比特币房贷:一个6.6万亿美元的新蓝海

5月27日，Cantor Fitzgerald启动了针对机构客户的20亿美元比特币抵押贷款计划，首批交易对象包括加密公司FalconX Ltd.和Maple Finance。作为美国国债的官方承销商之一，这家华尔街百年老牌机构的入局，被视为一项极具象征意义的突破。

比特币正从一种存量资产转变为可以影响信贷体系的金融工具。

一个月后，联邦住房金融局局长比尔·普尔特又抛出重磅信号。他要求房利美和房地美两家美国住房信贷支柱企业，研究将比特币等加密货币纳入抵押贷款评估体系的可行性。这一表态引发市场剧烈反应，24小时内比特币价格上涨近2.87%，重新突破108,000美元。

正如Coinbase广告片提出的灵魂拷问："在2012年你需要3万枚比特币购买一栋房子，而现在你只需要5枚。如果房价在比特币计价中一直降价，那为什么在美元计价中却一直上涨呢？"这次的比特币房贷会对美元体系造成什么影响呢？

Bill Pulte的话作数吗？

Pulte在社交媒体上公开要求房利美和房地美做好准备。这两家公司是美国住房信贷市场的核心"做市商"，通过收购私人机构发放的房贷确保贷款市场的流动性与可持续性。

联邦住房金融局负责监管这两家机构。截至2024年12月，房利美和房地美共计担保了6.6万亿美元的机构抵押贷款支持证券，占美国所有未偿还抵押贷款债务的50%。

Pulte之所以用"命令"的语气,是因为他作为FHFA的主席在这两家公司中担任"监督"的董事会职位。他上任后进行了大刀阔斧的人员与架构改革,调离两大机构多名董事,自任董事会主席,并解雇14名高管,进行全面重组。这让FHFA对政府资助企业的掌控权显著增强。

Pulte的个人背景让这则消息增添复杂意味。他是美国第三大住宅建筑公司掌门人,同时也是特朗普亲信中最早公开支持加密货币的联邦高官之一。他曾投资GameStop、Marathon Digital等高波动性资产,在投资方面更贴合"Degen"形象。

政府内部的分歧

政府内部存在明显分歧。美国住房与城市发展部也在探索将稳定币与区块链技术用于追踪联邦住房补助资金,但遭遇了内部反对。部分官员认为这可能会引发像2008年的次贷危机,甚至称之为"像拿大富翁游戏币来发钱"。

当前,一些平台已经提供比特币抵押的房贷产品。但由于无法将贷款证券化出售给房利美与房地美,因此贷款利率高企、流动性受限。一旦比特币被纳入联邦房贷承销体系,不仅能降低借款利率,也意味着持币者可以释放杠杆效应,从"HODL"转向"在美国构建家庭资产配置"。

当然,风险不容忽视。如前SEC官员所警告,一旦将不稳定的加密资产引入FHA提供担保的1.3万亿美元抵押贷款体系,其任何一次市值脱锚事件都可能带来系统性冲击。

这种分歧的核心,在于美国是否准备好将比特币从"另类投资品"正式纳入公共金融体系。FHFA的研究方向即允许持有者用比特币余额直接满足首付款或储备金要求,其深远意义在于首次让去中心化资产具备"住房杠杆"效应。另一方面,加密资产的波动性让其在作为"储备资产"时天然存在估值与风险计提困难。

新的FHFA指令有何规定？

第2025-360号决定要求房利美和房地美将加密货币视为借款人财富多元化的有效资产。该指令要求两家机构制定提案,将加密货币纳入其单户住宅抵押贷款风险评估中的借款人储备金。此外,该指令还规定企业应直接计算加密货币持有量,而无需将其兑换成美元。

FHFA就哪些加密货币符合考虑条件制定了明确的"指导方针"。只有在受美国监管的中心化交易所发行且完全遵守相关法律的资产才有资格。此外,企业必须在评估中纳入风险缓解措施,包括根据已知的加密货币市场波动性进行调整,以及根据借款人持有的加密货币储备比例进行适当的风险削减。

在任何变更实施前,企业必须将其提案提交至各自的董事会批准。董事会批准后,提案必须转交FHFA进行审核并最终授权。FHFA的决定与联邦政府在金融流程中认可加密货币的更广泛做法相一致,体现了其致力于将美国定位为加密货币发展领先司法管辖区的承诺。

这究竟意味着什么？

当比特币真正能被认证成美国质押贷款的资产,其"影响力"可能不亚于特朗普就任前提出的"比特币储备法案"的威力。这影响将不止局限于单一群体,美国民众、金融机构、政府部门等多方群体都将受到影响。

多少美国人会用比特币"买房",用比特币当作中介能"省"多少钱？

据报告显示,约28%的美国成年人(约6500万人)持有加密货币,其中Gen Z以及千禧一代占比奇高,皆有超过半数的人持有或曾经持有加密资产。而由于千禧一代和Z世代在美国房地产市场中占据的份额越来越大,加密资产作为一种购房支付方式也可能日益流行。

根据调查,"卖加密货币买房"的人群从2019年到2021年逐渐上升在2021年末达到了近12%。4年过去了,随着加密货币的普及,这个比例可能又进一步提升了。

至于能省多少钱,一个假设是:你在2017年购买了价值5万美元的比特币。到2025年,它的价值达到50万美元。与其出售比特币并缴纳9万美元的资本利得税,不如与加密货币抵押贷款机构合作,你承诺抵押30万美元的BTC,获得一笔30万美元的抵押贷款,利率为9.25%。你仍然拥有比特币,而你仅需支付每年2.7万美元左右的利息,并省去了9万美元的税金,同时你还拥有BTC价格的上升趋势通道与抗通膨权利。

目前一些私人机构能够提供LTV50%左右的年利率9-10%的比特币贷款业务,而一些BTC生态原生贷款平台则能够将年利率降低至3.5%(若LTV 33%)。如果这么计算的话,按照50万美元15年期抵押贷款计算,每月能节省约1000美元,总体利息将少19万美元。

推动GSE私有化进程的辅助工具

开放比特币抵押贷款机制为政府资助企业私有化提供了一种间接但重要的支持路径,它不仅可以为住房金融系统引入多元化的抵押品类型,还可能从风险转移、资本形成、监管重构和政治协调等多个维度,为房利美与房地美的去政府化改革创造空间。

比特币抵押贷款机制的合法化则提供了另一个政策选项:即在政府退出直接担保的同时,市场可以通过技术、资产和风险共担机制提供替代性的融资支持。这一逻辑不仅有助于平衡舆论,还为政策制定者在削减政府负债与保持住房金融稳定之间提供了更灵活的谈判筹码。

比特币能释放多少房贷"压力"？

截至目前,比特币总市值为约2.1万亿美元,约相当于美国住房抵押贷款市场的17%。若允许全部比特币市值参与房贷抵押支持,那么2.1万亿美元BTC市场可支持1.05万亿美元的贷款本金(按50% LTV),约占现有住房贷款存量的8-9%,若仅取其50%可接受部分作为抵押,仍可支持$5250亿贷款本金,占比4-5%。

因此,比特币房贷若被制度化,不只对加密社区意味深远,也将向传统金融释放前所未有的资产转换力,在不摧毁现有金融体系的基础上,开辟一条能够释放BTC价值购买力的正循环路径。这意味着,如果政策全面落地,比特币贷款可能为住房市场提供数千亿美元级别的新增融资力量,这相当于现阶段加密抵押贷款市场的100倍以上。

自由市场"抢滩登陆"的项目有哪些？

放贷机构

1. Milo Credit:美国首批以加密货币为抵押的住房贷款产品提供商。允许用户以比特币、以太坊或USDC等数字资产作为抵押,无需现金首付,即可获得房产价值最高100%的贷款额度。

2. Ledn:总部位于加拿大,以其"比特币支持贷款"而闻名,成为全球首批探索链上资产借贷结构化产品的加密原生平台之一。

3. Moon Mortgage:面向加密原生用户的贷款平台,专注于为Web3创业者、DAO成员、以及没有传统信用记录的加密投资者提供"抵押比特币买房"的服务。

4. People's Reserve:致力于打造以比特币为核心的房贷与信用体系。正在开发多种"比特币驱动"的金融产品,包括自偿还式抵押贷款和以房屋净值换取比特币流动性的借贷工具。

基础设施

Beeline Title:致力于为加密抵押贷款搭建产权登记与数字托管基础设施的区块链服务公司。专注于将房产登记流程数字化,并与加密资产托管机制结合,从而实现全链上、无纸化的房屋权属登记与债权管理。

比特币能改变"老规则"吗？

从华尔街的百年券商到联邦住房金融监管机构,从特朗普的公开发声到房地产行业的资本结构重塑,以比特币为支点的金融秩序正在自