, чи є найнята управлінська компанія фінансово життєздатною. З іншого боку, якщо частка RealT дуже мала, RealT може не мати достатньо мотивації для вибору управлінської компанії або участі в процесі нагляду, і багатьом інвесторам також важко ефективно контролювати управлінську компанію.

Я переглянув десять останніх токенів, які були продані на ринку RealT, і використав відповідний блокчейн-браузер, щоб знайти кількість власників кожної нерухомості.

![Цеглини та Блоки: Дослідження Нерухомості на Ринку RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-c1c5e1d087322a31c0503638bef22e30.webp(

Як показано на малюнку, RealT розділяє нерухомість на різну кількість токенів, що робить ціну кожного токена приблизно 50 доларів. Більшість нерухомості знаходиться в Детройті, є близько 500 власників токенів, у двох нерухомостях кількість власників перевищує 1 000. Тепер об'єднайте це з кількістю токенів у кожного власника, щоб зрозуміти діапазон інвестицій інвесторів RealT.

![Цеглини та Блоки: Дослідження Нерухомості на Ринку RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-98de8e550c8f155cd34513c6f18133cf.webp(

Приблизно 90% інвесторів RealT інвестують менше 500 доларів, близько 9% інвестують від 500 до 2000 доларів, 1% інвестують більше зазначеної суми. Це вказує на те, що RealT певним чином успішно створила ринок інвестування в нерухомість, орієнтований на дрібних інвесторів, підвищуючи ліквідність житлового ринку.

Згідно з торговими даними гаманця RealT ) адреса гаманця Gnosis: 0xE7D97868265078bd5022Bc2622C94dFc1Ef1D402(, RealT сплатила близько 6 мільйонів доларів США загальної орендної плати. Платформовий збір коливається в залежності від витрат на обслуговування, страхування та податків, складаючи близько 2,5%-3% від орендної плати, що відповідає приблизно 150-180 тисячам доларів США доходу платформи за останні два роки. Проте, оскільки RealT не зобов'язує брати участь у інвестуванні в нерухомість і немає чітких обмежень чи настанов, які регулюють рівень інвестування, дохід, отриманий RealT з орендної плати, ще не розкрито.

З точки зору структури компанії, RealT заснувала Real Token Inc. у штаті Делавер як центральний суб'єкт компанії. Цей суб'єкт не володіє жодними активами нерухомості; він лише слугує операційним суб'єктом проекту RealT. Крім того, RealT заснувала Real Token LLC у Делавері як материнську компанію для ряду компаній з нерухомості. Як і Real Token Inc., Real Token LLC не володіє жодними активами нерухомості; її основна мета - спростити юридичні процедури, дозволяючи користувачам інвестувати в усі об'єкти нерухомості через укладення угоди з компанією. Нарешті, RealT створює відповідні серії LLC для кожного інвестиційного об'єкта. Як дочірня компанія Real Token LLC, кожна серія LLC володіє конкретним об'єктом нерухомості та відповідними токенами. Ця структура спрямована на те, щоб фінансові або юридичні проблеми одного об'єкта не впливали на інші об'єкти під RealT або на операції материнської компанії.

![Цеглини та блоки: Дослідження нерухомості на ринку RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-51f60a9aeef26de0b7ff4137c0ddf278.webp(

) Parcl

Parcl протокол є платформою для інвестицій у DeFi, яка дозволяє користувачам торгувати тенденціями цін на глобальному ринку нерухомості. Parcl використовується для отримання безстрокового експозиції до синтетичних активів, використовуючи архітектуру AMM. Parcl вводить Parcl Labs Price Feed, який створює індекс для нерухомості в конкретному регіоні на основі історії продажів. Термін історії продажів може змінюватися залежно від частоти угод з нерухомістю. Після створення індексу інвестори мають можливість спекулювати на вартості нерухомості, можуть здійснювати довгі та короткі операції з цінами на нерухомість.

Цей метод дозволяє Parcl уникнути юридичних проблем, оскільки в операціях платформи не задіяна реальна нерухомість. Дехто може поставити під сумнів, чи це насправді проект RWA в сфері нерухомості, оскільки він не відповідає вищезазначеним критеріям. Проте, це відносно популярний проект RWA, який отримав інвестиції від таких гігантів галузі, як Coinbase, Solana Ventures, DragonFly та інших. Обговорення різноманітних можливостей RWA в нерухомості є обґрунтованим.

Тестова мережа Parcl була запущена у травні 2022 року на Solana, наразі TVL становить 16 мільйонів доларів. Після більше ніж року роботи Parcl, здається, не викликав особливої уваги, денний обсяг торгівлі становить менше 10 тисяч доларів, а кількість активних користувачів щодня менше 50.

![Цеглини та Блоки: Дослідження Нерухомості на Ринку RWA]###https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-2d5e54fcb98d7f6a6b8be8bdd09d5971.webp(

Продукти Parcl прості та швидко розробляються. Price Feed Parcl Labs та індексний ринок добре спроектовані, зручні у використанні.

У сфері операцій команда Parcl активно запроваджує програми залучення користувачів, такі як Parcl Point та Real Estate Royale. Незважаючи на ці переваги та підтримку багатьох відомих інвестиційних організацій, Parcl все ще зберігає відносно стриманий ринковий імідж, має невелику базу користувачів і обмежений обсяг торгів. Можливо, ринок ще не готовий прийняти продукти індексів нерухомості.

) Рейнно

Великі криптовалютні компанії, такі як Ripple та MakerDAO, також досліджують можливість дозволити користувачам токенізувати нерухомість як забезпечення для позик. Ripple у липні оголосила, що її команда цифрових валют центрального банку працює в цьому напрямку. MakerDAO інтегрувався з RobinLand, щоб підтримати іпотечні кредити під нерухомість. RealT пропонує можливість використання токенізованої нерухомості як забезпечення для позик, хоча ця послуга обмежена токенами, які вони випустили. По суті, ця послуга більше схожа на продукти позики токенів і не значно підвищує ліквідність капіталу власників нерухомості.

Reinno - це покинутий проєкт, запущений у 2020 році та зупинений у 2022 році. Хоча він не залишив великого сліду на ринку, він представив два вартих згадки продукти, пов'язані з нерухомістю RWA.

Перший продукт – це кредитна послуга на базі токенізованої нерухомості. Коли власникам нерухомості потрібне фінансування, вони можуть подати документи на нерухомість до Reinno. Після отримання схвалення Reinno створить в Делавері спеціальну компанію для угоди ###, яка також відома як SPV, є дочірньою компанією, створеною материнською компанією для ізоляції фінансових ризиків. Її юридичний статус як незалежної компанії забезпечує виконання її зобов'язань навіть у випадку банкрутства материнської компанії. Тому спеціальну компанію іноді називають банківською ізоляційною сутністю. У США SPV зазвичай є аналогом LLC (. Потім Reinno створить смарт-контракти для токенів нерухомості, які власники можуть вносити в якості застави для кредиту. Ліміт кредиту буде базуватися на вартості токенів.