真實資產代幣化與房地產市場的探索

引言

真實資產(RWA)代幣化的概念在加密貨幣市場並非新生事物,早在2018年就已出現,當時的資產代幣化和證券型代幣發行(STO)與今天的RWA概念有相似之處。然而,由於當時監管框架尚不成熟,且潛在回報優勢不明顯,這些早期嘗試未能發展成爲成熟的市場細分。

2022年,隨着美國持續加息,美國國債收益率顯著超過了加密市場中穩定幣借貸利率。這使得將美國國債代幣化爲RWA對加密行業變得更具吸引力。因此,包括一些知名DeFi項目和傳統金融機構在內的各方都開始探索RWA領域。

過去兩年,市場上湧現出多個房地產RWA項目。它們旨在通過多種方式拓展房地產投資市場,豐富房地產投資產品,並降低投資者的準入門檻。本研究通過案例分析,探討了房地產RWA的設計優劣勢及其市場潛力。由於這些項目主要針對北美房地產資產和投資者,因此相關政策、法規和市場條件討論將主要涉及北美房地產市場。

代幣化房地產市場的方法

房地產市場是一個充滿投資機會的廣闊領域。某數據平台2023年3月的研究顯示,北美上市房地產市場價值高達1.3萬億美元,全球上市房地產市場規模達2.66萬億美元。

房地產市場代幣化的核心目標是實現以下一個或多個目標:創造更多元化、更靈活的房地產投資產品,吸引更廣泛的投資者羣體,提高房地產資產的流動性和價值。這些產品主要表現爲三種形式:

1. 分散化房地產所有權融資
2. 特定區域房地產市場指數產品
3. 將代幣化房地產作爲抵押品

此外,代幣化和區塊鏈整合還增強了房地產資產的透明度和民主化治理。

房地產投資信托(REIT)是一家擁有、經營或爲創收性房地產提供融資的公司。REIT提供了類似共同基金的投資機會,使普通投資者能夠獲得基於股息的收入和總回報,並有助於區域房地產市場的增長。REIT和房地產RWA在提供分散化房地產投資機會方面有相似之處,有效降低了投資門檻並提高了房地產資產的流動性。然而,傳統REIT通常不會爲投資者提供管理機會或所有權,保持着集中化的運營模式。盡管如此,其嚴格的資產審查和在嚴格監管框架內的投資構建爲房地產RWA項目提供了堅實的藍圖。

在過去兩年的房地產RWA項目運營中,我們對其優缺點有了更清晰的認識。

通常,房地產RWA項目具有上述屬性。深入具體案例後,我發現由於管理和產品方法的不同,每個項目在實際運營中遇到的情況各不相同。

案例研究

本章選取了三個房地產RWA項目進行分析。每個項目採用不同方法對房地產市場進行代幣化,並在其領域內最具代表性。需要注意的是,這些仍是早期項目,其產品尚未經過長期、廣泛的市場驗證和測試。

RealT

RealT於2019年推出,是市場上最早的房地產RWA項目之一,專注於通過以太坊和Gnosis區塊鏈(主要在Gnosis上)使美國住宅房地產可供投資。

RealT收購住宅物業,並在遵守美國法規的前提下,將擁有房產契約的實體代幣化。這些物業的管理、維護和租金收取責任被委托給第三方管理機構。扣除開支後,特定物業產生的租金分配給其代幣持有者。雖然RealT負責代幣化過程,但他們在法律上與持有房地產資產的公司是分開的。其網站上明確指出,如果公司違約,代幣所有者保留任命另一家公司管理持有物業契約的公司的選擇權。值得注意的是,他們不強制要求對引入市場的物業進行共同投資。物業代幣持有者每月可獲得物業租金收入的一部分,不包括約2.5%的維護儲備和通常約爲價值10%的管理費。

以某項目爲例,房地產代幣總價值爲323,020美元,每個代幣價格爲52.10美元,共發行6,200個代幣。該物業每月產生2,600美元的租金收入。扣除運營和管理費用總計622美元後,月淨利潤爲1,978美元,年度利潤爲23,736美元。因此,每個代幣獲得3.83美元的分配,年收益率爲7.35%。

對於這處物業,RealT提供100%的代幣,這意味着RealT無需與客戶共同投資,可以維持一個幾乎無風險的運營模式。管理機構收取8%的租金,加上維護費用的剩餘部分,而投資平台僅收取2%用於物業代幣化、選擇管理機構和監督管理。通過這種方法,RealT團隊可以節省大量管理時間,專注於尋找合格物業並將其代幣化推向市場。

然而,盡管分散所有權有助於投資者分擔風險,但也帶來了挑戰。當投資者的財務利益過小時,公司管理成本可能變得不可行。某報告解釋了房地產代幣持有者與RealT之間的利益衝突。RealT選擇管理機構來管理其擁有的物業;如果RealT對物業擁有大量所有權,則可以降低代理成本,因爲管理效率低下會對他們產生負面影響。然而,如果RealT的股份太大,這可能會對代幣流動性產生負面影響,小股東也可能成爲搭便車者。這些所有者可能期望大股東能夠監督僱傭的管理機構是否財務可行。另一方面,如果RealT的股份很小,RealT可能缺乏充分選擇管理機構或參與監督過程的動力,而許多投資者也很難有效監督管理機構。

研究人員對RealT市場上最新售罄的十個代幣進行了調查,並使用相關區塊鏈瀏覽器查找每個物業的持有人數量。

如圖表所示,RealT將物業分成不同數量的代幣,使每個代幣的價格約爲50美元。大多數物業位於底特律,約有500個代幣持有者,其中兩個物業的持有者超過1,000人。現在,將這些數據與每個持有者的代幣數量相結合,可以了解RealT投資者的投資範圍。

約90%的RealT投資者投資不到500美元,約9%投資500至2,000美元,1%投資超過這個數額。這表明RealT在某種程度上成功爲小投資者創造了房地產投資市場,並提高了住房市場的流動性。

根據RealT錢包的交易數據(Gnosis錢包地址:0xE7D97868265078bd5022Bc2622C94dFc1Ef1D402),RealT已支付約600萬美元的租金總額。平台費用根據維護費用、保險和稅收而波動,約爲租金的2.5%-3%,相當於過去兩年約15萬至18萬美元的平台收入。然而,由於RealT不強制參與房地產投資,且如果選擇投資,其參與程度沒有明確的限制或指導原則,因此RealT從租金收入中獲得的收入尚未披露。

從公司結構角度來看,RealT在特拉華州成立了Real Token Inc.作爲公司的中心實體。該實體不擁有任何房地產資產;它僅作爲RealT項目的運營實體。此外,RealT在特拉華州成立了Real Token LLC作爲一系列房地產公司的母公司。與Real Token Inc.一樣,Real Token LLC不擁有任何房地產資產;其主要目的是簡化法律程序,允許用戶通過與一家公司籤訂合同來參與所有物業的投資。最後,RealT爲每個投資的物業建立相應的Series LLC。作爲Real Token LLC的子公司,每個Series LLC擁有特定物業和相應的代幣。這種結構旨在確保一個物業的財務或法律問題不會影響RealT下的其他物業,也不會影響母公司的運營。

Parcl

Parcl協議是一個DeFi投資平台,允許用戶交易全球房地產市場的價格變動。Parcl用於使用AMM架構獲得合成資產的永續敞口。Parcl引入了Parcl Labs價格饋送,根據銷售歷史爲特定地區房地產創建指數。銷售歷史期限可根據物業交易頻率而變化。創建指數後,投資者有機會對房地產價值進行投機,可以做多或做空房地產價格。

這種方法使Parcl避開了法律問題,因爲平台運營中不涉及實際房地產。有人可能會質疑它是否真的是一個房地產RWA項目,因爲它不符合上述標準。然而,它是一個相對受歡迎的RWA項目,得到了某交易平台、某公鏈風險投資部門、某知名投資機構等業內多家大型機構的投資。討論房地產RWA的多元化可能性是合理的。

Parcl的測試網於2022年5月在某公鏈上啓動,目前總鎖倉價值爲1600萬美元。運營一年多後,Parcl似乎並沒有引起太多關注,日交易量不到1萬美元,日活躍用戶不到50人。

(10月26日的交易量下降是由於Parcl V3升級並更改了池地址以及關閉了許多池,因此該日期之後的交易量未包括在內)

Parcl的產品簡化且快速開發。Parcl Labs價格饋送和指數市場設計良好,易於使用。

運營方面,Parcl團隊正積極推出Parcl Point、Real Estate Royale等用戶獲取計劃。盡管具有這些優勢,並得到衆多知名投資機構的支持,Parcl在市場上仍保持相對低調,用戶羣較小,交易量有限。也許市場尚未爲房地產指數產品做好準備。

Reinno

一些大型加密貨幣公司也在探索允許用戶將其房地產代幣化作爲貸款抵押品的可能性。某公司在7月發布公告稱,其某銀行數字貨幣團隊正朝這個方向努力。某項目已與某平台整合,支持房地產抵押貸款。某項目提供使用代幣化房地產作爲貸款抵押品的選項,但這項服務僅限於他們發行的代幣。本質上,這項服務更類似於代幣借貸產品,並未實質性增加房地產所有者的資本流動性。

Reinno是一個於2020年啓動並於2022年停止運營的廢棄項目。盡管它在市場上沒有留下太多痕跡,但它引入了兩個值得一提的房地產RWA相關產品。

第一個產品是基於代幣化房地產的貸款服務。當房產所有者需要融資時,他們可以向Reinno提交房產文件。獲得批準後,Reinno將在特拉華州爲交易創建一個特殊目的公司(也稱爲SPV,是由母公司創建的子公司,用於隔離財務風險