比特币房贷:一个6.6万亿美元的新蓝海

5月27日,Cantor Fitzgerald启动了针对机构客户的20亿美元比特币抵押贷款计划,首批交易对象包括加密公司FalconX Ltd.和Maple Finance。作为美国国债的官方承销商之一,这家华尔街百年老牌机构的入局,被视为一项极具象征意义的突破。

比特币正在从一种存量资产,转变为可以影响信贷体系的金融工具。

仅仅一个月后,美国联邦住房金融局(FHFA)局长比尔·普尔特(Bill Pulte)又抛出重磅信号。他已要求房利美和房地美两家美国住房信贷支柱企业,研究将比特币等加密货币纳入抵押贷款评估体系的可行性。这一表态引发市场剧烈反应,24小时内比特币价格上涨近2.87%,重新突破108,000美元。

正如有人提出的灵魂拷问:"在2012年你需要3万枚比特币购买一栋房子,而现在你只需要5枚。如果房价在比特币计价中一直降价,那为什么在美元计价中却一直上涨呢?"这次的比特币房贷会对美元体系造成什么影响呢?

Bill Pulte的话作数吗?

Bill Pulte在社交媒体上公开喊话房利美和房地美,让这两家公司做好准备。房利美和房地美是美国两家政府支持的企业,虽然它们并不直接向购房者发放贷款,但在二级抵押贷款市场中扮演着核心"做市商"角色,通过收购私人机构发放的房贷,它们的存在确保了贷款市场的流动性与可持续性。

自2008年次贷危机后设立的联邦住房金融局(FHFA)则负责监管这两家机构,根据研究报告,截至2024年12月,房利美和房地美共计担保了6.6万亿美元的机构抵押贷款支持证券(MBS),占美国所有未偿还抵押贷款债务的50%。由美国政府提供全额信托和信用担保的吉利美(由HUD直接监管)抵押贷款则为MBS提供了25亿美元,占比20%。

Pulte之所以在发言中用"命令"的语气,是因为他作为FHFA的主席在这两家公司中担任"监督"的董事会职位,且在2025年3月上任后便进行了大刀阔斧的人员与架构改革,调离两大机构多名董事,自任董事会主席,并解雇14名高管,包括房地美的CEO,进行全面重组,这让FHFA对政府资助企业(GSE)的掌控权显著增强,并与白宫及财政部协商,探讨带有"隐性担保"基础上的公开上市方案,其政策动向对金融体系具有深远影响。如今,FHFA开始探索将加密资产纳入抵押贷款承销评估体系,标志着监管层对加密资产的态度正发生结构性转变。

Pulte的个人背景更让这则消息增添复杂意味。作为美国第三大住宅建筑公司,普尔特房屋公司的第三代掌门人,与特朗普总统一样同为房地产世家的继承者,它同时也是特朗普亲信中最早公开支持加密货币的联邦高官之一。早在2019年,他便在社交媒体上倡导加密资产的慈善发展,并披露个人持有大额比特币与Solana。他曾投资GameStop、Marathon Digital等高波动性资产,不同于普通的政客,他在投资的部分似乎更加贴合"Degen"的形象。结合他此前的"加密履历",似乎他希望将加密资产引入美国家庭购房体系并非一时兴起。

政府内部的分歧

另一方面,政府内部其实也存在明显分歧。有报道曾披露,美国住房与城市发展部(HUD)也在探索将稳定币与区块链技术用于追踪联邦住房补助资金,一位HUD官员透露,区块链方案的推动者是欧文·丹尼斯(Irving Dennis),丹尼斯是HUD新任首席副财务官,曾是全球咨询巨头安永的合伙人。

不同于FHFA负责的房利美、房地美这类"半官方的GSE",HUD负责的吉利美为100%的政府机构。因此在此方面的讨论也更加严谨,该提议在内部遭遇了激烈的反对,一些人认为这可能会引发像是2008年的次贷危机,部分官员甚至称之为"像拿大富翁游戏币来发钱"。一份内部备忘录指出,HUD并不缺乏审计和资金流追踪能力,引入区块链与加密支付不仅徒增复杂度,还可能引发受助资金价值波动甚至合规问题。

当前,一些平台已经在提供比特币抵押的房贷产品。但它们由于无法将贷款证券化出售给房利美与房地美,因此贷款利率高企、流动性受限。而一旦比特币被纳入联邦房贷承销体系,不仅能降低借款利率,也意味着持币者可以释放杠杆效应,从"HODL"转向"在美国构建家庭资产配置"。

当然,风险不容忽视。如前SEC官员所警告,一旦将不稳定的加密资产引入提供担保的1.3万亿美元抵押贷款体系,其任何一次市值脱锚事件都可能带来系统性冲击。而法律学者则直言,将最脆弱群体作为试验田强行推进技术变革,是极其危险的。

这种分歧的核心,在于美国是否准备好将比特币从"另类投资品"正式纳入公共金融体系。而FHFA的研究方向即允许持有者用比特币余额直接满足首付款或储备金要求,其深远意义在于它首次让去中心化资产具备了"住房杠杆"效应。另一方面,加密资产的波动性让其在作为"储备资产"时天然存在估值与风险计提困难,而如果在比特币价格剧烈波动的情况下,是否允许用于抵押贷款评估,则涉及金融监管、流动性管理、甚至系统性稳定性问题。

新的FHFA指令有何规定?

由于2008年的次贷危机的惨痛教训,当前美国住房贷款评估对资产合规性有严格限制。即借款人拥有加密货币,也必须先转换为美元,并在美国监管银行账户中存放满60天,才可被视为"成熟资金"纳入评估。而Pulte提出的方向,显然意图突破这一流程壁垒。

这项官方命令,即第2025-360号决定,要求两家抵押贷款巨头将加密货币视为借款人财富多元化的有效资产。迄今为止,加密货币一直被排除在抵押贷款风险评估之外,因为借款人通常不会在贷款结束前将其数字资产兑换成美元。该指令要求房利美和房地美制定提案,将加密货币纳入其单户住宅抵押贷款风险评估中的借款人储备金。此外,该指令还规定企业应直接计算加密货币持有量,而无需将其兑换成美元。

联邦住房金融局(FHFA)就哪些加密货币符合考虑条件制定了明确的"指导方针"。只有在受美国监管的中心化交易所发行且完全遵守相关法律的资产才有资格。此外,企业必须在评估中纳入风险缓解措施,包括根据已知的加密货币市场波动性进行调整,以及根据借款人持有的加密货币储备比例进行适当的风险削减。

在任何变更实施前,企业必须将其提案提交至各自的董事会批准。董事会批准后,提案必须转交联邦住房金融局(FHFA)进行审核并最终授权。联邦住房金融局的决定与联邦政府在金融流程中认可加密货币的更广泛做法相一致,与Pulte的言论一致"为了响应特朗普总统将美国打造为世界加密货币之都的愿景",该指令的发布体现了其致力于将美国定位为加密货币发展领先司法管辖区的承诺。

这究竟意味着什么?

众所周知,一个流动性高的资产用于质押来交换低流动性资产的底层逻辑是成立的,但BTC正处于多个维度的利益中心点,当其真正能被认证成美国质押贷款的资产,其"影响力"可能不亚于特朗普就任前提出的"比特币储备法案"的威力,而这影响将不止局限于单一群体,美国民众、金融机构、政府部门等多方群体都将受到影响。

多少美国人会用比特币"买房",用比特币当作中介能"省"多少钱?

据一项消费者报告,大约28%的美国成年人(约6500万人)持有加密货币,其中Gen Z以及千禧一代占比则奇高,皆有超过半数的人持有或曾经持有加密资产。而由于千禧一代和Z世代在美国房地产市场中占据的份额越来越大,加密资产作为一种购房支付方式也可能日益流行。

一项调查显示,首次购房者中"卖加密货币买房"的人群从2019年到2021年逐渐上升在2021年末达到了近12%。而4年过去了,随着加密货币的普及,这个比例可能又进一步的提升了。

至于能省多少钱,有人分享了一个小故事。他在2017年曾卖了100枚BTC买房,现在这个房子仅仅价值50万美元但卖掉的BTC已经值上千万美金。也因此这个契机他创办了一家公司,目的就是让更多人可以保留比特币,通过抵押来买房。

于是也衍生出了这样一个假设,你在2017年购买了价值5万美元的比特币。到2025年,它的价值将达到50万美元。与其出售你的比特币并缴纳9万美元的资本利得税,不如与一家加密货币抵押贷款机构合作,你承诺抵押30万美元的BTC,您获得一笔30万美元的抵押贷款,利率为9.25%。贷方将您的比特币存放在托管账户中你仍然拥有比特币,而你仅需支付一个每年2.7万美元(未来将更低)左右的利息,并省去了9万美元的税金,同时你还拥有BTC价格的上升趋势通道与抗通膨权利,尤其是在大美丽法案将美国债务上限提升至5万亿美元的情况下。

根据房地美提供的数据来看,当前美国30年期的抵押贷款年利率普遍在7%左右浮动,而15年期的则在6%左右浮动。

一些私人机构现在能够提供LTV50%左右的年利率9-10%的比特币贷款业务,而一些BTC生态原生贷款平台则能够将年利率降低至3.5%(若LTV 33%)。如果这么计算的话,按照50万美元15年期抵押贷款计算的话,每月节省能节省约1000美元,总体利息将少19