房地產市場與真實世界資產：探索新的投資機遇

引言

真實世界資產(RWA)概念在加密貨幣市場並非新鮮事物，至少可以追溯到2018年。當時的資產代幣化和證券型代幣發行(STO)與今天的RWA概念有相似之處。然而，由於監管框架不完善和潛在回報優勢不明顯，這些早期嘗試未能發展成熟的市場細分。

2022年，隨着美國持續加息，美國國債收益率顯著超過加密市場穩定幣借貸利率。因此，將美國國債代幣化爲RWA對加密行業變得越來越有吸引力。多個成熟的DeFi項目和傳統金融機構甚至一些政府都開始探索RWA。

過去兩年，多個房地產RWA項目湧現市場。它們旨在以多種方式擴大房地產投資市場,豐富房地產投資產品,降低房地產投資者的準入門檻。本研究對此類項目進行案例分析,探討房地產RWA的設計優缺點及潛在市場。由於這些項目主要針對北美房地產資產和投資者,相關政策、法規和市場情況討論將主要涉及北美房地產市場。

代幣化房地產市場的方法

房地產市場是一個充滿投資機會的龐大領域。2023年3月Statista的研究顯示,北美上市房地產市場價值高達1.3萬億美元,全球上市房地產市場價值2.66萬億美元。

房地產市場代幣化的核心目標是實現以下一個或多個目標:創造更多樣化和靈活的房地產投資產品、吸引更廣泛的投資者、提高房地產資產的流動性和價值。這些產品主要表現爲三種形式:

1)分割房地產所有權進行融資。

2)特定區域房地產市場指數產品。

3)將代幣化房地產作爲抵押品。

此外,代幣化和區塊鏈集成提高了房地產資產的透明度和民主治理。

房地產投資信托(REIT)是擁有、運營或爲創收房地產提供融資的公司。REIT爲普通投資者提供投資機會,類似於共同基金,使投資者有機會獲得基於股息的收入和總回報,並幫助區域房地產市場增長。REIT和房地產RWA在提供分割物業投資機會方面有相似之處,有效降低投資門檻並提高房地產資產流動性。然而,傳統REIT通常不向投資者提供管理機會或所有權,保持集中運營模式。盡管如此,其嚴格的資產審查和在嚴格監管框架內的投資結構爲房地產RWA項目提供了堅實的藍圖。

在過去兩年的房地產RWA項目運營中,我們對其優缺點有了更清晰的認識。通常,房地產RWA項目具有上述特徵。深入具體案例後,我發現由於管理和產品方法不同,每個項目在實際運營中遇到的情況各不相同。

案例研究

本章選取了三個房地產RWA項目進行分析。每個項目採用不同方法代幣化房地產市場,在其領域最具代表性。值得注意的是,這些仍是早期項目,其產品尚未經過長期廣泛的市場驗證和測試。

RealT

RealT於2019年推出,是市場上最早的房地產RWA項目之一,專注於通過以太坊和Gnosis區塊鏈(主要在Gnosis上)提供美國住宅房地產投資。

RealT收購住宅物業並根據美國法規將擁有房產契約的實體代幣化。這些物業的管理、維護和租金收取責任委托給第三方管理機構。扣除費用後,特定物業產生的租金分配給其代幣持有人。雖然RealT監督代幣化過程,但他們在法律上與持有房地產資產的公司是分開的。根據其網站所述,如果公司違約,代幣所有者保留任命另一家公司管理持有物業契約的公司的選擇權。值得注意的是,他們不強制要求與他們向市場推出的物業共同投資。物業的代幣持有人每月可獲得物業租金收入份額,不包括約2.5%的維護儲備金和管理費,通常約爲價值的10%。

以蒙哥馬利的這處物業爲例,房地產代幣總價值爲323,020美元,每個代幣價格爲52.10美元,共發行6,200個代幣。該物業每月產生2,600美元的租金收入。扣除運營和管理費用共622美元後,月淨利潤爲1,978美元,年收益爲23,736美元。因此,每個代幣獲得3.83美元的分配,年化收益率爲7.35%。

對於這處物業,RealT提供100%的代幣,這意味着RealT無需與客戶共同投資並保持近乎無風險的運營模式。管理機構收取8%的租金和維護費用的剩餘部分,投資平台僅收取2%用於物業代幣化、選擇管理機構和監督管理。通過這種方法,RealT團隊可以節省大量管理時間,專注於尋找合格物業並將其代幣化推向市場。

但是,雖然分割所有權促進了投資者之間的風險分擔,但也帶來了挑戰。當投資者的財務利益過小時,公司管理成本可能變得不可行。一份報告解釋了房地產代幣持有人和RealT之間的利益衝突。RealT選擇管理機構來管理其擁有的物業;如果RealT對物業擁有大量所有權,可以降低代理成本;因此,管理效率低下會對他們產生負面影響。然而,如果RealT的持股過大,可能會對代幣流動性產生負面影響,小股東也可能成爲搭便車者。這些所有者可能期望大股東能夠監督所聘請的管理機構是否財務可行。另一方面,如果RealT的持股很少,RealT可能缺乏充分選擇管理機構或參與監督過程的動力,許多投資者也很難有效監督管理機構。

我查看了RealT市場上最新售罄的十個代幣,並使用相關區塊鏈瀏覽器查找每個物業的持有人數量。

如圖所示,RealT將物業分割成不同數量的代幣,使每個代幣價格在50美元左右。大多數物業位於底特律,有約500個代幣持有人,兩個物業的持有人超過1,000人。現在,將此與每個持有人的代幣數量結合,以了解RealT投資者的投資範圍。

約90%的RealT投資者投資少於500美元,約9%投資500至2,000美元,1%投資超過這個數額。這表明RealT在一定程度上成功創造了面向小投資者的房地產投資市場,提高了住房市場的流動性。

根據RealT錢包的交易數據(Gnosis錢包地址:0xE7D97868265078bd5022Bc2622C94dFc1Ef1D402),RealT已支付約600萬美元的總租金。平台費用根據維護費用、保險和稅收而波動,約爲租金的2.5%-3%,相當於過去兩年約15萬至18萬美元的平台收入。然而,由於RealT不強制參與房地產投資,也沒有明確的限制或指導原則規定其選擇投資的程度,RealT從租金收入中獲得的收入尚未披露。

從公司結構角度來看,RealT在特拉華州成立了Real Token Inc.作爲公司的中心實體。該實體不擁有任何房地產資產;它僅作爲RealT項目的運營實體。此外,RealT在特拉華州成立了Real Token LLC作爲一系列房地產公司的母公司。與Real Token Inc.一樣,Real Token LLC不擁有任何房地產資產;其主要目的是簡化法律程序,允許用戶通過與一家公司籤訂合同來參與所有物業的投資。最後,RealT爲每個投資的物業建立相應的系列LLC。作爲Real Token LLC的子公司,每個系列LLC擁有特定物業和相應的代幣。這種結構旨在確保一個物業的財務或法律問題不會影響RealT下的其他物業或母公司的運營。

Parcl

Parcl協議是一個DeFi投資平台,允許用戶交易全球房地產市場的價格走勢。Parcl用於獲得合成資產的永續敞口,使用AMM架構。Parcl引入Parcl Labs Price Feed,根據銷售歷史爲特定區域房地產創建指數。銷售歷史期限可根據物業交易頻率而變化。創建指數後,投資者有機會對房產價值進行投機,可以對房地產價格進行多頭和空頭操作。

這種方法使Parcl避免了法律問題,因爲平台運營中沒有涉及實際房地產。有人可能會質疑它是否真的是房地產RWA項目,因爲它不符合上述標準。然而,它是一個相對受歡迎的RWA項目,獲得了Coinbase、Solana Ventures、DragonFly等行業大佬的投資。討論房地產RWA的多樣化可能性是合理的。

Parcl的測試網於2022年5月在Solana上推出,目前TVL爲1600萬美元。經過一年多的運營,Parcl似乎並未引起太多關注,日交易量不到1萬美元,日活躍用戶不到50人。

Parcl的產品簡化且快速開發。Parcl Labs Price Feed和指數市場設計良好,使用方便。

運營方面,Parcl團隊積極推出Parcl Point、Real Estate Royale等用戶獲取計劃。盡管有這些優勢和衆多知名投資機構的支持,Parcl仍保持相對低調的市場形象,用戶羣小,交易量有限。也許市場還沒有準備好接受房地產指數產品。

Reinno

Ripple和MakerDAO等大型加密貨幣公司也在探索允許用戶將房地產代幣化作爲貸款抵押品的可能性。Ripple在7月宣布,其中央銀行數字貨幣團隊正朝這個方向努力。MakerDAO已與RobinLand集成,支持房地產抵押貸款。RealT提供使用代幣化房地產作爲貸款抵押品的選項,盡管這項服務僅限於他們發行的代幣。實質上,這項服務更類似於代幣借貸產品,並未大幅提高房地產所有者的資本流動性。

Reinno是一個2020年推出並於2022年停止運營的廢棄項目。雖然它在市場上沒有留下太多痕跡,但它引入了兩個值得一提的房地產RWA相關產品。

第一個產品是基於代幣化房地產的貸款服務。當房產所有者需要融資時,他們可以向Reinno提交房產文件。獲得批準後,Reinno將在特拉華州爲交易創建一個特殊目的公司(也稱爲SPV,是父公司創建的子公司,用於隔離金融風險。其作爲獨立公司的法律地位使其義務即使在母公司破產的情況下也能得到保障。因此,特殊目的公司有時被稱爲破產隔離實體。在美國,SPV通常與LLC相同)。然後,Reinno將爲房地產代幣創建智能合約,所有者可以將代幣存入作爲貸款抵押品。貸款限額將基於代幣價值