Thị trường bất động sản và tài sản thế giới thực: Khám phá cơ hội đầu tư mới

Giới thiệu

Tài sản thế giới thực ( RWA ) khái niệm không phải là điều mới mẻ trên thị trường tiền điện tử, ít nhất có thể truy ngược lại từ năm 2018. Khi đó, việc mã hóa tài sản và phát hành token chứng khoán ( STO ) có điểm tương đồng với khái niệm RWA ngày nay. Tuy nhiên, do khuôn khổ quy định chưa hoàn thiện và lợi nhuận tiềm năng không rõ ràng, những nỗ lực ban đầu này đã không thể phát triển thành một phân khúc thị trường trưởng thành.

Vào năm 2022, với việc Mỹ liên tục tăng lãi suất, lợi suất trái phiếu chính phủ Mỹ đã vượt xa lãi suất cho vay stablecoin trên thị trường tiền điện tử. Do đó, việc token hóa trái phiếu chính phủ Mỹ thành RWA trở nên ngày càng hấp dẫn đối với ngành công nghiệp tiền điện tử. Nhiều dự án DeFi trưởng thành và các tổ chức tài chính truyền thống, thậm chí một số chính phủ, đã bắt đầu khám phá RWA.

Trong hai năm qua, nhiều dự án RWA bất động sản đã xuất hiện trên thị trường. Chúng nhằm mở rộng thị trường đầu tư bất động sản theo nhiều cách, làm phong phú thêm các sản phẩm đầu tư bất động sản và giảm bớt rào cản gia nhập cho các nhà đầu tư bất động sản. Nghiên cứu này thực hiện phân tích trường hợp cho các dự án như vậy, khám phá những ưu điểm và nhược điểm trong thiết kế RWA bất động sản cũng như thị trường tiềm năng. Do các dự án này chủ yếu nhắm đến tài sản và nhà đầu tư bất động sản Bắc Mỹ, cuộc thảo luận về các chính sách, quy định và tình hình thị trường liên quan sẽ chủ yếu đề cập đến thị trường bất động sản Bắc Mỹ.

Phương pháp thị trường bất động sản token hóa

Thị trường bất động sản là một lĩnh vực rộng lớn đầy cơ hội đầu tư. Nghiên cứu của Statista vào tháng 3 năm 2023 cho thấy, thị trường bất động sản niêm yết ở Bắc Mỹ có giá trị lên tới 1.3 nghìn tỷ đô la Mỹ, trong khi giá trị thị trường bất động sản niêm yết toàn cầu là 2.66 nghìn tỷ đô la Mỹ.

Mục tiêu cốt lõi của việc mã hóa thị trường bất động sản là đạt được một hoặc nhiều mục tiêu sau: tạo ra các sản phẩm đầu tư bất động sản đa dạng và linh hoạt hơn, thu hút các nhà đầu tư rộng rãi hơn, nâng cao tính thanh khoản và giá trị của tài sản bất động sản. Các sản phẩm này chủ yếu thể hiện dưới ba hình thức:

1. phân chia quyền sở hữu bất động sản để huy động vốn.

2. sản phẩm chỉ số thị trường bất động sản khu vực cụ thể.

3. sẽ sử dụng bất động sản token hóa làm tài sản thế chấp.

Ngoài ra, việc token hóa và tích hợp blockchain đã nâng cao tính minh bạch và quản trị dân chủ của tài sản bất động sản.

Quỹ đầu tư bất động sản ( REIT ) là những công ty sở hữu, vận hành hoặc cung cấp tài chính cho bất động sản tạo ra thu nhập. REIT cung cấp cơ hội đầu tư cho các nhà đầu tư thông thường, tương tự như quỹ tương hỗ, cho phép các nhà đầu tư có cơ hội nhận thu nhập dựa trên cổ tức và tổng lợi tức, đồng thời giúp thị trường bất động sản khu vực phát triển. REIT và RWA bất động sản có những điểm tương đồng trong việc cung cấp cơ hội đầu tư phân khúc tài sản, hiệu quả giảm bớt rào cản đầu tư và nâng cao tính thanh khoản của tài sản bất động sản. Tuy nhiên, REIT truyền thống thường không cung cấp cơ hội quản lý hoặc quyền sở hữu cho các nhà đầu tư, giữ nguyên mô hình vận hành tập trung. Dù vậy, quy trình kiểm tra tài sản nghiêm ngặt và cấu trúc đầu tư trong khuôn khổ quy định nghiêm ngặt đã cung cấp một khuôn mẫu vững chắc cho các dự án RWA bất động sản.

Trong hai năm hoạt động của các dự án RWA bất động sản, chúng tôi đã có cái nhìn rõ ràng hơn về những ưu và nhược điểm của chúng. Thông thường, các dự án RWA bất động sản có các đặc điểm như trên. Sau khi đi sâu vào các trường hợp cụ thể, tôi nhận thấy rằng do sự khác nhau trong quản lý và phương pháp sản phẩm, mỗi dự án gặp phải những tình huống khác nhau trong quá trình hoạt động thực tế.

Nghiên cứu trường hợp

Chương này chọn ra ba dự án RWA bất động sản để phân tích. Mỗi dự án áp dụng phương pháp khác nhau để token hóa thị trường bất động sản, là những đại diện tiêu biểu nhất trong lĩnh vực của chúng. Cần lưu ý rằng, đây vẫn là những dự án ở giai đoạn đầu, sản phẩm của chúng chưa được kiểm chứng và thử nghiệm rộng rãi trên thị trường trong thời gian dài.

RealT

RealT ra mắt vào năm 2019, là một trong những dự án RWA bất động sản sớm nhất trên thị trường, tập trung vào việc cung cấp đầu tư bất động sản nhà ở Mỹ chủ yếu trên Gnosis thông qua chuỗi khối Ethereum và Gnosis (.

RealT mua lại bất động sản nhà ở và token hóa nó theo quy định của Hoa Kỳ với các hợp đồng sở hữu bất động sản. Trách nhiệm quản lý, bảo trì và thu tiền thuê của các bất động sản này được ủy thác cho các tổ chức quản lý bên thứ ba. Sau khi trừ chi phí, tiền thuê từ các bất động sản cụ thể sẽ được phân phối cho các chủ sở hữu token của chúng. Mặc dù RealT giám sát quá trình token hóa, nhưng họ về mặt pháp lý tách biệt với các công ty sở hữu tài sản bất động sản. Theo thông tin trên trang web của họ, nếu công ty vi phạm hợp đồng, các chủ sở hữu token có quyền chỉ định một công ty khác quản lý công ty nắm giữ hợp đồng bất động sản. Cần lưu ý rằng họ không yêu cầu bắt buộc việc đồng đầu tư với bất động sản mà họ đưa ra thị trường. Các chủ sở hữu token của bất động sản có thể nhận được phần thu nhập tiền thuê hàng tháng từ bất động sản, không bao gồm khoảng 2,5% dự trữ bảo trì và phí quản lý, thường khoảng 10% giá trị.

Lấy tài sản này của Montgomery làm ví dụ, tổng giá trị token bất động sản là 323,020 đô la Mỹ, giá mỗi token là 52.10 đô la Mỹ, tổng cộng phát hành 6,200 token. Tài sản này tạo ra doanh thu cho thuê hàng tháng là 2,600 đô la Mỹ. Sau khi trừ đi chi phí vận hành và quản lý tổng cộng 622 đô la Mỹ, lợi nhuận ròng hàng tháng là 1,978 đô la Mỹ, lợi nhuận hàng năm là 23,736 đô la Mỹ. Do đó, mỗi token nhận được 3.83 đô la Mỹ phân phối, tỷ suất sinh lợi hàng năm là 7.35%.

Đối với bất động sản này, RealT cung cấp 100% mã thông báo, điều này có nghĩa là RealT không cần phải cùng khách hàng đầu tư và duy trì mô hình hoạt động gần như không có rủi ro. Cơ quan quản lý thu phí 8% từ tiền thuê và phần còn lại của chi phí bảo trì, nền tảng đầu tư chỉ thu 2% để mã hóa bất động sản, chọn cơ quan quản lý và giám sát quản lý. Thông qua phương pháp này, đội ngũ RealT có thể tiết kiệm một lượng lớn thời gian quản lý, tập trung vào việc tìm kiếm bất động sản đủ tiêu chuẩn và đưa chúng vào thị trường dưới dạng mã thông báo.

![Gạch và Khối: Một Nghiên Cứu về Bất Động Sản trong Thị Trường RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-dab211e0a60d06e6971df918fdfd7e26.webp(

Tuy nhiên, mặc dù việc phân chia quyền sở hữu đã thúc đẩy việc chia sẻ rủi ro giữa các nhà đầu tư, nhưng cũng mang lại những thách thức. Khi lợi ích tài chính của các nhà đầu tư quá nhỏ, chi phí quản lý công ty có thể trở nên không khả thi. Một báo cáo đã giải thích về xung đột lợi ích giữa những người nắm giữ token bất động sản và RealT. RealT chọn một cơ quan quản lý để quản lý các tài sản mà họ sở hữu; nếu RealT sở hữu một lượng lớn tài sản, điều đó có thể làm giảm chi phí đại lý; do đó, hiệu quả quản lý kém sẽ có tác động tiêu cực đến họ. Tuy nhiên, nếu tỷ lệ sở hữu của RealT quá lớn, điều đó có thể ảnh hưởng tiêu cực đến tính thanh khoản của token, và các cổ đông nhỏ cũng có thể trở thành những kẻ đi ăn theo. Những chủ sở hữu này có thể mong đợi các cổ đông lớn sẽ giám sát xem cơ quan quản lý được thuê có khả thi về mặt tài chính hay không. Mặt khác, nếu tỷ lệ sở hữu của RealT rất nhỏ, RealT có thể thiếu động lực để lựa chọn đầy đủ các cơ quan quản lý hoặc tham gia vào quy trình giám sát, và nhiều nhà đầu tư cũng rất khó để giám sát hiệu quả các cơ quan quản lý.

Tôi đã xem mười token mới nhất đã bán hết trên thị trường RealT và sử dụng trình duyệt blockchain liên quan để tìm số lượng chủ sở hữu của mỗi bất động sản.

![Gạch và Khối: Nghiên cứu về Bất động sản trong Thị trường RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-c1c5e1d087322a31c0503638bef22e30.webp(

Như hình minh họa, RealT chia tài sản thành một số lượng mã thông báo khác nhau, giúp mỗi mã thông báo có giá khoảng 50 đô la. Hầu hết tài sản nằm ở Detroit, có khoảng 500 người nắm giữ mã thông báo, và hai tài sản có hơn 1.000 người nắm giữ. Bây giờ, kết hợp điều này với số lượng mã thông báo của mỗi người nắm giữ để hiểu phạm vi đầu tư của các nhà đầu tư RealT.

![Gạch và Khối: Một Nghiên Cứu về Bất Động Sản trong Thị Trường RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-98de8e550c8f155cd34513c6f18133cf.webp(

Khoảng 90% nhà đầu tư RealT đầu tư dưới 500 đô la, khoảng 9% đầu tư từ 500 đến 2.000 đô la, 1% đầu tư vượt quá số tiền này. Điều này cho thấy RealT đã thành công ở một mức độ nào đó trong việc tạo ra thị trường đầu tư bất động sản hướng tới các nhà đầu tư nhỏ, nâng cao tính thanh khoản của thị trường nhà ở.

Theo dữ liệu giao dịch của ví RealT )Địa chỉ ví Gnosis: 0xE7D97868265078bd5022Bc2622C94dFc1Ef1D402(, RealT đã thanh toán tổng cộng khoảng 6 triệu USD tiền thuê. Phí nền tảng dao động dựa trên chi phí bảo trì, bảo hiểm và thuế, khoảng 2,5%-3% tiền thuê, tương đương với doanh thu nền tảng khoảng 150.000 đến 180.000 USD trong hai năm qua. Tuy nhiên, do RealT không bắt buộc tham gia đầu tư bất động sản, cũng như không có các hạn chế hoặc hướng dẫn rõ ràng quy định mức độ đầu tư của mình, doanh thu mà RealT thu được từ thu nhập tiền thuê vẫn chưa được công bố.

Từ góc độ cấu trúc công ty, RealT đã thành lập Real Token Inc. tại Delaware như một thực thể trung tâm của công ty. Thực thể này không sở hữu bất kỳ tài sản bất động sản nào; nó chỉ hoạt động như một thực thể vận hành cho dự án RealT. Hơn nữa, RealT đã thành lập Real Token LLC tại Delaware như một công ty mẹ cho một loạt các công ty bất động sản. Cũng giống như Real Token Inc., Real Token LLC không sở hữu bất kỳ tài sản bất động sản nào; mục đích chính của nó là đơn giản hóa quy trình pháp lý, cho phép người dùng tham gia đầu tư vào tất cả các bất động sản thông qua việc ký hợp đồng với một công ty. Cuối cùng, RealT thiết lập một loạt LLC tương ứng cho mỗi bất động sản được đầu tư. Là một công ty con của Real Token LLC, mỗi LLC loạt sở hữu một bất động sản cụ thể và các token tương ứng. Cấu trúc này được thiết kế để đảm bảo rằng các vấn đề tài chính hoặc pháp lý của một bất động sản sẽ không ảnh hưởng đến các bất động sản khác hoặc hoạt động của công ty mẹ dưới RealT.

![Gạch và Khối: Nghiên cứu về Bất động sản trong Thị trường RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-51f60a9aeef26de0b7ff4137c0ddf278.webp(

) Parcl

Giao thức Parcl là một nền tảng đầu tư DeFi, cho phép người dùng giao dịch xu hướng giá của thị trường bất động sản toàn cầu. Parcl được sử dụng để có được mức độ tiếp xúc vĩnh viễn với tài sản tổng hợp, sử dụng cấu trúc AMM. Parcl giới thiệu Parcl Labs Price Feed, tạo chỉ số cho bất động sản trong khu vực cụ thể dựa trên lịch sử bán hàng. Thời gian lịch sử bán hàng có thể thay đổi tùy theo tần suất giao dịch bất động sản. Sau khi tạo chỉ số, nhà đầu tư có cơ hội đầu cơ vào giá trị bất động sản, có thể thực hiện các giao dịch mua và bán bất động sản.

Phương pháp này giúp Parcl tránh được các vấn đề pháp lý, vì trong hoạt động của nền tảng không có bất động sản thực sự. Một số người có thể nghi ngờ liệu đây có thực sự là một dự án RWA bất động sản hay không, vì nó không đáp ứng các tiêu chuẩn đã nêu. Tuy nhiên, đây là một dự án RWA tương đối phổ biến, đã nhận được đầu tư từ các ông lớn trong ngành như Coinbase, Solana Ventures, DragonFly. Việc thảo luận về khả năng đa dạng hóa của RWA bất động sản là hợp lý.

Mạng thử nghiệm của Parcl đã ra mắt trên Solana vào tháng 5 năm 2022, hiện tại TVL là 16 triệu USD. Sau hơn một năm hoạt động, Parcl dường như không thu hút được nhiều sự chú ý, khối lượng giao dịch hàng ngày chưa đến 10.000 USD, số người dùng hoạt động hàng ngày chưa đến 50.

![Gạch và Khối: Một Nghiên Cứu về Bất Động Sản trong Thị Trường RWA]###https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-2d5e54fcb98d7f6a6b8be8bdd09d5971.webp(

Sản phẩm của Parcl được đơn giản hóa và phát triển nhanh chóng. Parcl Labs Price Feed và thị trường chỉ số được thiết kế tốt, dễ sử dụng.

Về mặt hoạt động, đội ngũ Parcl đã tích cực triển khai các kế hoạch thu hút người dùng như Parcl Point, Real Estate Royale. Mặc dù có những lợi thế này và sự hỗ trợ từ nhiều tổ chức đầu tư nổi tiếng, Parcl vẫn giữ được hình ảnh thị trường tương đối khiêm tốn, với số lượng người dùng ít và khối lượng giao dịch hạn chế. Có thể thị trường vẫn chưa sẵn sàng để chấp nhận các sản phẩm chỉ số bất động sản.

) Reinno

Các công ty tiền điện tử lớn như Ripple và MakerDAO cũng đang khám phá khả năng cho phép người dùng mã hóa bất động sản làm tài sản thế chấp cho khoản vay. Ripple đã công bố vào tháng 7 rằng đội ngũ tiền tệ kỹ thuật số của ngân hàng trung ương của họ đang nỗ lực theo hướng này. MakerDAO đã tích hợp với RobinLand để hỗ trợ cho các khoản vay thế chấp bất động sản. RealT cung cấp tùy chọn sử dụng bất động sản mã hóa làm tài sản thế chấp cho các khoản vay, mặc dù dịch vụ này chỉ giới hạn cho các token mà họ phát hành. Về bản chất, dịch vụ này giống như một sản phẩm cho vay token, và không làm tăng đáng kể tính thanh khoản của các chủ sở hữu bất động sản.

Reinno là một dự án bị bỏ rơi được ra mắt vào năm 2020 và ngừng hoạt động vào năm 2022. Mặc dù nó không để lại nhiều dấu ấn trên thị trường, nhưng nó đã giới thiệu hai sản phẩm liên quan đến tài sản bất động sản RWA đáng chú ý.

Sản phẩm đầu tiên là dịch vụ cho vay dựa trên bất động sản đã được mã hóa. Khi chủ sở hữu bất động sản cần tài chính, họ có thể gửi tài liệu bất động sản cho Reinno. Sau khi được phê duyệt, Reinno sẽ tạo một công ty mục đích đặc biệt ### tại Delaware cho giao dịch, còn được gọi là SPV, là công ty con do công ty mẹ thành lập để cách ly rủi ro tài chính. Tình trạng pháp lý như một công ty độc lập giúp đảm bảo nghĩa vụ của nó ngay cả khi công ty mẹ phá sản. Do đó, công ty mục đích đặc biệt đôi khi được gọi là thực thể cách ly phá sản. Tại Mỹ, SPV thường tương đương với LLC (. Sau đó, Reinno sẽ tạo hợp đồng thông minh cho bất động sản đã được mã hóa, chủ sở hữu có thể gửi mã thông báo làm tài sản thế chấp cho khoản vay. Giới hạn cho vay sẽ dựa trên giá trị của mã thông báo.