Bitcoin thế chấp: một đại dương xanh mới trị giá 6,6 nghìn tỷ đô la

Vào ngày 27 tháng 5, Cantor Fitzgerald đã khởi động chương trình cho vay thế chấp Bitcoin trị giá 2 tỷ đô la dành cho khách hàng tổ chức, với các đối tác giao dịch đầu tiên bao gồm công ty tiền điện tử FalconX Ltd. và Maple Finance. Là một trong những nhà bảo lãnh chính thức của trái phiếu chính phủ Hoa Kỳ, sự tham gia của tổ chức Wall Street có bề dày lịch sử này được coi là một bước đột phá mang tính biểu tượng.

Bitcoin đang chuyển từ một tài sản lưu trữ thành một công cụ tài chính có thể ảnh hưởng đến hệ thống tín dụng.

Chỉ một tháng sau, Giám đốc Cục Tài chính Nhà ở Liên bang Mỹ (FHFA) Bill Pulte( lại đưa ra tín hiệu quan trọng. Ông đã yêu cầu hai công ty cột trụ tín dụng nhà ở Mỹ, Fannie Mae và Freddie Mac, nghiên cứu khả năng đưa Bitcoin và các loại tiền điện tử khác vào hệ thống đánh giá thế chấp. Phát biểu này đã gây ra phản ứng mạnh mẽ trên thị trường, trong vòng 24 giờ giá Bitcoin đã tăng gần 2.87%, tái vượt mức 108,000 USD.

Như một người đã đặt ra câu hỏi khó: "Vào năm 2012 bạn cần 30.000 Bitcoin để mua một ngôi nhà, nhưng bây giờ bạn chỉ cần 5. Nếu giá nhà luôn giảm theo Bitcoin, thì tại sao lại luôn tăng theo đô la Mỹ?" Liệu khoản vay mua nhà bằng Bitcoin lần này sẽ ảnh hưởng như thế nào đến hệ thống đô la?

![Bitcoin房贷，一个6.6万亿美元的新蓝海])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-18a11b0450c187c3a3e808dc282d4a90.webp(

Lời của Bill Pulte có tính không?

Bill Pulte đã công khai kêu gọi Fannie Mae và Freddie Mac trên mạng xã hội, yêu cầu hai công ty này chuẩn bị sẵn sàng. Fannie Mae và Freddie Mac là hai doanh nghiệp được chính phủ Hoa Kỳ hỗ trợ, mặc dù chúng không trực tiếp phát cho người mua nhà các khoản vay, nhưng đóng vai trò "nhà tạo lập thị trường" cốt lõi trong thị trường trái phiếu thế chấp thứ cấp, thông qua việc mua lại các khoản vay nhà được phát hành bởi các tổ chức tư nhân, sự tồn tại của chúng đảm bảo tính thanh khoản và bền vững của thị trường vay.

Cục Tài chính Nhà ở Liên bang được thành lập sau cuộc khủng hoảng tài chính thứ cấp năm 2008 )FHFA( chịu trách nhiệm giám sát hai tổ chức này, theo báo cáo nghiên cứu, tính đến tháng 12 năm 2024, Fannie Mae và Freddie Mac đã bảo đảm tổng cộng 6,6 triệu tỷ đô la cho chứng khoán hỗ trợ thế chấp của tổ chức )MBS(, chiếm 50% tổng số nợ thế chấp chưa thanh toán của Mỹ. Freddie Mac ) được chính phủ Mỹ cung cấp bảo lãnh tín dụng và tín thác toàn bộ ( bởi HUD giám sát trực tiếp ) cho các khoản thế chấp đã cung cấp 2,5 tỷ đô la cho MBS, chiếm 20%.

Lý do Pulte sử dụng giọng điệu "mệnh lệnh" trong bài phát biểu của mình là vì ông ấy giữ vị trí giám sát của Ủy ban FHFA đối với hai công ty này, và kể từ khi nhậm chức vào tháng 3 năm 2025, ông đã thực hiện những cải cách mạnh mẽ về nhân sự và cơ cấu, điều chuyển nhiều giám đốc điều hành của hai tổ chức lớn, tự mình đảm nhận chức vụ Chủ tịch hội đồng quản trị và sa thải 14 giám đốc điều hành, bao gồm cả CEO của Fannie Mae, thực hiện tái cấu trúc toàn diện, điều này đã làm tăng đáng kể quyền kiểm soát của FHFA đối với các doanh nghiệp được chính phủ tài trợ (GSE), và phối hợp với Tòa Bạch Ốc cũng như Bộ Tài chính để thảo luận về kế hoạch niêm yết công khai có "bảo đảm ngầm". Xu hướng chính sách này có ảnh hưởng sâu rộng đến hệ thống tài chính. Hiện nay, FHFA bắt đầu khám phá việc tích hợp tài sản tiền điện tử vào hệ thống đánh giá thẩm định cho vay thế chấp, đánh dấu một sự chuyển biến cấu trúc trong thái độ của cơ quan quản lý đối với tài sản tiền điện tử.

Bối cảnh cá nhân của Pulte càng làm cho thông tin này trở nên phức tạp hơn. Là công ty xây dựng nhà ở lớn thứ ba của Mỹ, người lãnh đạo thế hệ thứ ba của Công ty Nhà Pulte, cũng giống như Tổng thống Trump, là một người thừa kế của một gia đình bất động sản, ông cũng là một trong những quan chức liên bang sớm công khai ủng hộ tiền điện tử trong số những người thân cận của Trump. Ngay từ năm 2019, ông đã thúc đẩy sự phát triển từ thiện của tài sản tiền điện tử trên mạng xã hội và tiết lộ rằng ông nắm giữ một lượng lớn Bitcoin và Solana. Ông đã đầu tư vào các tài sản có độ biến động cao như GameStop, Marathon Digital, khác với những chính trị gia thông thường, phần đầu tư của ông dường như phù hợp hơn với hình ảnh "Degen". Kết hợp với "hồ sơ tiền điện tử" trước đó của ông, có vẻ như ông muốn đưa tài sản tiền điện tử vào hệ thống mua nhà của các gia đình Mỹ không phải là một ý tưởng thoáng qua.

Sự khác biệt bên trong chính phủ

Mặt khác, bên trong chính phủ cũng tồn tại sự chia rẽ rõ rệt. Có báo cáo từng tiết lộ, Bộ Nhà ở và Phát triển Đô thị Hoa Kỳ (HUD) cũng đang khám phá việc sử dụng stablecoin và công nghệ blockchain để theo dõi quỹ trợ cấp nhà ở liên bang, một quan chức của HUD tiết lộ, người thúc đẩy giải pháp blockchain là Irving Dennis (Irving Dennis), Dennis là Phó Giám đốc Tài chính mới của HUD, từng là đối tác của gã khổng lồ tư vấn toàn cầu Ernst & Young.

Khác với Fannie Mae và Freddie Mac, những "GSE bán chính thức" do FHFA quản lý, Ginnie Mae do HUD quản lý là một cơ quan chính phủ 100%. Do đó, cuộc thảo luận trong lĩnh vực này cũng trở nên nghiêm ngặt hơn, đề xuất này đã gặp phải sự phản đối mạnh mẽ nội bộ, một số người cho rằng điều này có thể gây ra một cuộc khủng hoảng như cuộc khủng hoảng thế chấp năm 2008, một số quan chức thậm chí gọi đây là "như việc phát tiền bằng tiền của trò chơi Monopoly". Một bản ghi nhớ nội bộ chỉ ra rằng, HUD không thiếu khả năng kiểm toán và theo dõi dòng tiền, việc đưa vào blockchain và thanh toán bằng tiền điện tử không chỉ làm tăng độ phức tạp mà còn có thể gây ra sự biến động giá trị của quỹ hỗ trợ thậm chí là các vấn đề tuân thủ.

Hiện tại, một số nền tảng đã cung cấp sản phẩm cho vay thế chấp bằng Bitcoin. Nhưng do họ không thể chứng khoán hóa khoản vay để bán cho Freddie Mac và Fannie Mae, nên lãi suất cho vay cao và tính thanh khoản bị hạn chế. Khi Bitcoin được đưa vào hệ thống bảo lãnh cho vay của liên bang, không chỉ giúp giảm lãi suất vay, mà còn có nghĩa là người nắm giữ có thể giải phóng hiệu ứng đòn bẩy, chuyển từ "HODL" sang "xây dựng cấu trúc tài sản gia đình tại Mỹ".

Tất nhiên, rủi ro không thể bị bỏ qua. Như các cựu quan chức SEC đã cảnh báo, một khi các tài sản tiền điện tử không ổn định được đưa vào hệ thống cho vay thế chấp trị giá 1.3 nghìn tỷ đô la, bất kỳ sự kiện mất chốt giá trị nào cũng có thể gây ra cú sốc hệ thống. Trong khi đó, các học giả pháp lý thẳng thắn cho rằng việc đưa nhóm dễ bị tổn thương nhất làm thí nghiệm cho các thay đổi công nghệ là cực kỳ nguy hiểm.

Sự khác biệt này nằm ở chỗ liệu Mỹ đã sẵn sàng chính thức đưa Bitcoin từ "tài sản đầu tư thay thế" vào hệ thống tài chính công hay chưa. Nghiên cứu của FHFA cho phép người nắm giữ sử dụng số dư Bitcoin để đáp ứng trực tiếp yêu cầu về tiền đặt cọc hoặc dự trữ, có ý nghĩa sâu xa là đây lần đầu tiên các tài sản phi tập trung có hiệu ứng "đòn bẩy nhà ở". Mặt khác, tính biến động của tài sản tiền điện tử khiến việc định giá và trích lập rủi ro khi chúng được coi là "tài sản dự trữ" gặp khó khăn, và nếu trong trường hợp giá Bitcoin biến động mạnh, liệu có cho phép sử dụng để đánh giá thế chấp hay không, điều này liên quan đến quy định tài chính, quản lý thanh khoản, thậm chí là các vấn đề ổn định hệ thống.

Chỉ thị mới của FHFA quy định gì?

Do những bài học đau thương từ cuộc khủng hoảng tín dụng thế chấp năm 2008, hiện tại việc đánh giá khoản vay nhà ở ở Mỹ có những hạn chế nghiêm ngặt về tính tuân thủ tài sản. Nghĩa là, ngay cả khi người vay sở hữu tiền điện tử, họ cũng phải chuyển đổi thành đô la Mỹ và gửi vào tài khoản ngân hàng được quản lý ở Mỹ trong ít nhất 60 ngày, mới có thể được coi là "vốn trưởng thành" để đưa vào đánh giá. Hướng đi mà Pulte đưa ra, rõ ràng nhằm mục đích vượt qua rào cản quy trình này.

Lệnh chính thức này, tức là quyết định số 2025-360, yêu cầu hai gã khổng lồ cho vay thế chấp xem tiền điện tử như một tài sản hiệu quả cho sự đa dạng hóa tài sản của người vay. Đến nay, tiền điện tử luôn bị loại trừ khỏi đánh giá rủi ro thế chấp, vì người vay thường không chuyển đổi tài sản kỹ thuật số của họ thành đô la trước khi khoản vay kết thúc. Chỉ thị này yêu cầu Fannie Mae và Freddie Mac xây dựng các đề xuất để đưa tiền điện tử vào đánh giá rủi ro thế chấp cho các khoản vay nhà ở đơn lẻ của họ. Ngoài ra, chỉ thị này cũng quy định rằng các công ty nên tính trực tiếp lượng nắm giữ tiền điện tử mà không cần phải chuyển đổi chúng thành đô la.

Cơ quan Tài chính Liên bang ( FHFA ) đã đưa ra "hướng dẫn" rõ ràng về những loại tiền điện tử nào đủ điều kiện xem xét. Chỉ những tài sản được phát hành trên sàn giao dịch trung tâm có sự quản lý của Mỹ và hoàn toàn tuân thủ các quy định pháp luật liên quan mới đủ điều kiện. Hơn nữa, các doanh nghiệp phải đưa vào đánh giá những biện pháp giảm thiểu rủi ro, bao gồm điều chỉnh dựa trên sự biến động của thị trường tiền điện tử đã biết, cũng như thực hiện giảm thiểu rủi ro thích hợp dựa trên tỷ lệ dự trữ tiền điện tử mà người vay nắm giữ.

Trước khi thực hiện bất kỳ thay đổi nào, doanh nghiệp phải nộp đề xuất của mình cho hội đồng quản trị để được phê duyệt. Sau khi được hội đồng quản trị phê duyệt, đề xuất phải được chuyển cho Cục Tài chính Nhà ở Liên bang (FHFA) để xem xét và cấp phép cuối cùng. Quyết định của Cục Tài chính Nhà ở Liên bang phù hợp với cách tiếp cận rộng rãi hơn về việc công nhận tiền điện tử trong quy trình tài chính của chính phủ liên bang, phù hợp với phát biểu của Pulte "Để đáp ứng tầm nhìn của Tổng thống Trump về việc biến Hoa Kỳ thành thủ đô tiền điện tử của thế giới", việc phát hành chỉ thị này thể hiện cam kết của họ trong việc định vị Hoa Kỳ trở thành khu vực pháp lý hàng đầu cho sự phát triển của tiền điện tử.

Điều này thực sự có nghĩa là gì?

Như mọi người đã biết, logic cơ bản của việc sử dụng một tài sản có tính thanh khoản cao để thế chấp đổi lấy tài sản có tính thanh khoản thấp là hợp lý, nhưng BTC đang ở trung tâm lợi ích của nhiều chiều. Khi nó thực sự có thể được công nhận là tài sản thế chấp cho các khoản vay ở Mỹ, "tầm ảnh hưởng" của nó có thể không kém gì sức mạnh của "đạo luật dự trữ Bitcoin" mà Trump đã đề xuất trước khi nhậm chức, và ảnh hưởng này sẽ không chỉ giới hạn trong một nhóm đơn lẻ, mà nhiều nhóm khác nhau như người dân Mỹ, các tổ chức tài chính, và các cơ quan chính phủ cũng sẽ bị ảnh hưởng.

Bao nhiêu người Mỹ sẽ "mua nhà" bằng Bitcoin, sử dụng Bitcoin làm trung gian có thể "tiết kiệm" bao nhiêu tiền?

Theo một báo cáo về người tiêu dùng, khoảng 28% người lớn ở Mỹ ( khoảng 65 triệu người ) sở hữu tiền điện tử, trong đó Gen Z và thế hệ thiên niên kỷ chiếm tỷ lệ cao kỷ lục, đều có trên một nửa số người sở hữu hoặc đã từng sở hữu tài sản tiền điện tử. Và do thế hệ thiên niên kỷ và Gen Z đang chiếm lĩnh thị trường bất động sản tại Mỹ ngày càng lớn, tài sản tiền điện tử như một phương thức thanh toán cho việc mua nhà cũng có thể ngày càng trở nên phổ biến.

Một cuộc khảo sát cho thấy, tỷ lệ người "bán tiền điện tử để mua nhà" trong số người mua nhà lần đầu đã tăng dần từ 2019 đến 2021, đạt gần 12% vào cuối năm 2021. Và sau 4 năm trôi qua, với sự phổ biến của tiền điện tử, tỷ lệ này có thể đã tăng lên hơn nữa.

Về việc tiết kiệm được bao nhiêu tiền, có người đã chia sẻ một câu chuyện nhỏ. Anh ấy đã bán 100 đồng BTC để mua nhà vào năm 2017, bây giờ ngôi nhà này chỉ có giá trị 500.000 đô la nhưng số BTC đã bán hiện đã trị giá lên tới hàng triệu đô la. Chính vì cơ hội này, anh đã thành lập một công ty, mục đích là để nhiều người có thể giữ Bitcoin, thông qua việc thế chấp để mua nhà.

Vì vậy, một giả thuyết như vậy đã được đưa ra, bạn đã mua Bitcoin trị giá 50.000 đô la vào năm 2017. Đến năm 2025, giá trị của nó sẽ đạt 500.000 đô la. Thay vì bán Bitcoin của bạn và phải trả 90.000 đô la thuế lợi tức vốn, tốt hơn là hợp tác với một tổ chức cho vay thế chấp tiền điện tử, bạn cam kết thế chấp 300.000 đô la BTC, bạn nhận được một khoản vay thế chấp 300.000 đô la với lãi suất 9,25%. Người cho vay sẽ giữ Bitcoin của bạn trong tài khoản ký quỹ bạn vẫn sở hữu Bitcoin, và bạn chỉ cần trả khoảng 27.000 đô la mỗi năm ( lãi suất trong tương lai sẽ thấp hơn ), và bạn tiết kiệm được 90.000 đô la thuế, trong khi bạn vẫn sở hữu xu hướng giá BTC tăng và quyền chống lạm phát, đặc biệt là khi Đạo luật Mỹ đẹp nâng trần nợ của Mỹ lên 5.000 tỷ đô la.

Theo dữ liệu từ Fannie Mae, lãi suất thế chấp 30 năm tại Mỹ hiện đang dao động xung quanh mức 7%, trong khi lãi suất 15 năm thì dao động xung quanh mức 6%.

Một số tổ chức tư nhân hiện đang cung cấp dịch vụ cho vay Bitcoin với LTV khoảng 50% và lãi suất hàng năm từ 9-10%, trong khi một số nền tảng cho vay gốc trong hệ sinh thái BTC có thể giảm lãi suất hàng năm xuống còn 3,5% ( nếu LTV là 33% ). Nếu tính toán như vậy, theo khoản vay thế chấp 500.000 đô la trong 15 năm, mỗi tháng có thể tiết kiệm khoảng 1.000 đô la, tổng lãi suất sẽ giảm 19.