Біткойн іпотека: новий блакитний океан на 6,6 трильйона доларів

27 травня Cantor Fitzgerald запустила програму забезпечених кредитів у Біткойнах на 2 мільярди доларів для інституційних клієнтів, перші контрагенти включають криптокомпанії FalconX Ltd. та Maple Finance. Як один з офіційних андеррайтерів державних облігацій США, участь цієї столітньої установи з Уолл-стріт розглядається як символічний прорив.

Біткойн перетворюється з одного з видів активів на фінансовий інструмент, який може впливати на кредитну систему.

Лише через місяць після цього, директор Федеральної житлової фінансової адміністрації США (FHFA) Білл Пулте (Bill Pulte) знову дав потужний сигнал. Він вже попросив Fannie Mae та Freddie Mac, дві основні компанії з кредитування житла в США, вивчити можливість включення криптовалют, таких як Біткойн, до системи оцінки іпотечних кредитів. Ця заява викликала різку реакцію на ринку, протягом 24 годин ціна Біткойна зросла майже на 2,87%, знову перевищивши 108,000 доларів.

Як хтось поставив питання: "У 2012 році вам потрібно було 30 000 Біткойнів, щоб купити будинок, а зараз вам потрібно лише 5. Якщо ціни на нерухомість в Біткойнах постійно знижуються, то чому в доларах вони постійно зростають?" Який вплив матиме цей Біткойн іпотека на доларовій системі?

Чи мають значення слова Білла Пулте?

Білл Пулте в соціальних мережах публічно звернувся до Фані Мей та Фредді Мек, закликавши ці дві компанії підготуватися. Фанні Мей та Фредді Мек є двома державними підприємствами США, хоча вони безпосередньо не видають кредити покупцям, вони виконують ключову роль «маркет-мейкера» на вторинному ринку іпотечних кредитів, купуючи іпотечні кредити, видані приватними установами, їхня присутність забезпечує ліквідність та стійкість кредитного ринку.

Після фінансової кризи 2008 року створено Федеральну установу з фінансування житла (FHFA), яка відповідає за регулювання цих двох установ. Згідно з дослідженнями, станом на грудень 2024 року, Фанні Мей і Фредді Мак загалом забезпечили 6,6 трильйона доларів США структурованих іпотечних цінних паперів (MBS), що становить 50% від усіх непогашених іпотечних боргів у США. Губернією США надається повна довіра та кредитні гарантії для Джилі Мей (, яка безпосередньо регулюється HUD ), іпотека якої надала 2,5 мільярда доларів США, що складає 20%.

Чому Пульт використовував у своїй промові тон "наказу", так це тому, що він як голова FHFA займає "контролюючу" позицію в раді директорів цих двох компаній, і після вступу на посаду в березні 2025 року провів радикальні зміни в персоналі та структурі, перемістивши багатьох директорів з двох великих установ, сам став головою ради директорів і звільнив 14 керівників, включаючи CEO Фредді Мака, для проведення всебічної реструктуризації. Це значно посилило контроль FHFA над державними фінансованими підприємствами (GSE), і FHFA веде переговори з Білого дому та Міністерством фінансів, обговорюючи плани щодо публічного розміщення з "прихованою гарантією", що має далекосяжний вплив на фінансову систему. Зараз FHFA починає досліджувати можливість включення криптоактивів у систему оцінки під час андеррайтингу іпотечних кредитів, що свідчить про структурні зміни в ставленні регуляторів до криптоактивів.

Особистий фон Пулта ще більше ускладнює цю новину. Як третє покоління керівників компанії Pulte Group, третьої за величиною будівельної компанії США, він є спадкоємцем родини в сфері нерухомості, так само як і президент Трамп, і одночасно є одним з перших високопосадовців, які відкрито підтримали криптовалюти серед близьких до Трампа. Ще в 2019 році він виступав у соціальних мережах на підтримку благодійного розвитку криптоактивів і розкрив, що володіє значними обсягами Біткойн та Solana. Він інвестував у такі активи з високою волатильністю, як GameStop, Marathon Digital, і, на відміну від звичайних політиків, його інвестиції, здається, більше відповідають іміджу "Degen". Враховуючи його попередню "крипто-історію", здається, що він хоче ввести криптоактиви в систему купівлі житла в США не просто так.

Розбіжності всередині уряду

З іншого боку, всередині уряду насправді існують очевидні розбіжності. Є повідомлення, які раніше розкривали, що Міністерство житла та міського розвитку США (HUD) також досліджує можливість використання стейблкоїнів та технології блокчейн для відстеження федеральних житлових субсидій. Один з чиновників HUD повідомив, що ініціатором блочних рішень є Ірвінг Деніс (Irving Dennis), Деніс є новим головним заступником фінансового директора HUD, раніше він був партнером у глобальному консалтинговому гіганті Ernst & Young.

На відміну від таких "напівофіційних GSE", як Fannie Mae і Freddie Mac, за які відповідає FHFA, Гіллі Мей, якою керує HUD, є на 100% урядовою установою. Тому обговорення в цій сфері є більш строгим, і ця пропозиція зіткнулася з жорсткою опозицією всередині, деякі вважають, що це може спричинити кризу іпотечних кредитів, подібну до кризи 2008 року, а деякі посадові особи навіть назвали це "як грати у монополію та роздавати гроші". Внутрішня записка зазначає, що HUD не бракує можливостей для аудиту та відстеження грошових потоків; впровадження блокчейну та криптоплатежів не лише ускладнить ситуацію, але також може спричинити коливання вартості допоміжних коштів та навіть проблеми з дотриманням норм.

Наразі деякі платформи вже пропонують іпотечні продукти з заставою Біткойн. Але через те, що вони не можуть сек’юритизувати кредити для продажу Фанде та Фанде Мей, процентні ставки за кредитами залишаються високими, а ліквідність обмеженою. Як тільки Біткойн буде включено до федеральної системи іпотечного андеррайтингу, це не лише знизить процентні ставки за позиками, але й означатиме, що утримувачі монет можуть реалізувати ефект важеля, переходячи від "HODL" до "побудови портфеля активів в США".

Звичайно, ризики не можна ігнорувати. Як попереджав колишній чиновник SEC, якщо нестабільні криптоактиви потраплять в систему забезпечених іпотек на 1,3 трильйона доларів, будь-яка подія відв'язування капіталізації може призвести до системного шоку. А юридичні експерти прямо заявляють, що використовувати найвразливіші верстви населення як полігон для примусового впровадження технологічних змін є вкрай небезпечним.

Ця розбіжність полягає в тому, чи готові США офіційно включити Біткойн до публічної фінансової системи як "альтернативний інвестиційний продукт". Дослідження FHFA передбачає дозволити власникам використовувати залишок Біткойна для задоволення вимог до початкового внеску або резервів, що має глибоке значення, оскільки вперше дає децентралізованим активам ефект "житлового важеля". З іншого боку, волатильність криптоактивів створює природні труднощі в оцінці та ризикових резервуваннях, коли мова йде про використання їх як "резервних активів". Якщо в умовах різких коливань ціни Біткойна дозволити його використовувати для оцінки іпотечного кредитування, це порушує питання фінансового регулювання, управління ліквідністю та навіть системної стабільності.

Які вимоги нової директиви FHFA?

Через жахливий досвід фінансової кризи 2008 року, нинішнє оцінювання іпотечних кредитів у США має суворі обмеження щодо відповідності активів. Тобто, навіть якщо позичальник має криптовалюту, її спочатку потрібно конвертувати в долари США і зберігати на рахунку в регульованому банку США протягом 60 днів, щоб вона могла бути визнана "дорослими коштами" для оцінки. А запропонований напрямок Pulte, очевидно, має на меті подолати цей процесний бар'єр.

Цей офіційний наказ, а саме рішення №2025-360, вимагає від двох великих іпотечних компаній розглядати криптовалюту як ефективний актив для диверсифікації багатства позичальників. До цього часу криптовалюта була виключена з оцінки ризиків іпотеки, оскільки позичальники, як правило, не конвертують свої цифрові активи в долари до закінчення кредиту. Ця директива вимагає від Fannie Mae та Freddie Mac розробити пропозиції щодо включення криптовалюти до резервів позичальників у їх оцінці ризиків іпотеки на одноквартирні будинки. Крім того, ця директива також вимагає, щоб компанії безпосередньо обчислювали обсяги володіння криптовалютою, не конвертуючи їх у долари.

Федеральна житлова фінансова агенція ( FHFA ) розробила чіткі "настанови" щодо того, які криптовалюти відповідають критеріям. Тільки активи, видані на централізованих біржах, що регулюються США, та які повністю дотримуються відповідних законів, мають право. Крім того, підприємства повинні включати заходи з пом'якшення ризиків у своїх оцінках, зокрема коригування відповідно до відомої волатильності криптовалютного ринку, а також відповідне зменшення ризиків на основі співвідношення резервів криптовалюти, що належать позичальникам.

Перед будь-яким впровадженням змін підприємства повинні подати свої пропозиції на затвердження відповідним радам директорів. Після затвердження радою директорів пропозиція повинна бути передана Федеральному агентству з фінансування житла (FHFA) для перевірки та остаточного затвердження. Рішення Федерального агентства з фінансування житла відповідає більш широкій практиці визнання криптовалюти федеральним урядом у фінансових процесах і узгоджується зі словами Пулте: "У відповідь на бачення президента Трампа перетворити США на світову столицю криптовалюти", випуск цієї директиви відображає зобов'язання США стати провідною юрисдикцією для розвитку криптовалюти.

Що це насправді означає?

Відомо, що основна логіка використання активу з високою ліквідністю для застави в обмін на активи з низькою ліквідністю є обґрунтованою, але BTC перебуває в центрі інтересів з кількох вимірів. Коли його дійсно зможуть визнати активом для заставних кредитів у США, його "вплив" може бути не меншим, ніж сила "закону про резерви Біткойна", запропонованого перед вступом на посаду Трампа, а цей вплив не обмежиться однією групою. На нього вплинуть різні групи, включаючи американський народ, фінансові установи, державні органи тощо.

Скільки американців буде "купувати будинок" за Біткойн, скільки можна "зекономити" використовуючи Біткойн як посередника?

Згідно з доповіддю споживачів, приблизно 28% дорослих американців ( близько 65 мільйонів ) володіють криптовалютою, причому частка покоління Z та мілленіалів є надзвичайно високою, оскільки більше половини з них володіють або колись володіли криптоактивами. Оскільки частка мілленіалів та покоління Z на ринку нерухомості США зростає, криптоактиви як спосіб оплати за житло також можуть ставати все більш популярними.

Опитування показало, що серед перших покупців житла частка тих, хто "продає криптовалюту, щоб купити будинок", поступово зросла з 2019 по 2021 рік і наприкінці 2021 року досягла майже 12%. А через 4 роки, з поширенням криптовалют, цей показник, ймовірно, ще більше зріс.

Щодо того, скільки грошей можна заощадити, хтось поділився маленькою історією. У 2017 році він продав 100 монет BTC, щоб купити будинок, зараз цей будинок коштує лише 500 тисяч доларів, але продані BTC вже коштують понад 10 мільйонів доларів. Саме тому він заснував компанію, мета якої - дозволити більшій кількості людей зберігати Біткойн, купуючи нерухомість через заставу.

Оттак виникло таке припущення: ви купили Біткойн на 50 000 доларів у 2017 році. До 2025 року його вартість сягне 500 000 доларів. Замість того, щоб продати свій Біткойн і сплатити 90 000 доларів податку на прибуток, краще співпрацювати з криптовалютною іпотечною установою, ви обіцяєте заставити монету BTC на 300 000 доларів, отримуючи іпотечний кредит на 300 000 доларів з відсотковою ставкою 9,25%. Кредитор зберігатиме ваш Біткойн на ескроу-рахунку, ви все ще володієте Біткойном, а ви повинні сплачувати лише 27 000 доларів на рік ( у майбутньому буде нижчим ) приблизно в якості відсотків, і заощадите 90 000 доларів податку, при цьому ви також володієте тенденцією зростання ціни BTC та правами на захист від інфляції, особливо в умовах, коли великий закон про красу підвищить борговий ліміт США до 5 трильйонів доларів.

Згідно з даними, наданими Фанні Мей, поточна річна процентна ставка за іпотечними кредитами в США на 30 років коливається близько 7%, тоді як на 15 років - близько 6%.

Деякі приватні установи тепер можуть запропонувати кредити під заставу Біткойн з LTV близько 50% і річною ставкою 9-10%, тоді як деякі платформи для кредитування, що походять з екосистеми BTC, можуть знизити річну ставку до 3,5% ( при LTV 33% ). Якщо так обчислювати, за підрахунками іпотеки на 500 000 доларів США на 15 років, щомісяця можна заощадити близько 1000 доларів, загальні відсотки зменшаться на 19.