房地产RWA项目研究:区块链与实体资产的融合

真实世界资产(RWA)在加密货币市场已有一段时间,最早可追溯到2018年的资产代币化和证券代币发行(STO)概念。然而,由于监管不完善和缺乏显著收益,这些早期尝试并未形成规模。

2022年,随着美国利率上升,美国国债收益率超过了加密行业稳定币借贷利率,将美国国债作为RWA标的进行代币化对加密行业越来越具吸引力。成熟的DeFi项目和传统金融机构都开始探索RWA。

近两年出现了一些房地产RWA项目,旨在扩大房地产投资市场,多样化投资产品,并降低投资门槛。本研究将分析这些项目的设计优缺点及潜在市场,主要涉及北美房地产市场。

代币化房地产市场的方法

房地产是一个巨大的投资领域。2023年3月的研究显示,北美上市房地产市场价值达1.3万亿美元,全球上市房地产市场为2.66万亿美元。

代币化房地产市场的核心目标包括:创造多样化和灵活的投资产品、吸引更广泛的投资者、提高资产流动性和价值。主要表现形式有三种:

1. 碎片化的房地产所有权融资
2. 特定区域房地产市场指数产品
3. 房地产代币抵押借贷

此外,房产代币化上链有潜力增强资产透明度和治理民主性。

房地产投资信托(REIT)与房地产RWA在提供碎片化投资机会方面有相似之处,都降低了投资门槛并增强了流动性。但传统REIT通常不为投资者提供管理机会或所有权,保持中心化运营模式。尽管如此,REIT的监管框架和运营结构为房地产RWA项目提供了参考。

房地产RWA项目通常具有以下优缺点:

优点:

• 降低投资门槛
• 提高流动性
• 增强透明度
• 简化交易流程
• 全球可及性

缺点:

• 监管不确定性
• 技术风险
• 法律复杂性
• 流动性风险
• 管理成本

案例分析

RealT

RealT于2019年推出,是最早的房地产RWA项目之一,专注于通过区块链代币化美国住宅房产供散户投资。

RealT购买房产并按美国法规将其代币化。房产管理委托给第三方机构。扣除费用后,租金分配给代币持有者。RealT负责代币化过程,但与持有房产的公司在法律上隔离。代币持有者每月可获得房屋租金分成,需扣除约2.5%的维护储备金和10%的管理费。

以一处房产为例,总价值323,020美元,每个代币52.10美元,共6,200个代币。月租金2,600美元,扣除622美元费用后,净利润1,978美元,年总额23,736美元。每个代币获得3.83美元分配,年利润率7.35%。

RealT向市场提供100%的代币,无需共同投资,维持低风险模式。管理机构从租金中取8%,从维护费用中取剩余部分,RealT仅收取2%的代币化和监督费用。这种方法使RealT能专注于寻找合格房产并代币化。

然而,分散所有权也带来挑战。当投资者投资占比太小,公司管理成本可能变得不可持续。RealT与代币持有者之间可能存在利益冲突,涉及管理机构的选择和监督。

通过分析最新售罄的十个房产代币,发现RealT将房产分散成约50美元/个的代币。大多数房产位于底特律,约有500个代币持有者,部分超过1,000人。

约90%的RealT投资者投资少于500美元,9%投资500-2,000美元,1%投资超过2,000美元。这表明RealT在一定程度上为散户创造了房地产投资市场,增加了住房市场流动性。

根据交易数据,RealT总共分发了约600万美元租金。平台费用约为租金的2.5%-3%,相当于过去两年150K-180K美元收入。但RealT从租金中获得的实际利润不得而知。

在公司结构方面,RealT在特拉华州设立了多个实体,包括核心运营实体Real Token Inc.、房地产公司母公司Real Token LLC,以及每个投资房产对应的系列LLC。这种结构旨在隔离各房产的财务和法律风险。

Parcl

Parcl是一个DeFi投资平台,允许用户交易全球房地产市场的价格变动。Parcl通过AMM架构为房地产相关的合成资产提供市场,并推出了基于销售历史记录的特定区域房地产指数。投资者可对房产价格走势进行投机。

这种方法避免了实际房产交易的法律问题。虽然Parcl是否算真正的房地产RWA项目存疑,但它获得了多家知名公司投资,在讨论房地产RWA产品多样性时值得关注。

Parcl测试网于2022年5月在Solana上启动,目前TVL约1600万美元。然而,经过一年多运营,Parcl似乎未引起太多关注,日交易量不到1万美元,日活用户不到50人。

尽管Parcl产品易用且升级迅速,指数市场设计成熟,团队积极推出用户获取计划,但市场关注度和份额仍然较低。这可能表明加密货币市场尚未准备好迎接房地产指数产品。

Reinno

一些大型加密货币公司如Ripple和MakerDAO也在探索房地产RWA产品。Reinno是一个2020年推出并于2022年停止运营的项目,虽然影响有限,但引入了两个值得一提的房地产RWA相关产品。

第一个是基于代币化房产的贷款服务。房产所有者可将房产文件提交给Reinno,获批后Reinno会创建特殊目的载体公司(SPV)并为房产创建智能合约代币。所有者可将代币作为贷款抵押品。

第二个是房贷融资,用户用银行房贷购房后,可将房产所有权代币化融资。所得资金用于偿还银行房贷,用户随后按固定利率向协议还款。

Reinno的运营仍采用中心化和线下模式。这种方法存在明显风险,如借款人违约时难以追究责任,以及房产所有权转移导致的"双花"问题。这些风险可能是项目停止运营的原因之一。未来房地产RWA需要更成熟的法律框架来解决这些问题。

结论

房地产RWA仍是一个相对新兴的领域,尚未形成明确的市场规模或龙头项目。当前运营的项目规模和用户基础相对较小。该领域需要严格的合规运营和成熟的法律框架。一些项目采用风险隔离的公司结构或选择房产相关金融产品作为投资目标来降低风险。然而,要充分发挥房地产RWA潜力,立法进步和运营合规至关重要。

在立法方面,房地产RWA尚未建立清晰一致的框架。美国不同监管机构对代币的分类存在分歧,缺乏国际监管框架参考。这种监管不一致性导致规则不清晰,威胁潜在投资者并危及房产代币化的长期可行性。

尽管监管混乱,许多知名金融和加密货币公司仍在尝试房地产RWA,少量项目已初步证明了产品可行性。作为金融投资领域的重要板块,随着相关法律框架的建立和完善,房地产RWA有望迎来快速发展。